Ramón jáuregui, diputado socialista, tiene 65 años y una amplia visión de lo que fue y de lo que es España. Ha sido delegado del gobierno en el País Vasco, vicelehendakari, europarlamentario y ministro de la presidencia en el gobierno de zapatero. En una entrevista con idealista news, jáuregui muestra su preocupación por el futuro de los jóvenes y su acceso a la vivienda. Estima que el precio de las casas tiene que bajar más hasta ajustarse a los salarios actuales y afirma que España tiene que ser competitiva porque se juega “ser o no ser un país de primera”
Pregunta: ¿cómo ve el mercado de la vivienda desde su posición?
Respuesta: la vivienda todavía va a bajar un poco más, después de caer casi un 40% desde el estallido de la crisis pero ha retrocedido con más intensidad en los dos últimos años, por la entrada de los bancos y de sareb. Además, el crédito sigue contraído y no va a cambiar en un año porque los bancos van a seguir prisioneros de mejorar sus resultados. Con una tasa de paro tan alta, y con una población con tan poca renta disponible, no es posible que el mercado de compraventa empiece a mejorar, salvando excepciones. Así que tendremos un año 2014 con precios a la baja
Algunos expertos usan como indicador el salario del hogar para saber si la vivienda tiene unos precios asequibles o no. ¿Qué le parece esta medida?
El precio de la vivienda va a bajar aunque no mucho más y seguiremos con salarios bajos. Esto es lo que está haciendo que el mercado del alquiler esté creciendo notablemente, sobre todo para los jóvenes. Ha cambiado mucho la cultura. Cuando yo era joven, en cuanto teníamos dinero, nos comprábamos un piso porque la cultura así lo imponía. Hoy los jóvenes no compran porque no pueden, no les dan crédito, y además, han entrado con facilidad en la cultura del alquiler. Si fuéramos como Alemania, a partir de los 30 los jóvenes que están alquilados comprarían un piso. Pero en España no va a ocurrir
¿Y qué opina sobre el alquiler?
Los hay muy caros. Vivir en alquiler en el centro de Madrid cuesta mucho. Si son más de 70 m2 los arrendamientos son muy caros. Ha aumentado la demanda y hay muy poca oferta todavía. Por lo que cuesta un alquiler pagas una hipoteca buena
Pero quien vive de alquiler se olvida de los gastos de mantenimiento y de pagar impuestos
Eso es cierto. Mis hijos no quieren comprar, prefieren vivir de alquiler. También es cierto que hoy en día la vida es más flexible, las parejas son más inestables y dar el paso a la compra es hablar de mayores. Pero pienso que los jóvenes pueden comprarse una vivienda de 200.000 euros
Qué recomienda a sus hijos, ¿comprar o alquilar?
Yo les digo que compren porque viven en el centro de Madrid en alquiler pero no se quieren ir del centro. Les digo que pagando 1.000 euros de alquiler se pueden comprar un piso, mi mentalidad es muy distinta, soy de otra época. Una propiedad es un seguro de vida, como se decía antes
¿Vive de alquiler o en propiedad?
Vivo en propiedad en vitoria y de alquiler en Madrid
¿Es bueno o malo que caiga el precio de la vivienda?
Es bueno, creo que los precios estaban muy altos. Es verdad que han bajado mucho y que a muchos propietarios les ha provocado un empobrecimiento de su patrimonio pero es cierto que en España los precios de la vivienda tienen que ajustarse a los salarios
¿Abogaría por una reducción de los impuestos relacionados con la vivienda?
Ahora no podemos porque España tiene un 6% de déficit público y cuesta mucho reducir los costes del gobierno. No creo que la presión fiscal pueda reducirse
¿Y en alguna modificación en la fiscalidad?
No, la vivienda ya está bastante gravada. Hoy en día el cambio de vivienda tiene un coste fiscal muy alto: supone pagar mucho de gastos notariales, registro, etc. y a esto se suma que no hay crédito
¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por una vivienda hoy en día?
Ya no tengo necesidades porque vivo sólo con mi mujer pues mis tres hijos ya se emanciparon. Mi límite es de 400.000 euros, más de este importe sería una pasada para mí
Sobre las vicisitudes de la economía
¿Cómo ve la situación de España desde las gradas y no desde el ruedo? las exportaciones han aumentado, parece que la sangría del paro ha cesado…
Probablemente hayamos abandonado la recesión pero no va a subir el PIB más que décimas el año que viene. Vamos a tener un crecimiento muy frágil y sin repercusión en los mercados fundamentales de vivienda o de empleo
¿Hay un modelo económico realista y alternativo al del pp?
En los próximos 10 años tenemos que crear un millón de empresas nuevas haciendo cosas completamente distintas. Es evidente que debemos recuperar un poco de actividad constructora. Tenemos que conseguir edificar 100.000 viviendas al año en aquellas ciudades donde ya hay demanda. Tenemos 600.000 viviendas sin vender, pero están localizadas en lugares de costa o barrios periféricos. También es fundamental recuperar la rehabilitación de vivienda. España se juega ser o no ser un país de primera y para serlo tiene que ser competitivo en el mundo
Lo que propone lleva tiempo en cambiar el modelo educativo y cultural, además de suponer una inversión económica
Tengo muchas críticas hacia el gobierno, pero no soy capaz de proponer una alternativa que aparezca como un milagro porque no lo hay
España arrastra casi siete años de crisis y parte de ellos se vivieron con el psoe en el poder y ya podía haber puesto los cimientos para el cambio
Ningún gobierno que hubiera habido en España entre 2008 y 2011 habría evitado lo que nos ha pasado. Ha sido una hecatombe porque coincidió la explosión de la burbuja con una alarma brutal de los mercados de las deudas soberanas y con que Europa no reaccionó como le corresponde a un país con un banco central y una moneda única. De la misma manera, pienso que ahora lo que empieza a ser el fin de la recesión no ha sido un triunfo de la gestión del pp porque en gran parte se ha debido a que los mercados europeos se han aquietado y porque se ha producido una devaluación interna brutal. Admito que la gente tiene derecho a pensar que somos culpables, pero no es así
¿Qué propone el psoe para salir de este atolladero?
Tenemos que hacer un pacto de rentas. La devaluación por la competitividad tenemos que hacerla pactada porque en España los sindicatos y empresarios han hecho grandes acuerdos. La reducción de costes unitarios en el trabajo es una curva que va a hacia abajo y la curva que mide los beneficios va hacia arriba. Esto no es justo. Un pacto de rentas nos permitiría repartir los costes de la competitividad más justamente
Hay que reformular el marco laboral español a fondo. Hay que reevaluar las condiciones del trabajo porque estamos en unos niveles semi-esclavistas, en el periodismo, en la arquitectura, etc. se han establecido unas normas de trabajo donde se trabaja 12 horas al día, nadie cobra horas extras y se precariza hasta el extremo la relación laboral
Otra reforma que hay que hacer es la fiscal. Llevamos más de 30 años con un sistema fiscal que ha quedado obsoleto porque la realidad económica y social ha cambiado mucho. Tenemos que aumentar la base fiscal, es decir, tenemos que incorporar a más gente a la fiscalidad, combatir el fraude y también tenemos que conseguir una mayor progresividad en la fiscalidad para que igualemos un poco la sociedad que está muy desigual
¿Cuál es la propuesta en materia fiscal del psoe?
Contempla la incorporación del patrimonio a la declaración a la renta, recuperar el impuesto de sucesiones, que está cedido a las comunidades autónomas, para pagar lo que se hereda fijando un mínimo común para toda España. Pretendemos que en el IRPF se pague igual por las rentas de capital que por las de trabajo. Queremos eliminar desgravaciones en el impuesto de sociedades y que las empresas tengan un límite mínimo de pago del impuesto. Queremos incorporar un poco de fiscalidad. Nuestro objetivo es recaudar 4 puntos más de PIB en presión fiscal en cuatro años. España recauda en ingreso fiscal entre 7-8 puntos menos que los países cercanos
Habla del aumento de los ingresos fiscales, ¿contemplan subidas de impuestos o atajar la economía sumergida?
Queremos atajar la economía sumergida. ¿Cuántas veces se dice en España 'con iva o sin iva'? cuando miras al resto del mundo, con los mismos impuestos recaudan más de lo que nosotros ingresamos. Esto indica que no somos un país de primera porque los países de primera tienen una política fiscal muy transparente
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108 Comentarios:
Veo que está bien informado. Hasta donde yo se en todo balance los activos fijos (inmuebles, etc) se amortizan, es decir, pierden valor con el tiempo. Eso no pasa con el alquiler. Se le ha pasado en su análisis.
No se qué significa lo del valor residual....yo se de muchos edificios que se derriban. Y el único valor residual que queda es el del suelo, que creo que ya sabemos cual es hoy en día.
El tipo de interés del 4% no lo vamos a ver ni en broma en los próximos diez años. Tengo una operación próximamente en la que se aplica una tae del 6,4% durante el periodo fijo del préstamo! solo se presta el 50% del precio de compra. Esto es lo que hay en el mercado hoy en día.
En 200000 euros de precio excluye de la posibilidad de compra al menos al 70% del mercado, no se cómo lo ve.
Tampoco ha incluido los costes de financiación, que se comen su valor residual y el efecto inflación que hoy, hasta donde yo se, no existe.
Finalmente creo que su análisis tiene alguna deficiencia.
En mi humilde opinión, como creo que son las de otros, el precio de compra, para el que quiera comprar ha de estar ajustado a los salarios, y esa es la única ecuación posible que se me ocurre. Cada cual que opte por lo que mejor le convenga, pero deseo que no vuelva a suceder lo que ha pasado en este país de la pasada década.
Al #36:
1) La amortización no es un flujo de caja, por lo tanto, no se tiene en cuenta en el van.
2) la aplicación de la amortización, en todo caso, sólo afectaría a un bien que pierde valor (utilidad) con el tiempo. No es el caso de la vivienda, o al menos, de la mayoría de las viviendas. Una vivienda de 90 años no tiene por qué valer 3 veces menos que una de 30. Hay otros factores.
3) haga el cálculo con un tipo de interés más alto al 4% entonces; seguirá siendo más favorable la compra. Haga los números.
4) Los 200.000€ como precio de compra son un valor de referencia para ilustrar un caso.
Creo que el enfoque no es correcto. Tienes que considerar que el que alquila paga menos, cada mes, que el que compra, y capitalizar esa diferencia hasta vencimiento.
Tal y como lo has hecho, estas diciendo que una persona que paga durante 20 años más de 1000 euros al mes frente a otra que paga 750 tiene mejor van.... normal, no?
Chicos, hagámoslo más fácil: análisis básico de inversiones mediante el cálculo del valor actual neto (van), o net present value (npv) en inglés. Para los que no sepáis que es, buscadlo en wikipedia. Incluso excel tiene la fórmula (= siglas que indiqué antes).
El van (npv) indica cuál es el valor actual de una inversión cuyos flujos de dinero (tanto entradas como salidas) se producen en distintos instantes de tiempo.
Vamos a comparar el van de 2 inversiones (compra vs. Alquiler) en igualdad de condiciones, es decir, suponiendo la misma inflación en ambos casos. Está claro que con la inflación, el dinero "vale menos con el tiempo" de modo que el esfuerzo para una cuota de un préstamo de 800€/mes no es lo mismo hoy que dentro de 20 años (la inflación nos favorece). Al mismo tiempo, la misma inflación en el caso del alquiler hace que éste se incremente.
Las hipótesis en ambos casos son:
1) valor de la vivienda hoy = 200.000 €.
2) préstamo a 20 años, interés medio del 4%.
3) tasa de inflación media 3%
3) valor residual de la vivienda = precio actual actualizado con la inflación (es decir, al final de los 20 años valdrá 361.223 € (muy conservador!).
4) gastos / impuestos asociados a la vivienda de 2000€/año.
6) para el alquiler: rentabilidad del 4,5% anual, es decir, una cuota por el mismo piso de 750€/mes, actualizados con la inflación.
Con todo ello, obtenemos:
Van_compra = -54.378 €.
Van_alquiler = -174.757 €.
Conclusión: la compra de la vivienda para residir en ella nos cuesta dinero (faltaría más) pero la pérdida de valor de las cuotas debido a la inflación, y el valor residual de la misma, favorece que ese coste sea muy inferior al coste del alquiler que, lejos de beneficiarse por la inflación, se ve perjudicado por ella, y obviamente no beneficio con un valor residual al final del periodo analizado.
Factores adicionales:
1) cuanto mayor es la inflación, más favorable resulta la compra.
2) cuanto mayor es la duración del periodo analizado, más favorable es la compra.
Estos son los números en igualdad de condiciones. A partir de aquí podemos discutir lo que se quiera.
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Creo que el enfoque no es correcto. Tienes que considerar que el que alquila paga menos, cada mes, que el que compra, y capitalizar esa diferencia hasta vencimiento.
Tal y como lo has hecho, estas diciendo que una persona que paga durante 20 años más de 1000 euros al mes frente a otra que paga 750 tiene mejor van.... normal, no?
Chicos, hagámoslo más fácil: análisis básico de inversiones mediante el cálculo del valor actual neto (van), o net present value (npv) en inglés. Para los que no sepáis que es, buscadlo en wikipedia. Incluso excel tiene la fórmula (= siglas que indiqué antes).
El van (npv) indica cuál es el valor actual de una inversión cuyos flujos de dinero (tanto entradas como salidas) se producen en distintos instantes de tiempo.
Vamos a comparar el van de 2 inversiones (compra vs. Alquiler) en igualdad de condiciones, es decir, suponiendo la misma inflación en ambos casos. Está claro que con la inflación, el dinero "vale menos con el tiempo" de modo que el esfuerzo para una cuota de un préstamo de 800€/mes no es lo mismo hoy que dentro de 20 años (la inflación nos favorece). Al mismo tiempo, la misma inflación en el caso del alquiler hace que éste se incremente.
Las hipótesis en ambos casos son:
1) valor de la vivienda hoy = 200.000 €.
2) préstamo a 20 años, interés medio del 4%.
3) tasa de inflación media 3%
3) valor residual de la vivienda = precio actual actualizado con la inflación (es decir, al final de los 20 años valdrá 361.223 € (muy conservador!).
4) gastos / impuestos asociados a la vivienda de 2000€/año.
6) para el alquiler: rentabilidad del 4,5% anual, es decir, una cuota por el mismo piso de 750€/mes, actualizados con la inflación.
Con todo ello, obtenemos:
Van_compra = -54.378 €.
Van_alquiler = -174.757 €.
Conclusión: la compra de la vivienda para residir en ella nos cuesta dinero (faltaría más) pero la pérdida de valor de las cuotas debido a la inflación, y el valor residual de la misma, favorece que ese coste sea muy inferior al coste del alquiler que, lejos de beneficiarse por la inflación, se ve perjudicado por ella, y obviamente no beneficio con un valor residual al final del periodo analizado.
Factores adicionales:
1) cuanto mayor es la inflación, más favorable resulta la compra.
2) cuanto mayor es la duración del periodo analizado, más favorable es la compra.
Estos son los números en igualdad de condiciones. A partir de aquí podemos discutir lo que se quiera.
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Muy de acuerdo con tus cálculos y razonamiento.
Lo único que matizaría es el factor riesgo.
La compra de una vivienda suele llevar asociado un mayor riesgo y problemas en caso de que las cosas vayan mal ( quedarse en paro, movilidad laboral,divorcios,etc).
Chicos, hagámoslo más fácil: análisis básico de inversiones mediante el cálculo del valor actual neto (van), o net present value (npv) en inglés. Para los que no sepáis que es, buscadlo en wikipedia. Incluso excel tiene la fórmula (= siglas que indiqué antes).
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Vaya sarta de tontás que deyectas en este cuento interesado de la lechera, vendedor de crecepelo.
Imagina que tienes los 200k y te vas de alquiler porque piensas que dentro de 4-5 años ese piso valdrá 140k. (Que será lo más probable)Mientras tanto pones a rentar al 3% tu dinero, y cuando pase el tiempo dicho compras. A ver, pitagorín, calculame cuanto gano por no hacer la gilipollez de comprar.
Chicos, hagámoslo más fácil: análisis básico de inversiones mediante el cálculo del valor actual neto (van), o net present value (npv) en inglés. Para los que no sepáis que es, buscadlo en wikipedia. Incluso excel tiene la fórmula (= siglas que indiqué antes).
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Vaya sarta de tontás que deyectas en este cuento interesado de la lechera, vendedor de crecepelo.
Imagina que tienes los 200k y te vas de alquiler porque piensas que dentro de 4-5 años ese piso valdrá 140k. (Que será lo más probable)Mientras tanto pones a rentar al 3% tu dinero, y cuando pase el tiempo dicho compras. A ver, pitagorín, calculame cuanto gano por no hacer la gilipollez de comprar. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
El analisis es muy sencillo mas de lo que pesais pondre la formula
10 000 euros 1 000.000 millom
20.000 2.000.000
30.000 3.000.000
40.000 4.000.000
50.000 5.000.000
60.000 6.000.000
70,000 7.000.000
80.000 8.000.000
90.000 9.000.000
100.000 10.000,000
Esto en zonas buenas
Chicos, hagámoslo más fácil: análisis básico de inversiones mediante el cálculo del valor actual neto (van), o net present value (npv) en inglés. Para los que no sepáis que es, buscadlo en wikipedia. Incluso excel tiene la fórmula (= siglas que indiqué antes).
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Vaya sarta de tontás que deyectas en este cuento interesado de la lechera, vendedor de crecepelo.
Imagina que tienes los 200k y te vas de alquiler porque piensas que dentro de 4-5 años ese piso valdrá 140k. (Que será lo más probable)Mientras tanto pones a rentar al 3% tu dinero, y cuando pase el tiempo dicho compras. A ver, pitagorín, calculame cuanto gano por no hacer la gilipollez de comprar. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
El analisis es muy sencillo mas de lo que pesais pondre la formula
10 000 euros -----1 000.000 millom de pesetas
20.000--------------2.000.000
30.000 -------------3.000.000
40.000--------------4.000.000
50.000--------------5.000.000
60.000--------------6.000.000
70,000--------------7.000.000
80.000--------------8.000.000
90.000--------------9.000.000
100.000------------10.000,000
Esto en zonas buenas
Parece usted salido de altamira o sareb...
1) valor de la vivienda hoy = 200.000 €.
2) préstamo a 20 años, interés medio del 4%.
3) tasa de inflación media 3%
3) valor residual de la vivienda = precio actual actualizado con la inflación (es decir, al final de los 20 años valdrá 361.223 € (muy conservador!).
4) gastos / impuestos asociados a la vivienda de 2000€/año.
6) para el alquiler: rentabilidad del 4,5% anual, es decir, una cuota por el mismo piso de 750€/mes, actualizados con la inflación.
Con todo ello, obtenemos:
Van_compra = -54.378 €.
Van_alquiler = -174.757 €.
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Claro,claro. Cuentas lo que te gastas de alquiler en esos 20 años, inflado hasta el ridículo (jamás me han subido el ipc del alquiler), pero no los intereses que te habría dado el banco: 200000x 20 años a interés compuesto ( le ponemos un 4% de media).
Tampoco cuentas los gastos del piso, los de los muebles, electrodomésticos, el coste de oportunidad,etc, etc.
Cuentas con que el piso se revalorice con la inflación , cuando ahora ocurre todo lo contrario.
Das por sentado que la inflación favorece a las deudas, pero esto sólo pasa si los sueldos suben al ritmo de la inflación, y hoy eso no pasa.
Lo sabe todo el mundo: ¡Comprar hoy en día es tirar el dinero! Nadie habla de esperar 20 años, pero vamos, que esperar 4 o 5 añitos antes de plantearse comprar es lo más recomendable.
Ahora vas y lo tuiteas
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