Artículo realizado por sociedad de tasación
Una tasación es mucho más que un valor . Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria Tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España, y que analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
Como es conocido, cuando se solicita una hipoteca ésta lleva asociada la tasación de la vivienda. La normativa indica que los bienes sobre los que recaiga una hipoteca deberán haber sido tasados previamente por una sociedad de tasación homologada a tales efectos. En muchos casos, la concesión del préstamo hipotecario y sus condiciones dependen de que el valor que la sociedad de tasación asigna a esa vivienda, y esto se debe a múltiples razones que es importante conocer
Quién realiza las tasaciones
La valoración la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con formación específica en materia de valoración
&Middot; Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida
&Middot; El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración
Cómo se realizan las valoraciones
Se aplican determinados principios y métodos, y se realizan las comprobaciones recogidas por la normativa, todo ello con el fin de determinar un valor “cierto”, que sería una estimación razonable y prudente del precio más probable que en situación de mercado estable se obtendría por la venta de la vivienda en la fecha de la tasación
&Middot; En el caso de no poderse realizar algunas de estas comprobaciones, se indica esta circunstancia en los informes, advirtiendo cómo la ausencia de éstas podría afectar al valor.
Comprobaciones que se realizan en las tasaciones
Estas comprobaciones son indispensables para garantizar la fiabilidad y credibilidad del valor de tasación. Incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:
&Middot; Se localiza la vivienda, comprobando que realmente existe
&Middot; La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
&Deg; Su superficie
&Deg; Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles...
&Deg; Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
&Deg; La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
&Middot; El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
&Middot; Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
&Middot; Se comprueba si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
&Middot; Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Para hacer estas comprobaciones, el técnico ha dispuesto los documentos siguientes, entre otros:
&Middot; La documentación registral que acredita quién es el propietario de la vivienda, las cargas, derechos reales y otras limitaciones a la propiedad, y la descripción completa de la finca
&Middot; En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler
&Middot; En el caso de viviendas arrendadas, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, y el último recibo de la renta abonado
&Middot; En el caso especial de edificios en proyecto, en construcción o en rehabilitación, el técnico ha dispuesto además del proyecto visado, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada, el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, y cuando fuesen necesarios, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños decenal y los documentos que permitan determinar la clase de suelo y los derechos y obligaciones del propietario
En resumen, y aunque es obligatorio para la entidad que va a conceder el préstamo hipotecario realizar una tasación de la vivienda, creemos que puede resultar muy útil en una transacción tanto al comprador como al vendedor el disponer de una tasación actualizada de la vivienda:
&Middot; Para el comprador, porque con una tasación dispone de un documento realizado por un técnico cualificado e independiente, que además de determinar un valor de mercado contrastado y fiable conforme a la normativa del banco de España, ha comprobado determinados aspectos técnicos y legales de la vivienda, como la superficie aportando un plano de la vivienda, a través de la inspección del inmueble, estudio de la documentación legal y realización de consultas en los organismos correspondientes. Todas estas comprobaciones son difíciles de realizar para un profano no entendido en la materia. Además, en la tasación se pondrá de manifiesto si la vivienda tiene, o no, peculiaridades que pudieran suponer un inconveniente de cara a la concesión de un crédito hipotecario
&Middot; Para el vendedor, porque con una tasación dispone de un documento realizado por técnico cualificado e independiente, que avala la veracidad de la información sobre las características, superficie, croquis, valor de mercado y situación legal del inmueble ofertado, lo que ciertamente, en la situación demarcado actual de exceso de oferta, puede suponer un elemento diferenciador de altísimo valor añadido
- Visitar la web de sociedad de tasación
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58 Comentarios:
#40 hola contesto, lo de los 300 € que te costó se reparte en : -50-70 euros el tasador - autónomo que contrata la empresa homologada para tasaciones. - Del resto un alto, porcentaje para para la empresa tasadora homologada y otro porcentaje para el banco. Lo de un importe de tasación d-e-s-o-r-b-i-t-a-d-o, me lo creo y lo he observado varias veces. El programa de tasación es tan teórico y como el tasador toma como m-u-e-s-t-r-a-s, precios de salida de las inmobiliarias o de cualquier cartel " se vende" por la callle con un teléfono, ........el resultado es miles de veces fuera de lo que es un " valor de mercado". El concepto de valor de mercado.- DEbería basarse en un mercado caracterizado por un funcionamiento t-r-a-n-s-p-a-r-e-n-t-e, competitivo, no sometido a prácticas especulativas o monopolísticas, debería de expresar el e-q-u-í-l-i-b-r-i-o entre la oferta y demanda de inmuebles y , por tanto reflejar las utilidades del parque inmobiliario manifestadas en forma de valores urbanos-------------completamente i-r-e-a-l lo que han tasado la mayoría de empresas homologadas, pues ni el funcionamiento del mercado Urbano es precisamente idílico( restricciones naturales y artificiales del suelo, poca transparencia en las transacciones, prácticas especuladoras....etc) saludos cordiales pd.- no se nos olvide lo que hoy se publica también aquí, en " rumores que corren ": extrañeza internacional por simultanear alto cargo en tasadora y caja de ahorros: en un reciente roadshow ante fondos de inversión internacionales, un empresario se sorprendió al escuchar críticas muy duras hacia España sobre la vinculación entre entidades financieras y algunas tasadoras; no se entiende que el presidente de la mayor tasadora de España haya ocupado simultáneamente el cargo de director general de la única caja de ahorros intervenida hasta la fecha por el banco de España. “Fuera alucinan con cómo el bde aún no ha hecho algo con ese sistema perverso", señalan personas cercanas a la situación (idealista.com/news)
Es muy urgente crear un Cuerpo Oficial de Peritos Tasadores de Bienes Inmuebles, amparados por la Ley, un exigente Código Ético y el propio Estado y además completamente independiente.
Este cuerpo de Peritos, como ocurre con las demas Profesiones, estarían al servicio de la sociedad, y cualquier particular o institución podría solicitarles tasaciones fiables, bien justificadas, e independientes y por supuesto responderían civil y penalmente de sus posibles errores.
Bastaría con que la tasación tenga el rango de "Dictamen Pericial", para que la Sociedad y el ciudadano estuviera amparado por las leyes vigentes.
Por ejemplo lo que denominamos en el foro como "tasaciones falseadas" y "tasaciones engordadas" no tendrían sentido y se convertiriáin de facto en "Peritaciones falsas de la que podría derivarse una presunta estafa".
Los ciudadanos no podemos entender como posiblemente la compra mas importante que realiza un ciudadano que le lleva hipotecarse no está amparada por una peritación que compromete a quien le realiza civil y penalmente.
Seamos realistas si cualquiera de nosotros fueramos peritos tasadores de bienes inmobiliarios y nuestro informe de tasación tuviera por Ley el rango de "Dictamen Pericial oficial", el ciudadano estaria completamente protegido y por otro lado el banco de España podría tener información de primera mano de dichos dictamenes.
Un informe pericial falseado esta contemplado en el Código penal, una tasación al no ser un dictamen pericial es realmente como un papel mojado.
Sería imposible que hubiera burbuja si las tasaciones tuvieran rango de "Dictamen pericial" o ¿Que perito se iba a jugar sus bienes o incluso la carcel al realizarlas?
"Es muy urgente crear un Cuerpo Oficial de Peritos Tasadores de Bienes Inmuebles, amparados por la Ley, un exigente Código Ético y el propio Estado y además completamente independiente.
Este cuerpo de Peritos, como ocurre con las demas Profesiones, estarían al servicio de la sociedad, y cualquier particular o institución podría solicitarles tasaciones fiables, bien justificadas, e independientes y por supuesto responderían civil y penalmente de sus posibles errores.
Bastaría con que la tasación tenga el rango de "Dictamen Pericial", para que la Sociedad y el ciudadano estuviera amparado por las leyes vigentes.
Por ejemplo lo que denominamos en el foro como "tasaciones falseadas" y "tasaciones engordadas" no tendrían sentido y se convertiriáin de facto en "Peritaciones falsas de la que podría derivarse una presunta estafa".
Los ciudadanos no podemos entender como posiblemente la compra mas importante que realiza un ciudadano que le lleva hipotecarse no está amparada por una peritación que compromete a quien le realiza civil y penalmente.
Seamos realistas si cualquiera de nosotros fueramos peritos tasadores de bienes inmobiliarios y nuestro informe de tasación tuviera por Ley el rango de "Dictamen Pericial oficial", el ciudadano estaria completamente protegido y por otro lado el banco de España podría tener información de primera mano de dichos dictamenes.
Un informe pericial falseado esta contemplado en el Código penal, una tasación al no ser un dictamen pericial es realmente como un papel mojado.
Sería imposible que hubiera burbuja si las tasaciones tuvieran rango de "Dictamen pericial" o ¿Que perito se iba a jugar sus bienes o incluso la carcel al realizarlas?"
Como los censores jurados de cuentas.
¿Que perito se iba a jugar sus bienes o incluso la carcel al realizarlas?"
Pues yo y encantado de que así fuese.
Llevo tasando más de 12 años, sin cobrar de una sociedad de tasación, pero sí para la administración pública y mi concejal delegado, siempre me dijo, ¿ Tú defenderias lo que estás valorando cada bien inmueble ante los tribunales ? Le contestaba y le contesto que sí, nunca he entrado a valorar basándome en valores especulativos, he comprado para mi empresa pública, enajenado para subastas, para donaciones, para el catastro, para itp, para expropiaciones.......de bienes inmuebles y he mantenido mi profesionalidad y con base de datos suficientes para saber entre que mínimos y máximos me puedo mover en cada tasación, previa visita " in situ" y con una argumentación motivada que justifica en cualquier momento el valor.
Pero también mantengo, que para una sociedad de tasación, colaboré dos meses y me lo dejé, porque no estaba dispuesto a mantener valores que no tenía nada que ver con el mercado en que se ubicaban. Los tasadores, son técnicos autónomos que por 50-70 euros no pueden hacer más de lo que hacen y la sociedad de tasación y el banco de España son los primeros que admitieron e impùsieron su propia forma de trabajar y ya sabeis lo que es España, o admites lo que hay o hay otro detrás esperando a trabajar y a menor precio si hace falta.
Por favor, dejemos la cantidad y demos valor a la calidad del trabajo, profesionalidad y formación ------------fuera todos los corruptos.
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Espero que algún día salga también, como se cobran , pagan y hacen los encargos para las "dirección de ejecuciones de obra", ya en 1992, decidí que no volvería a firmar un proyecto para llevar la dirección de ejecución de la obra.
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Luego dicen que algunos estamos de funcionarios, pues cuando pasas por algunas privadas aprendes suficinente para ser un profesional, ganar lo mínimo y hacer el Primo en definitiva, así que se vá uno a la administración pública, cobra todos los meses y haces un servicio a todo ciudadano que se presente, porque está uno preparado y les aseguro que el trabajo no falta y cada año que pasa tiene uno más, pero también tenemos formación, cosa que la privada no te ofrece ninguna.
Saludos
Pd.-recuerden "urbanismo salvaje" " sector inmobiliario una lacra " y para la banca lo que quede, pues sin su impulso por medio de hipotecas, no se habría llegado a donde estamos tampoco, lo malo de todo esto es que los políticos siempre se apuntan a estos tres sectores ¿ Porqué será ?.
"Es muy urgente crear un Cuerpo Oficial de Peritos Tasadores de Bienes Inmuebles, amparados por la Ley, un exigente Código Ético y el propio Estado y además completamente independiente. Completamente de acuerdo. Cuanto más exploramos todos los aspectos de las burbujas, como si se tratara de un cuerpo geométrico con innumerables caras, más errores de diseño encontramos, tanto en el sistema jurídico como administrativo de este país. Ello hace que sea muy complicado reducir el número de funcionarios y que paralelamente exista tanto campo para los abogados. El último dato que he encontrado es de octubre de 2008: cuarto puesto de la clasificación europea, con 266 letrados por cada 100.000 habitantes, frente a los 76 de Francia, los 168 de Alemania, o los 145 de Bélgica. Grecia, Italia y Luxemburgo eran los únicos países que superaban a España (aunque podemos olvidarnos de Luxemburgo por razones obvias). Sin embargo, en contra de lo que se afirma habitualmente, en aquel momento estábamos por encima de Francia, alemania o Reino Unido en número de tribunales por cada 100.000 habitantes. Tengo idea de en España han sido creados bastantes nuevos, aunque con tantos agujeros resulta natural que los existentes se encuentren saturados. Cuanto más lo pienso, más me gusta una idea que se me ha ocurrido esta tarde, en respuesta a una buena intervención de mat: iNTRODUCIR A POSTERIORI UN CHEQUEO ALeatorio para investigar las adjudicaciones de CONCURSOS PÚbLICOS (estaba pensando en Obras), siendo encomendado a EMPRESAS EXTERNAS (no fijas) QUE NO TUVIERAn RELACIÓn ALGUNA CON LAS LICITANTES. Creo que todos actuamos mejor con una dosis razonable de temor, ya que la sensación de impunidad constituye un cáncer social en sí misma. El miedo debe ser algo exclusivo de los sistemas totalitarios. Un saludo y hasta pronto.
Las epresas de tasación, estan vinculadedas abancos y cajas de ahorros, los bancos y cajas de ahorros, no acestan la tasación, que una empresa promotora, o un particular en cargue una empresa de tasación, para una venta, y pos terior hacer una y hipoteca, los bancos y cajas de ahorros, se llevan comisiones, de las empresas tasadoras, como de las gestorias, que tramitan una hipoteca, los bancos y cajas de ahorros, en el vun y himovilario, decian a las empresas de tasación, por cuanto tenian que tasar, un piso, una casa, o un terreno, poreso daban el cien porcien, de una vivienda, de segunda, mano cuando en realida, daban el 80 % de la tasación, y dodo ello con el consentimiento, del banco des España, sacar bosotros mismo la concluisón, son di fiar...................?
Pero ¿Como se come esto en relación con las tasaciones? El presidente de la mayor tasadora de España ha ocupado simultáneamente el cargo de director general de la única caja de ahorros intervenida hasta la fecha por el banco de España. Señoras y Señores del foro, de ser cierta esta noticia, la situación a la que hemos llegado con la burbuja: cada vez tiene mas indicios de que ha sido un presunto choteo al pueblo español muy bien orquestado.
El presidente de la mayor tasadora de España ha ocupado simultáneamente el cargo de director general de la única caja de ahorros intervenida hasta la fecha por el banco de España. ¿Eso es verdad? De caja España? La realidad supera a la ficción, una vez más ¿Y nadie va a decir ni mú?
Hola!Que agobio!!Se me acaba el contrato de alquiler en tres meses y me planteo¿Comprar?Pero tras dos visitas a bancos...numeros y mas numeros!Que necesidad tengo decomplicarme la vida??Aunque por otro lado,los alquileres en Madrid estan carïsimos y son un asco.¿Alguna sugerencia??Estoy bloqueada!!
Anónimo 23,17h,
Tómese una semana para Vd. no se agobie más, siga buscando que alquileres hay para todos y de comprar nada de nada.
Saludos
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