Artículo realizado por sociedad de tasación
Una tasación es mucho más que un valor . Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria Tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España, y que analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. La normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda, y esto se debe a múltiples razones que es importante conocer
Quién realiza las tasaciones
La valoración la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con formación específica en materia de valoración
&Middot; Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida
&Middot; El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración
Cómo se realizan las valoraciones
Se aplican determinados principios y métodos, y se realizan las comprobaciones recogidas por la normativa, todo ello con el fin de determinar un valor “cierto”, que sería una estimación razonable y prudente del precio más probable que en situación de mercado estable se obtendría por la venta de la vivienda en la fecha de la tasación
&Middot; En el caso de no poderse realizar algunas de estas comprobaciones, se indica esta circunstancia en los informes, advirtiendo cómo la ausencia de éstas podría afectar al valor.
Comprobaciones que se realizan en las tasaciones
Estas comprobaciones son indispensables para garantizar la fiabilidad y credibilidad del valor de tasación. Incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:
&Middot; Se localiza la vivienda, comprobando que realmente existe
&Middot; La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
&Deg; Su superficie
&Deg; Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles...
&Deg; Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
&Deg; La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
&Middot; El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
&Middot; Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
&Middot; Se comprueba si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
&Middot; Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Para hacer estas comprobaciones, el técnico ha dispuesto los documentos siguientes, entre otros:
&Middot; La documentación registral que acredita quién es el propietario de la vivienda, las cargas, derechos reales y otras limitaciones a la propiedad, y la descripción completa de la finca
&Middot; En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler
&Middot; En el caso de viviendas arrendadas, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, y el último recibo de la renta abonado
&Middot; En el caso especial de edificios en proyecto, en construcción o en rehabilitación, el técnico ha dispuesto además del proyecto visado, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada, el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, y cuando fuesen necesarios, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños decenal y los documentos que permitan determinar la clase de suelo y los derechos y obligaciones del propietario
En resumen, y aunque es obligatorio para la entidad que va a conceder el préstamo hipotecario realizar una tasación de la vivienda, creemos que puede resultar muy útil en una transacción tanto al comprador como al vendedor el disponer de una tasación actualizada de la vivienda:
&Middot; Para el comprador, porque con una tasación dispone de un documento realizado por un técnico cualificado e independiente, que además de determinar un valor de mercado contrastado y fiable conforme a la normativa del banco de España, ha comprobado determinados aspectos técnicos y legales de la vivienda, como la superficie aportando un plano de la vivienda, a través de la inspección del inmueble, estudio de la documentación legal y realización de consultas en los organismos correspondientes. Todas estas comprobaciones son difíciles de realizar para un profano no entendido en la materia. Además, en la tasación se pondrá de manifiesto si la vivienda tiene, o no, peculiaridades que pudieran suponer un inconveniente de cara a la concesión de un crédito hipotecario
&Middot; Para el vendedor, porque con una tasación dispone de un documento realizado por técnico cualificado e independiente, que avala la veracidad de la información sobre las características, superficie, croquis, valor de mercado y situación legal del inmueble ofertado, lo que ciertamente, en la situación demarcado actual de exceso de oferta, puede suponer un elemento diferenciador de altísimo valor añadido
- Visitar la web de sociedad de tasación
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58 Comentarios:
Realmente creo que nos has tomado el pelo,que te has comprado una vivienda por 230 mil hace una año y medio y ahora te dan por ella 330 mil ...vamos no te los crees ni tu boracho ....que risas has echo el negocio de tu vida en un año en los tiempos de crisis has sacado ...de rentabilidad mas de 45%% (230 el coste y 100 de supuesta ganancia (330-230= 100) porfavor a estas alturas no nos tomes el pelo ....
Para #13.
Infórmate primero de qué impuestos vas a pagar. Puede que hacienda te reclame el 7 por ciento del precio de tasacion, no del precio real que figure en escritura. PArece ser que se pueden tomar uno u otro segun decidan, normalmente el más alto.
Y sigue la misma historia de las tasaciones.
- Como ha quedado claro, las tasaciones hipotecarias las hace gente que en su 90 % no vende pisos, y se cree que sabe el valor de mercado comparandolo con lo que pone en Internet o llamando a telefonos. Cuando todos sabemos, que pocos anuncios o propietarios dicen totalemente la verdad, ya que como es logico quieren vender su vivienda y la ponen mejor que lo que es.
- Ademas de que las muestras que sacan son increibles, tengo una encima de mi mesa, de un piso a la venta de 80 m2, y las comparaciones son con pisos de 50 m2, es ¡¡¡¡¡¡¡ Increible ¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡
- Las buenas tasaciones se sacan con valores de venta y con valores de oferta de verdad, no ofertas a ver si me compra el piso un tonto, que de esas hay muchisimas.
En fin, la lucha de siempre, los que nos dedicamos a vender viviendas, no podemos hacer tasaciones hipotecarias. Y luego te dicen los clientes que mi piso me lo han tasado en tanto y que como lo voy a vender tan barato, claro, se lo han tasado con el culo.
Atrapados en la Hipoteca
¡Que suerte tienen los Americanos!, Que si desean librarse de su hipoteca solo tienen que ir al banco y entregarle las llaves y ¡Se acabó la losa que les quita el sueño o hasta la posibilidad de vivir!
La "diferencia legal" de concesión de los prestamos hipotecarios para viviendas entre EE.UU. Y España es abismal:
- En EE.UU las únicas garantías sobre la hipoteca es el valor de mercado de la vivienda hipotecada.
- Mientras que en España la garantía es:
"La vivienda hipotecada al precio actual de mercado" + "los ingresos de la persona que solicita la hipoteca de por vida" + "Los bienes e ingresos de los avalistas de por vida" (ver Nunca cojas un cuchillo que cae)".
¿Cuantos hipotecados actuales irían hoy al banco a entregar las llaves de su vivienda para cancelar sus prestamos si legalmente lo pudieran hacer?
Tal vez pueda que presuntamente esta "diferencia legal" tan abismal esté mas relacionada con las discutidas tasaciones realizadas en los últimos años.
Claro que resolver este problema es "legalmente" bastante sencillo, pues bastaría con adoptar el modelo de EE.UU. Y en el caso de que los bancos españoles no estuvieran de acuerdo, crear un banco para este propósito o simplemente que los prestamos hipotecarios para las viviendas fueran competencia del banco hipotecario y que los tasadores respondieran civil y penalmente tanto ante el cliente que compra la vivienda como ante el banco hipotecario.
Te voy a decir yo cómo se tasa una vivienda:
Por el método de COMPARACIón (con las cercanas similares a las que se llama "testigos"), y en función de los testigos elegidos, el tasador vira para acá o para allá la tasación cumpliendo las consignas que en esos momentos le ponga el banco, que además aplica sus "factores de corrección", según le convenga subir o bajar el valor final en cada momento.
Casi todos los tasadores utilizan (o han utilizado mayoritariamente) el complicado cálculo técnico, la comprobación de valores y los coeficientes razonados y fundamentados que les aportan:
1. El valor de oferta que aparece en idealista u otras páginas inmobiliarias
2. El valor de oferta de los pisos en venta en el mismo edificio, que consiguen llamando a los propietarios que tienen cartel
3. El precio que les dicen -habitualmente por teléfono- las inmoboliarias (repito, in mo bo lia rias) de los pisos similares que tienen en venta por la zona
Por eso una cosa es una tasación particular solicitada a título orientativo y otra, pero que muy distinta, una tasación oficial para hipotecar el bien.
Por todo lo dicho cada banco trabaja con "su/s" tasadora/s favorita/s y suele nnnnnnnooooooooooo aceptar tasaciones de otros.
Todo ello científico y técnico a más no poder.
Compruébenlo en sus tasaciones!
Esto lo escribí hace unos días en otro hilo, pero viene que ni pintado aquí.
Hoy añadiría, además,
Que te suelen pedir el plano; si no se lo das y lo levantan ellos en el momento suele contener muchos errores, a veces de varios metros, a favor o en contra del tasado, pero no importa.
Que cuando ponen que las vistas aumentan el valor intrínseco del inmueble, tú no lo ves reflejado por ningún lado, pero tampoco importa.
Que se inventan los materiales, tendiendo a uniformarlos en todo el inmueble, pero lo cierto es que como tampoco importa, pues eso.
Que hacen unas fotos para justificar que de verdad-de verdad de la buena estuvieron allí; si no fuera por eso, cuando vemos la tasación que nos dan pensaríamos que se lo inventaron todo.
Lamentablemente tienen razón los foreros 1, 9 y 11. En todo.
Y de formación específica en tasaciones, nada de nada. En los últimos tiempos, que ha habido exceso de arquitectos (superiores y técnicos), han tirado de recién titulados sin experiencia ni conocimientos específicos (ni en patología de la construcción siquiera!).
Así el consciente-inconsciente-subconsciente colectivo ha convertido al gremio de los "TASADORES" en un grupo profesional degradado, al que mirar con recelo por su arbitrariedad y falta de verdadero rigor. En él han visto a uno de los principales copartícipes interesados de la generación del burbujón junto con especuladores-inversores profesionales, bancos, promotoras-constructoras e inmobiliarias.
Todos tejieron la trama, y la ambición del timado hizo el resto.
No puedo estar mas de acuerdo en todo lo que dices. Llevo muchos años en el tema inmobiliario y hubiera escrito exactamente lo mismo. Y las sociedades de tasación son las que "pontifican" sobre el valor del suelo en cada momento, después de haber tasado siempre "a la carta". Me asquean...
Lo siento, que el de arriba soy yo.
Yo estuve viviendo un año y medio en Suecia y allí el precio medio de alquiler te andaba por un 10 - 15 % de tu sueldo, y además con un parque públio de vivienda en alquiler que era una pasada, a ver si aquí se enteran de una vez y podemos empezar a vivir como en un pais civilizado. Menos "pelotazos", "especulación" y vivir del cuento.
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Empezar a vivr como en Suecia???? en todos los sentidos no????? tu estas dispuesto??????????????. Spain is spain
Gracias por vuestras opiniones hay quien ha dicho que no se lo cree pero me encantaria contar los pormenores de mi compra en cuanto a los 230000 euros pagados por el piso en Madrid algo que no puedo hacer por motivos obvios simplemente decir que despues de escudriñar pormenorizadamente el mercado hay ofertas puntuales que si estas atento son muy interesantes como ya digo el 45 por ciento en mi caso simplemente decir que con esas caracteristicas se pusieron en venta 25 viviendas que duraron poco mas de una semana, ya digo que me limito a contar un caso particular tal cual fue eso no quiere decir que el resto del mercado este igual por supuesto, tambien es cierto que esas mismas viviendas se venden por al menos 330000 euros a dia de hoy probablemente mas al menos los precios de mercado y las ultimas ventas que se han hecho hablo de la actualidad febrero de 2010 yo compre en agosto de 2009, gracias
En general, en España las tasaciones contienen datos insuficientes, adolecen de falta de transparencia respecto a la situación auténtica del inmueble, y se elaboran muchas veces con referencias comparativas inadecuadas.
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