¿Cómo afecta al valor de las viviendas la nueva ley de costas?

La nueva ley de costas echó a andar el pasado mes de mayo. Más allá de la polémica sobre si esta norma protege o no el litoral español, lo cierto es que determinadas modificaciones en la ley tendrán un impacto directo en el valor de las viviendas que se asientan en determinadas zonas costeras. Novedades como el beneplácito a la transmisión inter vivos de las concesiones de uso de los inmuebles situados en la zona de dominio público marítimo-terrestre o la prórroga de hasta 75 años para las concesiones pueden impulsar al alza el valor de estos inmuebles

Con tan sólo un mes de vida, la reforma de la ley de costas está generando más efectos de los esperados para el sector inmobiliario. “Las modificaciones en la ley de costas está afectando al valor de las viviendas”, asevera Juan Fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación. Una situación que influye especialmente en las casas que se asientan en la denominada zona de dominio público marítimo-terrestre  (dpmt) y cuyo origen que se remonta a 25 años atrás

Moratoria a las viviendas

La ley 22/1988 de julio, de costas estableció el deslinde -delimitación de la superficie física-  del litoral con el fin de protegerlo y garantizar su carácter público. Como resultado de los deslindes ejecutados,  numerosos particulares vieron como sus viviendas pasaban a estar ubicadas en terrenos del dominio público, lo que provocó que la titularidad de esas casas pasase a ser pública. Es decir, se convertían en propiedad del estado pero a cambio la administración les otorgaba una concesión para que los particulares pudiesen seguir viviendo en esos inmuebles durante un periodo limitado. Muchas de estas concesiones caducaban en 2018

Ahora la reforma de esta norma ha concedido una moratoria a estas casas hasta un máximo de 75 años. “Esa prórroga ha sido una manera de pacificar a las personas que en 1988 vieron como un terreno privado, que era de su propiedad, entró a formar parte del dpmt sin ningún tipo de indemnización”, explica avelino blasco, catedrático de derecho administrativo de la universidad de las islas Baleares. Blasco indica que ese máximo de 75 años a las concesiones permitirá que hasta dos generaciones puedan disfrutar de esas casas. “Evidentemente esa moratoria aumentará el valor de las viviendas pero habrá que ver cómo se articula el reglamento que desarrollará este punto y qué especificará para cada caso concreto”, apostilla

Reformas en las viviendas

Entre las novedades introducidas en la norma está el hecho de que las viviendas que ocupan terrenos del dpmt podrán realizar obras de “reparación, mejora, consolidación y modernización” siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes. La misma opción tendrán ahora las casas que se localizan en la denominada zona de servidumbre de tránsito, que es la franja de terrenos de propiedad privada colindante al dpmt y que por su proximidad con éste tiene limitado en cierta medida el derecho de propiedad. Antes sólo se podían realizar “pequeñas reparaciones” para solventar cuestiones de “higiene, ornato y conservación”, tal y como establecía la ley de 1988

Los expertos subrayan que ante la imposibilidad anterior de introducir mejoras, muchas de estas viviendas se encontraban en mal estado. “Nadie invierten en el mantenimiento de un inmueble cuando sabe que en un plazo determinado de tiempo va a perder esa concesión”, declara blasco. “Este tipo de reformas hacen que esas viviendas sean más atractivas de cara, por ejemplo, a ponerlas en alquiler o a su explotación”, indica bartolomé trías prats, profesor de derecho administrativo de la universidad de las islas Baleares. Así, insiste en que se mejoran las condiciones para su disfrute cuando antes “estaba muy limitado”

Sin embargo, Fernández-aceytuno recuerda que las obras de mejora no pueden alterar ni la altura ni la superficie de las viviendas. Asimismo, recalca que el interesado tendrá que hacer una declaración de responsabilidad y que estas reformas están exentas de abonar algún canon a las administraciones

Transmisiones intervivos

Otra de las modificaciones Drásticas del nuevo texto es la autorización a que las concesiones, que permiten a los particulares seguir residiendo en las viviendas, puedan ser trasmitidas entre personas vivas. Hasta la entrada en vigor de esta ley, la única posibilidad de poder traspasar esa concesión era en casos de fallecimiento del concesionario a título de herencia o legado. “Ampliar la transmisión de las concesiones es una ventaja”, subraya trías

“Ahora la posibilidad de venta de una concesión es una realidad”, destaca euroval. La tasadora destaca que esto tiene implicaciones para la constitución de seguros o hipotecas y requiere plantearse “cuidadosamente” las valoraciones que puedan hacerse y los elementos técnicos a incluir en las mismas, “teniendo en cuenta los plazos a que se efectúan dichas valoraciones y el riesgo a que están sometidos los bienes”

No obstante, ese traspaso debe contar con el visto bueno de las autoridades. “La transmisión inter vivos solo será válida si con carácter previo la administración reconoce el cumplimiento, por parte del adquiriente, de las condiciones establecidas en la concesión”, destaca la norma. En este punto, la legislación se refiere al canon anual que pagan determinadas concesiones dado que en el caso de un traspaso de una de ellas, nuevo titular de la concesión tendrá las condiciones que el anterior

Pero, ¿a qué precio podrán transmitir los particulares las concesiones? trías explica que el estado no puede intervenir en esta cuestión, ya que esa operación es un negocio privado. “Esto no aparece en la ley porque se refiere a una cuestión de ámbito privado. La norma únicamente regula tributos”. El profesor de derecho administrativo estima que esa “venta” no se hará “lógicamente” por el valor de la propiedad porque lo que se pacta “es el traspaso de una concesión,  que tiene fecha de caducidad”

El canon se encarece

Las viviendas que como consecuencia de un deslinde entraron a formar parte del dpmt no tienen que abonar un canon. Sin embargo, sí deben hacerlo las concesiones que se derivan de una ocupación y aprovechamiento de esta área. “La nueva normativa ha encarecido el coste que tiene que pagar las nuevas edificaciones que se realicen en la zona de dpmt”, asevera Fernández-aceytuno

Con la ley anterior el valor de referencia a efectos del cálculo de la base imponible del canon era el asignado a efectos fiscales. “Con la nueva ley entran en juego otros dos valores más que previsiblemente deberían arrojar importes superiores al valor catastral”, subraya el responsable de st-sociedad de tasación. En concreto,  último texto señala que la valoración que se establezca debe ser la mayor entre el valor del catastro, la realizada por cualquier administración a efectos de un tributo, o el valor declarado por los sujetos pasivos por referencia a terrenos próximos con aprovechamientos similares

“La concesión va a tener un canon altísimo lo que va a limitar el atractivo de establecer nuevos negocios en esa zona”, añade. Además, la duración de la concesión dependerá de la inversión que se vaya a efectuar. “Se podría llegar a pagar un canon del 50% de los beneficios generados en un año. Esto desincentiva la inversión”, concluye. Aunque trías matiza que estos cálculos ya se fijaron en la orden ministerial de 30 de octubre de 1992 y que ahora se han refundido en la nueva ley para evitar conflictos judiciales