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El que esté libre de pecado…

mikel echavarren, consejero delegado de irea
Autor: mikel echavarren - irea

Artículo escrito por mikel echevarren, consejero delegado de
Irea

Desde el Gobierno se están lanzando mensajes de culpabilidad al sector financiero y a sus directivos por la falta de prudencia en el otorgamiento de préstamos al mercado inmobiliario antes del inicio de la crisis. Es un mensaje que responde a una estrategia política de aproximarse a los particulares/votantes damnificados por los efectos de la crisis financiera actual en consonancia con los argumentos del movimiento del 15-M

¿Es responsable el sector financiero español de los problemas que está soportando, y que nos afectan a todos, por la crisis del sector inmobiliario? ¿Podría haber actuado de forma diferente?

Vaya por delante nuestro convencimiento de que estos debates sólo son beneficiosos si persiguen la búsqueda de soluciones y controles que eviten la repetición de los errores cometidos. Si sólo se pretende el linchamiento público de los directivos de dichas entidades financieras, no dejará de tener su interés para muchos, pero creemos que no estará bien enfocado este debate

¿Cuáles han sido los principales errores cometidos por las entidades financieras? En mi opinión, han sido los siguientes:

Falta de medios y de especialización de los mismos en el análisis de riesgos de sus clientes promotores inmobiliarios, más allá de los proyectos individuales que financiaban

• La realización de análisis de la situación financiera de dichos promotores basados en información contable y estática, sin evaluar la evolución de sus negocios, la capacidad real de generación de tesorería y los riesgos financieros asumidos con otros acreedores financieros y con sus empresas vinculadas

Ausencia de control del destino real de los préstamos otorgados a la promoción inmobiliaria, sin comprobar que finalmente se estuvieran liquidando a los proveedores de obra

Financiación otorgada a la compra de suelo, no generadora de tesorería, fundamentalmente basada en el valor teórico de mercado de las garantías reales y de su evolución en el tiempo. Muy parecido a un negocio piramidal

Utilización de instrumentos destinados a la financiación del circulante de una empresa para la adquisición de suelo

La financiación de la compra de suelo en desarrollo urbanístico a largo plazo, estructurada en condiciones y plazos inadecuados con la capacidad de generación de tesorería de dichos activos

• La creación de sociedades conjuntas con socios promotores financiadas fundamentalmente por las entidades financieras accionistas de las mismas

La no consideración ni la gestión de los riesgos de subordinación de sus deudas financieras por los préstamos otorgados a sus sociedades inmobiliarias participadas

• La concesión de préstamos hipotecarios a clientes finales, compradores de viviendas, bajo criterios poco prudentes, como la financiación cercana al 100% del valor de la vivienda, sobre empleos precarios, ratios muy elevados de esfuerzo familiar de compra, etc

Todos estos errores indujeron a que el sector promotor inmobiliario dispusiera de recursos financieros ilimitados y sin coste real, lo que provocó la hiperinflación de los precios del suelo, la creación irreal de empleo sobre bases no productivas y, como derivada al financiar a compradores de vivienda insolventes, la hiperinflación de los precios de la vivienda

En este contexto, se beneficiaron muy mucho todas las administraciones públicas, estatal, autonómicas y locales, que asimismo trataron de minimizar la profundidad de la crisis y finalmente han dado la espalda al hundimiento de un sector, el inmobiliario, del que tanto se han beneficiado

Los errores del sector financiero no se circunscriben solamente al período anterior a la crisis. También se han cometido en los primeros años de la misma:

• Al boicotear los procesos de subrogación de los préstamos promotor a los compradores de vivienda en las promociones terminadas en los años 2008 y 2009

• Imponiendo condiciones absurdas de diferenciales y comisiones a los procesos de refinanciación a promotoras inmobiliarias que jamás podrán pagar dichos sobrecostes

Demorando la asunción de los problemas de insolvencia generalizada que sufre el sector inmobiliario

Los errores del sector financiero han sido causa de la mayoría de los problemas que estamos viviendo en la actualidad. Pero no son los únicos responsables. Actuaron así porque pudieron hacerlo, porque los controles que se les impusieron fueron a su vez insuficientes, porque realmente nadie tuvo el coraje de señalar la imprudencia que estábamos cometiendo todos: los compradores de viviendas, los bancos y cajas, los asesores, las administraciones públicas y todas las empresas que han vivido a rebufo del huracán provocado en el sector. El rey estaba desnudo pero todos callamos

De nada sirve poner en la picota a unos responsables y no a otros. Pensemos mejor en cómo evitar que esta debacle se repita. Pongamos límites a la creación ficticia de riqueza y actividad que nos acaba costando tan cara

El que esté libre de pecado que tire la primera piedra

Mikel echevarren, consejero delegado de irea, firma especializada en el asesoramiento financiero y estratégico a compañías del middle market español, con gran especialización en el sector inmobiliario y hotelero

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