Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
No se trata de examinar las múltiples y diferentes cláusulas que los abogados podemos introducir en los contratos de arrendamiento, sino de algo mas radical e injusto: el diferente trato legal que en situaciones iguales reciben casero e inquilino atendiendo únicamente a la fecha en que fue firmado el contrato
Aunque la ley de arrendamientos urbanos establece que, a efectos de su normativa, solo existen dos tipos de arriendos, el de vivienda y ‘todos los demás’ la realidad es que en el momento actual subsisten en España bastantes más tipologías con derechos y deberes distintos conforme a la ley que los regula
En un breve resumen podemos considerar principalmente los arrendamientos de:
• vivienda de la lau1994: contratos firmados a partir de 1 de enero de 1995. Su principal característica es la duración de cinco años a voluntad del inquilino, que puede ser aumentada a ocho. Derecho irrenunciable
• vivienda del rdl 6/2012: procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. De reciente creación. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga. El alquiler está fijado legalmente
• no vivienda de la lau1994: ahí se engloba todo tipo de supuestos como por ejemplo local, almacén, vacaciones, etc cuyo arriendo haya sido acordado a partir de 1 de enero de 1995. Puede pactarse todo su clausulado con amplia libertad
• vivienda o local del decreto boyer: arrendamientos concertados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995, en ellos es fundamental examinar la cláusula que determina su duración, de ella dependerá que se encuentren finiquitados o gocen de duración ilimitada en el tiempo
• local de la lau1964: contratos concertados antes de 9 de mayo de 1985 también llamados de ‘renta antigua’. Su duración está determinada: a) arrendatario persona física: terminará a su jubilación, salvo que continúe su cónyuge b) persona jurídica: finalizan el 1 de enero de 2015
• vivienda de la lau 1964: contratos concertados antes de 9 de mayo de 1985 también llamados de ‘renta antigua’. Su duración es hasta el fallecimiento del inquilino y su cónyuge, se admite una subrogación a favor de hijos convivientes por dos años más, salvo que sean discapacitados de más del 65%
Como se ve el abanico de posibilidades es amplio y el trato bien distinto hasta considerarse discriminatorio si se analiza pensando en personas en idénticas circunstancias. Personas con los mismos ingresos y cargas familiares, viviendas y/o locales análogos, etc que sufren una ley que les impone obligaciones o disfrutan de derechos absolutamente desiguales
11 Comentarios:
Es claramente discriminatorio que subsistan los contratos de renta antigua, por lo visto el contrato de arrendamiento (en España) es más sagrado que el contrato de matrimonio, si uno se equivoca al elegir pareja puede separarse (a pesar de que haya hijos u otras circunstancias de por medio), en cambio en propietario que "se casó" con su inquilino con un contrato de renta antigua no puede separarse de su inquilino, ni del cónyuge del inquilino, ni de los hijos del inquilino,..., y no me sirve la excusa de que algunos de éstos inquilinos son ancianos y tienen una pensión baja, la obligación de procurar vivienda es de el estado no del propietario, cosa que en España nos empeñamos en olvidar, el estado alemán ( y muchos ayuntamientos) tiene miles y miles de viviendas alquiladas a bajo precio otra solución es crear un presupuesto para subvencionar el alquiler en estos casos, pero lo que no es ni justo ni lógico es que se obligue al propietario a suplir al estado y a subvencionar el alquiler.
En cuanto a los malos inquilinos, indudablemente los hay, pero hay el mismo porcentaje de malos caseros y "misteriosamente" no se suele hablar de ello, desde loq eu no cumplen con sus obliagciones de mantener la habitabilidad de la vivienda hasta los que se quedan fianzas o depósitos alegando daños inexistentes, pasando por los que pretenden (y a veces consiguen) indemnizaciones por dejar el piso en un momento distinto del vencimiento de la prórroga anual, pero después de llevar varios años (en mi caso casi 7 años) pagando el alquiler puntualmente y habiendo devuelto el piso recién pintado, sinverguenzas hay en todas partes, en todos los colectivos y el colectivo de los propietarios no está exento.
Vivienda de la lau 1994: contratos firmados a partir de 1 de enero de 1995. Su principal característica es la duración de cinco años a voluntad del inquilino, que puede ser aumentada a ocho. Derecho irrenunciable
De donde sale el aumento de obligatoriedad hasta 8 años para el arrendador?
De donde sale el aumento de obligatoriedad hasta 8 años para el arrendador?
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Del art. 10 de la ley de arrendamientos urbanos
Vivienda de la lau 1994: contratos firmados a partir de 1 de enero de 1995. Su principal característica es la duración de cinco años a voluntad del inquilino, que puede ser aumentada a ocho. Derecho irrenunciable
De donde sale el aumento de obligatoriedad hasta 8 años para el arrendador?
Las distinciones entre distintos contratos obedece a la distinta regulación que han ido haciendo los distintos poderes públicos, ajena por completo a la voluntad de arrendador y arrendatario (ciertas cláusulas tienes que comértelas quieras o no). El no dejar a las partes que negocien lo que quieran es algo que distorsiona el mercado gravemente, sobre todo en cuanto a precios. Porque ¿A santo de qué tiene que durar un contrato un mínimo de 5 años? ¿Porqué no 7 ó 2 ó 1? ¿Quiénes son estos reguladores para obligar a 2 partes a pactar una duración mínima?
Dicho esto, tampoco estoy de acuerdo en quitar de un plumazo todos los contratos firmados con antiguas legislaciones. Puede ser injusto que haya diferentes tratos, pero esto obedece a distintas normas dictadas, y no se pueden cambiar porque eso implicaría inseguridad jurídica. Lo que se ha firmado libremente entre las partes tiene que ir a misa. ¡Si no, no haber firmado el contrato! (Otra cosa es que haya un incumplimiento por alguna de las partes, en cuyo caso el conrato podrá ser rescindido)
¿Se da cuenta de lo contradictorio de sus palabras?
No entiendo dónde está la contradicción de mis palabras. En mi primer párrafo, reitero la diferencia de trato que usted comentó entre los distintos tipos de contrato. En el segundo párrafo, digo que a pesar de dicha injusticia, la seguridad jurídica es un bien supremo que siempre se tiene que respetar. Al menos, en los países considerados serios. Si no, seríamos Venezuela, Argentina,...
O sea, para Vd, la seguridad jurídica como bien supremo está por encima de la justicia, en definitiva deberíamos, por razones de seguridad jurídica, mantener los privilegios de 'casta'
Sí, la seguridad jurídica es un bien supremo para mí. lo contrario es arbitrariedad, pues lo que para usted representa una injusticia, para mí puede representar algo tolerable. ¿Qué le parecería si usted y yo firmamos un contrato, y yo decido no cumplir una cláusula determinada, porque me parece injusta, y digo que la justicia está por encima de la seguridad jurídica?
Los contratos se tienen que cumplir a rajatabla hasta el final, gusten o no. Si no, no haberlo firmado. Tan sólo un juez puede invalidar un contrato, por el motivo de que infrinja alguna ley de rango superior.
Imagine que lo que usted propone lo aplicamos a todo en la vida: de repente, las cláusulas de mi hipoteca me parecen injustas y decido no respetarlas (o el gobierno las modifica a golpe de decreto); de repente, me bajan el sueldo un 20% y decido pagar un 20% menos de alquiler o de hipoteca; de repente, me parece una salvajada la subida del transporte público y decido pagar menos; de repente... nos convertiríamos en un país muy poco fiable como Venezuela o Argentina, donde la inseguridad jurídica es total.
¿Acaso alguien obligó a firmar esos antiguos contratos de arrendamiento a los antiguos propietarios de las viviendas?
Respecto a los privilegios de 'casta', por ejemplo, de la casta política, no se basa en contratos firmados, por lo que sí se pueden modificar. El hecho de que yo defienda la seguridad jurídica no quiere decir que no me parezca bien la modificación de la legislación, respetando los contratos celebrados con la antigua legislación. Por ejemplo, en el caso de arrendamientos urbanos, liberalizaría bastante la actual ley. Por ejemplo, permitiría que la duración del contrato sea la que libremente pacten las partes. ¿Por qué tiene que ser de 5 años mínimo, por ejemplo? Eso sí, si se firma un contrato por x años, luego eso tiene que ir a misa. No vale decir en un futuro que ya no se cumple, porque esa duración es "injusta", como usted dice.
Me parece que la no retroactividad de las normas es algo básico, que casi todo el mundo respeta: hacienda, seguridad social,...
Reciba un cordial saludo.
Yo tengo una inquilina de renta antigua, pues por desgracia, tambien la herede al fallecimiento de mis queridos padres con 22 años, ahora tengo 49, entonces cuando yo era mas joven la pude desahuciar por diferente motivos pero los abogados iban siempre a fabor de la inquilina y nunca de parte del arrendador y a esta no le costaba nada defenderse por que enseguida solicitaba abogado de oficio gratuito, puesto que desde que la conozco nunca a ido a trabajar a empresa alguna y si a hecho trabajos personales cuando lo precisaba, luego se caso un abuelo que le llevaba 42 años de diferencia, sin hijos, soltero y con propiedades que al fallecer el ella no se las puso a su nombre. Y sigue en la vivienda, no se si aun me morire y seguira la inquilina de contrato celebrado el 01/03/1.978. Ahora creo que ella tiene 73 años y esta mejor que yo. Esto es un cancer.
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