Artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com
Eduard andreu, director comercial de idealista.com, fue este año invitado como docente externo en el mba inmobiliario de la uoc. En este artículo escrito por él mismo se resumen las conclusiones y lo que más le llamó la atención. Entre los puntos que se trataron destacan el papel del estado en el sector de la vivienda, el acceso a la fianciación o el rol del inversor en el momento actual. Éstas son sus conclusiones:
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Este año tuve el honor de ser invitado como docente externo en el MBA Inmobiliario de la UOC. El campus virtual y el sistema de docencia, totalmente online, me sorprendieron por la intensidad que pueden alcanzar los intercambios con los alumnos: 100 mensajes en 2 semanas en un grupo de 12. Vimos un breve módulo en la asignatura "Aproximación al sector inmobiliario", sobretodo mediante debates. Me pareció una buena forma de aprender juntos; resumo aquí lo que más me llamó la atención
1. El papel del estado:
Recientemente el FMI "desculpabiliza" al estado del descalabro inmobiliario español. ¿Estáis de acuerdo?
Los alumnos comentaban que el estado podría haber hecho cosas como promover el alquiler (reduciendo la presión fiscal sobre el propietario y protegiendo por ley ante el impago), cambiar la ley hipotecaria para evitar el negative equity (aunque nadie dijo cómo), limitar las ventajas ficales para la vivienda habitual, aumentar la presión impositiva sobre 2ª residencia y operaciones especulativas, e incluso regular precios, financiación e ingresos no declarados desde la Administración.Y especialmente, no llegar tarde, porque las medidas tardan tanto en aplicarse que cuando llegan las anti-burbuja ya estamos en recesión y viceversa.
También hubo consenso en que el registro de Apis estrenado en Catalunya es bienvenido, pero llega tarde y se está aplicando lento y mal. Hablo del tema en este post
2. Financiación:
Está claro que la disponibilidad de crédito influye en la demanda, y por consiguiente en la oferta. Ahora que la banca es el mayor propietario de España, el pez se muerde la cola?
No hubo consenso en este tema. Unos proponían dejar quebrar a los bancos privados, otros nacionalizar el sector temporalmente para evitar el hundimiento del sistema. Se repetía también lo que tanto hemos escuchado últimamente: la ayuda es necesaria porque si la banca se hunde, nos hundimos todos
3. Price/earning ratio:
Tras la crisis del 91, siguió una trayectoria bajista hasta el 98, con una caída del 30%. Aplicando esto al actual ciclo bajista iniciado en 2008, se puede predecir que el ajuste de la vivienda en españa terminará en 2015. Según el Banco de España, tras 2007 tocan 6 años de bajadas y 3-4 de subidas, para volver a precios 2007 en 2017. Estáis de acuerdo?
Todos coincidían en que el precio de la vivienda todavía tiene que bajar , Y hacían un pronóstico bajista al menos hasta 2015. La única vía para que se recupere el sector inmobiliario es la recuperación económica, y parece razonable pensar que en 2017 podemos tener precios de 2003. Una idea curiosa de un alumno: un factor que pudo alimentar la burbuja inmobiliaria es el previo pinchazo de la burbuja .com, que acompañado de bajadas de interés provocó la fuga de inversores hacia el inmobiliario
4. Adiós al inversor:
Según la teoría económica, en una burbuja el 50% de las compras tiene por motivo único la inversión, aprovechando la expectativa de revalorización. Según el testimonio de los clientes profesionales de idealista.com, el perfil de comprador exclusivamente inversor ha desaparecido, lo que supone un problema grave para los agentes inmobiliarios que se habían especializado en este tipo de cliente
¿Qué tiene que hacer hoy el profesional inmobiliario para hacer frente al nuevo paradigma?
Se comentó que deberíamos estimular la inversión en el mercado de alquiler: Que el alquiler sea rentable para el inversor permitiría dinamizar el mercado inmobiliario. Por su parte, el profesional debe orientarse al alquiler y formarse y reciclarse contínuamente para ser capaz de dar respuesta a todo tipo de cliente, ya que el inmobiliario español ha sido tradicionalmente un mercado bífido: el de la vivienda-activo y el de la vivienda-servicio. El profesional especializado en la vivienda-activo (la oportunidad, el chollo, la que más va a subir) tiene que virar urgentemente hacia la vivienda-servicio (la mejor situada, la que tiene más servicios, la más demandada por las familias)
Por eso, decían los asistentes, el profesional inmobiliario tiene que convertirse en una empresa de servicios: aumentar la calidad de asesoramiento y enfocarse a la parte que queda viva del mercado: las operaciones residenciales, donde las decisiones se toman por criterios no tan financieros como de vida. Y atención: el comprador de vivienda-servicio es mucho más sensible al nivel de atención y asesoramiento que recibe que el inversor. El agente inmobiliario tiene que especializarse y apostar por la excelencia para sobrevivir
En el mismo sentido, se comentó que hemos ido de la venta al por mayor (por lotes o por edificios) a la venta al detalle, y que el profesional inmobiliario que quiera encontrar inversores tendría que buscar inmuebles con situación aceptable (ni lujo ni marginal), precio por debajo de la media y atractivos para el mercado de alquiler. Ello supone Conocer bien la ciudad y lo que demandan los particulares
Otros discrepaban y opinaban que el inversor no se ha ido, al revés. Ahora incluso gana más. Se ha ido el especulador aficionado, el que esperaba comprar por 10 y vender por 15 sin poner un euro propio, el oportunista. No confundirlo con el inversor profesional
5. El auge del alquiler:
Hasta ahora hemos vivido convencidos de que “alquilar es tirar el dinero”, pero actualmente el alquiler vive un momento dulce. Aunque las comisiones que se perciben son Drásticamente inferiores a las de la compraventa, multitud de profesionales han cambiado de actividad y se están creando nuevas empresas especializadas. Hasta cuándo va a durar esta tendencia?
Se normalizará España, con un parque actual del 15% en alquiler, hasta alcanzar el 50% frecuente en Europa?
Comentaban los asistentes que si el precio del alquiler sigue bajando, es probable que siga ganando protagonismo, pero es necesario el apoyo insititucional con ventajas fiscales y más protección legal al propietario
Nadie encuentra una respuesta racional al exagerado protagonismo de la compraventa en España. El tiempo aumentará el alquiler, pero para llegar al 50% habrá que vencer mucha resistencia cultural, lo que no parece fácil. Van a ser necesarias varias generaciones, decían algunos
En cualquier caso había consenso en que en grandes capitales tiene mucho sentido el desarrollo de agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler, y que se están recuperando las ventajas de alquilar: movilidad, libertad, menor inversión...
Se apuntó también que la edad de emancipación europea es mucho menor, lo que explica en parte el mucho mayor protagonismo del alquiler. La mejor medida para potenciar el alquiler es que los padres nos echen de casa a los 22, como en los paises nórdicos, donde los estudiantes universitarios reciben ayudas del gobierno que permiten, junto con algún trabajo a jornada parcial, emanciparse alquilando piso compartido
Un asistente comentó que vivió un año en Copenhague, en el año 2000, estudiando. El gobierno español le daba 17.000 ptas/mes, el danés daba 90.000 ptas/mes. Al empezar más tarde, podías ver mujeres embarazadas en la universidad. Si tenían hijos, recibían 150.000 ptas/mes en forma de crédito, que devolvían más adelante, una vez incorporados al mercado laboral
También se comentó que en España la unidad familiar está más unida que en el norte de Europa, lo que retrasa la emancipación y reduce el alquiler
Finalmente, se dijo que otra de las cuestiones culturales que influyen en el apego a la compra, en contra de lo que sucede en Europa o EEUU, es que somos más reacios invertir en bolsa, fondos, etc... en otros países se prefiere alquilar, porque esperan un mayor retorno en la inversión del capital sobre activos no inmobiliarios, de manera que se opta por gastar menos en vivienda (alquiler en vez de compra) y así destinar la diferencia a la inversión en otros campos. Aquí pensamos "si alquilo, lo que sobre me lo gasto!"
5 Comentarios:
Una lectura importante del articulo, es que "todos coincidían en que el precio de la vivienda todavía tiene que bajar, y hacían un pronóstico bajista al menos hasta 2015". Asi que de entrada parece que tenemos 4 años mas de bajadas, y luego ya veremos, por lo que de momento toca esperar y ver como evoluciona el mercado.
El alquiler seguirá subiendo en protagonismo, y estoy de acuerdo en ofrecer ventajas fiscales, al menos para la emancipación de los jóvenes (menores de 30 años, que aquí tenemos la Manía de llamar joven a un señor de 35 tacos). Valorar la propia independencia y adquirir responsabilidades tempranas te prepara muy bien para no ser un inconsciente en el futuro, lo digo por experiencia, porque yo me equivoqué en todo eso.
En España la emancipación siempre ha estado ligada al esquema:
Vivir en casa de los padres durante el festeo-noviazgo (10 años??)-> ahorrar mientras (esto ya no se hace) -> casarse cuando se tienen ahorros y pedir en el banco el resto para salir de casa comprando piso (esto ya no se hace, se va al banco a que suelte 300000 pavos para casarnos, tener un adosado, un bmw y un viaje de novios a las Bahamas).
Eso tiene que cambiar.
Visto el bajo perfil de los participantes y el profesorado de este master, no pienso hacerlo en mi vida. Hay un rayo de inteligencia, seguramente introducido por participantes que ya trabajen en el sector. Tendrían mas imaginación los niños de primaria.
Cuando hablamos de vivienda y generalizamos sobre si baja mas o menos su precio obviamos una característica importante, la calidad de la misma,que en definitiva es la que establece el precio y las viviendas que se están saldando algo tienen, de malo, por supuesto ya que las que realmente tienen una calidad buena o muy buena no se saldan ni mucho menos, y sino que alguien me diga cuantos casos de chollos conoce. Yo ninguno, otra cosa es que evidentemente se ha producido un ajuste de precios que buena falta nos hacia.
Un banco irlandés se plantea destinar parte de su rescate para las hipotecas impagadas
BLOOMBERG | Dublín 26/07/2011
Vota Resultado 24 votos . .El problema de las hipotecas se está convirtiendo en una constante dentro de la crisis económica. En España, los desahucios aumentan y los colectivos sociales piden como solución la dación en pago, es decir, que la entrega de la casa sirva para saldar las cuentas de la hipoteca. En Irlanda, una de las vertientes de la crisis también tiene que ver con las hipotecas. El precio de la vivienda en este país ha descendido más de un 40% desde sus máximos de 2007, según las cifras del insituto de estadística del país. Además, más de uno de diez cada préstamos bancarios tienen retrasos para pagar sus cuotas o tienen que ser reestructurados.
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