Fianza elevada, plazos cortos y difusión escasa. Esos serían los principales frenos por los que las subastas judiciales de pisos no gozan de la fluidez necesaria para atraer al público particular pese a que actualmente se producen infinidad de subastas, que en muchos casos quedan desiertas. En esas situaciones, el banco puede quedarse con la vivienda por un 60% del valor de la tasación a efectos de subasta y provoca que el embargado siga debiendo dinero al banco
La situación actual en España es clara. El paro y la economía ha disparado los embargos de viviendas a cerca de 300.000 viviendas de particulares en total. Es un caladero de viviendas donde muchos podrían "pescar" y que además aminoraría el dolor de los embargados porque podrían conseguirse en algunos casos precios mejores que a los que finalmente se los quedan los bancos, pero su estructura lo hacen poco atractivo para la demanda
Las subastas tradicionalmente están rodeadas de miedo por parte del comprador, ya que durante mucho tiempo fueron coto exclusivo de subasteros organizados. El Gobierno quiere que los ciudadanos participen activamente en las subastas judiciales de los inmuebles embargados por bancos y cajas y por ello ha anunciado la puesta en marcha de un nuevo Portal de Subastas Judiciales Electrónicas, que permitirá el seguimiento y la participación de todos los ciudadanos a través de Internet
Sin embargo, según los expertos consultados por elconfidencial.com tiene varios frenos:
Fianza: debe depositarse alrededor del 20% del valor del inmueble (aunque puede ser más por los costes añadidos), algo que sólo permite participar a los ciudadanos más líquidos y solventes, reduciendo sensiblemente la demanda. Este porcentaje se ha reducido desde el 30%, pero los expertos señalan que podría bajarse más aún
Plazo para el pago total: actualmente el posible interesado además tiene que pagar el precio total en los 20 días siguientes a la adjudicación. Esto deja poco tiempo para buscar financiación, menos incluso que el plazo normal para buscar una hipoteca
Difusión de las subastas: la ausencia de ciudadanos en las subastas judiciales parte de la base de la falta de difusión de las mismas. Antes se publicaban en el boe, pero ya ni eso, por lo que el que quiera enterarse debe acercarse a los tablones de anuncios de los diferentes juzgados para informarse, algo incomprensible en el actual mundo de internet. Además, obtener toda la información del inmueble tampoco suele ser fácil
Esto provoca que en más del 90% de los casos, las subastas acaban sin nadie que puje, por lo que el banco se puede quedar el inmueble por un 50% del valor de tasación. Esto provoca además que el embargado siga debiendo una elevada cantidad al banco
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8 Comentarios:
El verdadero freno a las subasta es que todo el mundo sabe que en un futuro próximo podrá comprar la propiedad que quiera (y no las que se subastan) por precios inferiores a los que pagaría en una subasta hoy en día.
Esto es un secreto a voces que todas las partes interesadas quieren ocultar pero que el epañolito de a pie intuye.
Buendía, te aseguro que si conoces el tema puedes comprar a precios que te asombrarías, lo que ocurre es que para la gente que no lo conoce es extremadamente peligroso comprar en subasta por su cuenta, por que a nivel legal te puedes tragar más de un sapo.
Estás en lo cierto. El verdadero problema de las subastas no es ni la fianza necesaria ni la difusión (que es cierto que es muy escasa), sino la enorme inseguridad jurídica que hay alrededor de este mundillo. Este es sólo apto para profesionales, dado que si no conoces al dedillo toda la legislación, te puedes tragar un sapo para toda tu vida (y conozco casos concretos para echarse a llorar).
A los profesionales, les encanta que haya muchas dificultades en el proceso, pues a más dificultades, menos participación, más riesgo y por tanto más rentabilidad potencial.
Si queremos que realmente el ciudadano participe en las subastas con seguridad, habría que eliminar la inseguridad jurídica que rodea este mundillo (cosa que no querrán los profesionales, os aseguro), y eso no se resuelve creando una página web y reduciendo la fianza, sino cambiando la ley. El problema es que la ley se ha ido cambiando para obstaculizar cada vez más la participación de los subasteros, cosa que lo que ha hecho en realidad ha sido ir dificultando cada vez más las cosas y aumentando así los riesgos.
Lo de la fianza es una chorrada, pues si alguien no dispone de la fianza, ¿Cómo va a disponer del precio total que deberá pagar en 20 días desde que se adjudica la vivienda? Porque ningún banco da préstamos para participar en subastas, os lo aseguro. Incluso aunque pusiéramos la fianza en cero, a los 20 días habría que poner el precio total, y os repito que los bancos no dan hipotecas para subastas judiciales.
Sinceramente, me da mucho miedo que los particulares sean atraídos por estos cantos de sirena demagógicos y acudan a las subastas creyendo que "todo el monte es orégano", y se tengan que tragar enormes sapos para el resto de sus vidas. Los problemas que pueden surgir son tan variados e imponderables que no da tiempo siquiera a esbozarlos.
Subasteiro, tú lo que quieres es que nadie participe en las subastas, y se te vaya al carajo el negociete, y por eso nos asustas con el "coco".
Muchos sapos, pero no aciertas a describir ninguno. Claro, no da tiempo a esbozarlos ¡Uhhhhh! ¡Que miedo!
Ni yo ni nadie tenemos ningún problema en que te arriesgues a participar en subastas, allá tú. eres libre de hacer lo que quieras con tu dinero. Sólo te puedo decir que en las subastas judiciales no compras en realidad pisos, sino problemas judiciales, y que su adecuada gestión requiere de profesionales, que claro está, se llevan su comisión por ello.
Pero si no estás de acuerdo, no pasa nada, piensa lo que te dé la gana. Sin hacer un desglose exhaustivo, te puedo comentar que puedes correr el riesgo de comprar pisos arrendados de renta antigua, mitades indivisas, nudas propiedades, usufructos,..., por no hablar de poder "comerte" cargas preferentes, que te planteen una tercería de dominio, una nulidad de actuaciones por malas notificaciones, que te mejoren la postura,... en fin, si no te lo crees, pues allá tú. adelante, ¡A por las subastas judiciales! Mira en Internet, y verás los marrones que se ha comido la gente inexperta como pareces ser tú.
Todo el mundo puede participar, pero tienes que ir con dinero en mano, conocer si tiene otras cargas, comprar a ciegas porque el piso suele estar ocupado y luego ejecutar un deshucio.
Yo personalmente si he mirado las subastas, pero no lo veo claro, lo primero por la solvencia, pero eso se soluciona hablando con los bancos antes de lanzarte a la aventura.
El banco te puede dar el 80% de la compraventa sin aval (cumpliendo unas condiciones), así que lo primero es ir a los bancos con toda la documentación y que te digan cuanto es el dinero que pueden ofrecerte.
Una vez que sepas de cuanto dinero dispones (lo que te de el banco y lo que tengas ahorrado) ya podemos acceder a las subastas, sabiendo, claro está cuál será nuestra posible puja máxima.
El problema es que no se si los propios bancos, bien agentes inmobiliarios, o no se quien lo hará, pero todas las subastas llegan enseguida a precios que si te has pateado el barrio primero, ya están al mismo precio que la compra libre. Entonces, ¿Para que seguir pujando?
Si no compramos por subasta sino directamente en la calle, tenemos hasta 60 días para hacer el pago y formalizar toda la compra, así que esta claro ¿No?
EL DÍa QUE VEAS UN BANCO QUE TE PRESTE DINERO PARA ACUDIR A SUBASTAS, mE LO DICES Y TE DOY UN PREMIO. Yo no conozco ninguno, a lo mejor en tiempos de burbuja los había, pero ahora no. ¿¿¿¿¿80% de la compraventa sin aval???? Ni loco, al menos un banco. Los bancos lo que te pueden prestar, ahora, es como máximo el 80% de la tasación de un piso que previamente esté libre de cargas, y esa condición no se da en las subastas judiciales.
Lo máximo que puedes obtener es un préstamo personal de unos pocos miles de euros, eso sí, al 8 ó 9%, y el resto, o lo tienes ahorrado o se lo pides a la familia, o nada de nada. Es lo que hay.
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