¿Cómo afecta al valor de las viviendas la nueva ley de costas?

2 Julio 2013, 9:32

La nueva ley de costas echó a andar el pasado mes de mayo. Más allá de la polémica sobre si esta norma protege o no el litoral español, lo cierto es que determinadas modificaciones en la ley tendrán un impacto directo en el valor de las viviendas que se asientan en determinadas zonas costeras. Novedades como el beneplácito a la transmisión inter vivos de las concesiones de uso de los inmuebles situados en la zona de dominio público marítimo-terrestre o la prórroga de hasta 75 años para las concesiones pueden impulsar al alza el valor de estos inmuebles

Con tan sólo un mes de vida, la reforma de la ley de costas está generando más efectos de los esperados para el sector inmobiliario. “Las modificaciones en la ley de costas está afectando al valor de las viviendas”, asevera Juan Fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación. Una situación que influye especialmente en las casas que se asientan en la denominada zona de dominio público marítimo-terrestre (dpmt) y cuyo origen que se remonta a 25 años atrás

Moratoria a las viviendas

La ley 22/1988 de julio, de costas estableció el deslinde -delimitación de la superficie física- del litoral con el fin de protegerlo y garantizar su carácter público. Como resultado de los deslindes ejecutados, numerosos particulares vieron como sus viviendas pasaban a estar ubicadas en terrenos del dominio público, lo que provocó que la titularidad de esas casas pasase a ser pública. Es decir, se convertían en propiedad del estado pero a cambio la administración les otorgaba una concesión para que los particulares pudiesen seguir viviendo en esos inmuebles durante un periodo limitado. Muchas de estas concesiones caducaban en 2018

Ahora la reforma de esta norma ha concedido una moratoria a estas casas hasta un máximo de 75 años. “Esa prórroga ha sido una manera de pacificar a las personas que en 1988 vieron como un terreno privado, que era de su propiedad, entró a formar parte del dpmt sin ningún tipo de indemnización”, explica avelino blasco, catedrático de derecho administrativo de la universidad de las islas Baleares. Blasco indica que ese máximo de 75 años a las concesiones permitirá que hasta dos generaciones puedan disfrutar de esas casas. “Evidentemente esa moratoria aumentará el valor de las viviendas pero habrá que ver cómo se articula el reglamento que desarrollará este punto y qué especificará para cada caso concreto”, apostilla

Reformas en las viviendas

Entre las novedades introducidas en la norma está el hecho de que las viviendas que ocupan terrenos del dpmt podrán realizar obras de “reparación, mejora, consolidación y modernización” siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes. La misma opción tendrán ahora las casas que se localizan en la denominada zona de servidumbre de tránsito, que es la franja de terrenos de propiedad privada colindante al dpmt y que por su proximidad con éste tiene limitado en cierta medida el derecho de propiedad. Antes sólo se podían realizar “pequeñas reparaciones” para solventar cuestiones de “higiene, ornato y conservación”, tal y como establecía la ley de 1988

Los expertos subrayan que ante la imposibilidad anterior de introducir mejoras, muchas de estas viviendas se encontraban en mal estado. “Nadie invierten en el mantenimiento de un inmueble cuando sabe que en un plazo determinado de tiempo va a perder esa concesión”, declara blasco. “Este tipo de reformas hacen que esas viviendas sean más atractivas de cara, por ejemplo, a ponerlas en alquiler o a su explotación”, indica bartolomé trías prats, profesor de derecho administrativo de la universidad de las islas Baleares. Así, insiste en que se mejoran las condiciones para su disfrute cuando antes “estaba muy limitado”

Sin embargo, Fernández-aceytuno recuerda que las obras de mejora no pueden alterar ni la altura ni la superficie de las viviendas. Asimismo, recalca que el interesado tendrá que hacer una declaración de responsabilidad y que estas reformas están exentas de abonar algún canon a las administraciones

Transmisiones intervivos

Otra de las modificaciones Drásticas del nuevo texto es la autorización a que las concesiones, que permiten a los particulares seguir residiendo en las viviendas, puedan ser trasmitidas entre personas vivas. Hasta la entrada en vigor de esta ley, la única posibilidad de poder traspasar esa concesión era en casos de fallecimiento del concesionario a título de herencia o legado. “Ampliar la transmisión de las concesiones es una ventaja”, subraya trías

“Ahora la posibilidad de venta de una concesión es una realidad”, destaca euroval. La tasadora destaca que esto tiene implicaciones para la constitución de seguros o hipotecas y requiere plantearse “cuidadosamente” las valoraciones que puedan hacerse y los elementos técnicos a incluir en las mismas, “teniendo en cuenta los plazos a que se efectúan dichas valoraciones y el riesgo a que están sometidos los bienes”

No obstante, ese traspaso debe contar con el visto bueno de las autoridades. “La transmisión inter vivos solo será válida si con carácter previo la administración reconoce el cumplimiento, por parte del adquiriente, de las condiciones establecidas en la concesión”, destaca la norma. En este punto, la legislación se refiere al canon anual que pagan determinadas concesiones dado que en el caso de un traspaso de una de ellas, nuevo titular de la concesión tendrá las condiciones que el anterior

Pero, ¿a qué precio podrán transmitir los particulares las concesiones? trías explica que el estado no puede intervenir en esta cuestión, ya que esa operación es un negocio privado. “Esto no aparece en la ley porque se refiere a una cuestión de ámbito privado. La norma únicamente regula tributos”. El profesor de derecho administrativo estima que esa “venta” no se hará “lógicamente” por el valor de la propiedad porque lo que se pacta “es el traspaso de una concesión, que tiene fecha de caducidad”

El canon se encarece

Las viviendas que como consecuencia de un deslinde entraron a formar parte del dpmt no tienen que abonar un canon. Sin embargo, sí deben hacerlo las concesiones que se derivan de una ocupación y aprovechamiento de esta área. “La nueva normativa ha encarecido el coste que tiene que pagar las nuevas edificaciones que se realicen en la zona de dpmt”, asevera Fernández-aceytuno

Con la ley anterior el valor de referencia a efectos del cálculo de la base imponible del canon era el asignado a efectos fiscales. “Con la nueva ley entran en juego otros dos valores más que previsiblemente deberían arrojar importes superiores al valor catastral”, subraya el responsable de st-sociedad de tasación. En concreto, último texto señala que la valoración que se establezca debe ser la mayor entre el valor del catastro, la realizada por cualquier administración a efectos de un tributo, o el valor declarado por los sujetos pasivos por referencia a terrenos próximos con aprovechamientos similares

“La concesión va a tener un canon altísimo lo que va a limitar el atractivo de establecer nuevos negocios en esa zona”, añade. Además, la duración de la concesión dependerá de la inversión que se vaya a efectuar. “Se podría llegar a pagar un canon del 50% de los beneficios generados en un año. Esto desincentiva la inversión”, concluye. Aunque trías matiza que estos cálculos ya se fijaron en la orden ministerial de 30 de octubre de 1992 y que ahora se han refundido en la nueva ley para evitar conflictos judiciales

19 Comentarios:

Hay que ser subnormal para amar morir en un tsunami y a media noche

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Existen chalets en determinadas zonas de playa que, dada su cercanía a la orilla del mar, durante el invierno se inundan y se cubren de arena a una altura de más de medio metro.
Ahora bien, en su día los terrenos fueron practicamente regalados y los permisos para construir en la mayoría de los casos brillaban por su ausencia.

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No me creo nada de la nueva ley de costas porque la concesión puede ir acompañada de la recuperación posesoria. Si el próximo gobierno no es el pp puede volver a cambiarlo todo. Veremos como queda el reglamento pero un país que ha ignorado innumerables viviendas con escritura , inscritas en el registro de la propiedad antes de 1988 hasta incluso, como es mi caso, vendidos los terrenos por el propio ayuntamiento no puede dar credibilidad de que se han recuperado los derechos legítimamente adquiridos. Mientras no devuelvan la propiedad que han confiscado a las miles de familias europeas será muy difícil que se invierta en los núcleos costeros.

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Aquí no va a invertir nadie, ni en la costa ni en ningún otro lugar. Mientras los políticos de turno manejen el BOE a su antojo, sacarán leyes y mas leyes para quedarse con todo y repartirlo entre sus "familias".

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Yo ya no me creo nada, en este país no existe seguridad jurídica; se puede declarar constitucional cualquier barbaridad aprobada por el gobierno de turno; se han incautado propiedades privadas sin indemnización, etc.
Eso si, casi siempre, estos atropellos se aplican a ciudadanos corrientes.
Y luego nos venden que vivimos en un pais civilizado y occidental, donde se respetan los derechos individuales, ja.

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Hemos pasado del inmigrante que nos iba a pagar las pensiones ( Zapatero dixit ) al inmigrante que nos va a comprar los pisos de la playa ( rajoy dixit )

Tu fiate de estos y te vas cuesta bajo al camposanto

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¿Y los vecinos que tenemos encima de nuestra casa y al lado negocios hoteleros, apartamentos turísticos? ¿Que hacemos nos seguimos marchando de nuestras casas para poder dormir? ¿Seguimos aguantando los ruidos y molestias que generan los grupos de turistas LOW COST que vienen y ván? BASTA!!! PISOS TURISTICOS EN FINCAS DE VECINOS NO!!! Si fuese hacienda, yo revisaría finca a finca de este país, y controlaría quien entra y sale. En los alquileres de apartamentos turisticos, alquileres de habitaciones, en hostales, pensiones y hoteles ilegales, entra y sale muchisima gente que escapa al control de la policia y del "fisco". Sancionaría como en badalona con "500000" euros, los pisos patera, y con toda la buena tajada de dinero que sacara de todo esto, incentivaría a las empresas a contratar, e incentivaría a los emprendedores. El problema principal es que hacienda está perdiendo mucho dinero. Los apartamentos turisticos en edificios de vecinos tienen que PROHIBIRSE. Son muy ruidosos y molestos son hoteles pirata sin normas, sin recepción sobreocupados. Todos deberían de REGULARSE en el mismo bloque con recepción-vigilancia, y no compartiendo vivienda con vecinos que residen habitualmente en una finca. Molestan mucho. En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los "hoteles turísticos" de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. La recepción tendria que decirles que tienes derecho al descanso para que no tengas que estar llamando cada dos por tres a la policia. Los turistas de los edificios de vecinos suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos, cacahuetes y de vino de cartón "don Simón". Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los "pisos turísticos" cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin. Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy "orgulloso" de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás. Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos: propietarios: "es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles" la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de "hoteles pirata" ganan mucho "dinero" y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran.... los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses. Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios: "es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas" la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no. "Es que no nos gustan los pisos bajos". La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos. Personas que están de acuerdo: "es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no". La realidad, es que este tipo de persona se alojan en "hoteles piratas" y no quieren que se PROHIBAN. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son "muy pijos". Y como la mayoría "viaja" ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo, aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses, hasta que les pasa a ellos, y si les pusieran un "hotel pirata" encima de su casa, entonces si, pondrian el grito en el cielo y entonces si reclamarían que todo el mundo les apoyase... y YA SI QUERRIAN QUE LOS PISOS TURISTICOS EN FINCAS DE VECINOS SE PROHIBIESEN PARA QUITARSE LA MOLESTIA Y EL RUIDO DE ENCIMA...

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Situación que se produce cuando en un mismo edificio existen viviendas dedicadas a ambos usos: vecinal y turístico. Seguro que se producen enfrentamientos entre los ocupantes de unos y otros dado que el comportamiento, horarios y demás sistemas de vida resultan claramente antagónicos. Las alegrías y festejos a altas horas de la madrugada que tanto divierten al que está de vacaciones (no se me hagan los estrechos, que todos hemos echado una canita al aire algún día) no suelen entusiasmar a los vecinos que tienen que trabajar al día siguiente. No sería la primera vez que se han encontrado con la desagradable sorpresa matutina de ver que la piscina se encuentra ocupada por los enseres y muebles de todo un apartamento. Pagarlo lo pagan, desde luego, pero no suele ser plato de buen gusto. Así que conflicto lo hay. Y, ¿Cómo se resuelve? ¿Quién ejerce la autoridad para imponer un mínimo de equilibrio? ¿El portero?

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Nadie controla el número de turistas que se alojan en un 'apartamento patera'

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La ley de costas viola el derecho europeo, la carta europea de derechos fundamentales, los principios generales del derecho y me cuentan que estamos en un estado de derecho? la inseguridad juridica es clara.. Conclusion: el gobierno roba a los ciudadanos. Mas temparano que tarde el tribunal de justicia europeo se pronunciara en contra de esta ley tan perversa que despoja de su propiedad legitima a los ciudadanos produciendo una indefension sin medida. Lo de la concesion es como "robarte un millon y pagartelo con diez mil euros y ademas te lo quito cuando quiera que para eso ya no es tuyo porque lo digo yo" y no hablemos de las condiciones. Una verguenza y este profesor no sabe decirnos esto? aprenda usted derecho y de paso algo de lo que es justicia. No la justicia de espana sino: justicia.