¿Comprar un piso reformado o para reformar? Esa es la cuestión

Muchos demandantes de vivienda en propiedad se hacen esta pregunta antes de comenzar la búsqueda y la mayoría, ante la imposibilidad de contestarla firmemente, visitan pisos de ambos tipos (e incluso nuevos) con lo que la comparación se hace muy difícil y la toma de una decisión, casi imposible

Por su parte, algunos vendedores (normalmente herederos) también se ven en esta tesitura, la de decidir si reformar su casa antes de sacarla al mercado o venderla tal cual.

Dado que no hay una respuesta fácil ni universal, intentaré distinguir las distintas opciones, para ofrecer unas pautas claras obtenidas tras años de experiencia en inversión inmobiliaria.

1) Quienes lo tienen más fácil, son los poseedores o aspirantes a una propiedad de rango económico bajo, pongamos por ejemplo, inferior a 1.500€/m2. En estas cifras, es imposible absorber el costo de una reforma integral, con lo que la recomendación es clara. Los vendedores deben sacar al mercado su propiedad tal cual está, si acaso tras una mano de pintura y el arreglo de algún problema puntual. Los compradores, por idéntica razón, deben buscar una vivienda donde puedan entrar a vivir sin tener que reformarla.

En caso de que una vivienda de este tipo necesite obligatoriamente una reforma, debería considerarse si no es preferible la demolición para empezar de cero.

2) ¿Cuáles son mis recomendaciones para el segmento medio, pongamos entre 1.500 y 4.000€/m2? En primer lugar, que ningún vendedor saque al mercado una vivienda con problemas pendientes de rehabilitación (humedades, grietas, importantes desniveles o desplomes...). este tipo de problemas reducen el abanico de compradores únicamente a profesionales del sector, que son además los que compran a precios más bajos. De igual forma, no recomendaría a ningún particular arriesgarse a comprar una propiedad en ese estado sin el suficiente asesoramiento.

Una vez centrados en viviendas viejas pero sin problemas serios, las dividiría a su vez en dos: aquellas cuyas posibilidades de reforma son evidentes y las que no.

- Para los propietarios con posibilidades de reforma: reformar antes de vender no es imprescindible. Yo lo haría con la intención de acabar cobrando algo más, siempre y cuando esa inversión no fuese demasiado gravosa para sus bolsillos.

- Para los dueños de las viviendas con necesidad de reforma integral: mi recomendación es la de reformar antes de vender o al menos, preparar planos de propuestas de reforma acordes a las necesidades de las familias actuales. Ni que decir tiene que en ambos casos las viviendas viejas deben enseñarse vacías y limpias, o si acaso con prácticas de “home staging”, pero nunca repletas de muebles y enseres viejos que echan para atrás a cualquiera.

Desde el punto de vista del comprador, la clave está en su capacidad financiera. Paradójicamente, aunque comprar una vivienda vieja y reformarla al gusto sale bastante más económico que comprarla ya en buen estado, esta forma de compra requiere de unos ahorros mayores.

La tasación de una vivienda vieja suele ser baja por los altos coeficientes de depreciación interior, con lo que a menudo hay que contar íntegramente con el dinero para la reforma o afrontarla mediante un costoso préstamo personal además de la hipoteca. Si sus ahorros están alrededor del famoso 30% del precio de las viviendas que está mirando, inevitablemente tendrá que optar por una vivienda reformada o nueva. Si por contra, su situación económica es desahogada, mi recomendación es el “cuanto peor, mejor”. Una vez seguros de que tanto la ubicación como el estado general del edificio son buenos, cuanto peor esté el piso, mejor precio podrá conseguir y más satisfactoria será su compra.

3) ¿Qué particularidades habría que considerar en las propiedades de alto standing? Principalmente que los clientes de este tipo de viviendas suelen estar muy bien asesorados, tienen poco tiempo que perder y muy claro lo que desean. Buscan que su futura casa encaje al 100% con sus necesidades, sin tener que soportar ningún “pero”.

Si yo vendiera una casa de este nivel, no la reformaría, porque aparte de la fuerte inversión que supone, podría aparecer un interesado que decidiera tirarlo todo de nuevo y hacerlo a su gusto. Sin embargo, sí requeriría servicios de “home staging” y de propuestas de reforma e incluso realidad virtual sobre el futuro resultado. Es vital que en una visita de pocos minutos, cualquier interesado salga con una idea muy clara de cómo es la casa y sobre todo, de cómo puede quedar.

Para los compradores, partiendo de la base de que siempre van a querer decorarlo a su gusto, mi recomendación sería centrarse únicamente en viviendas para reformar. Una casa en uso nos puede enamorar en primera instancia por su confort y sin embargo no tener el tamaño o las condiciones que necesitamos.

Ya hemos visto qué se debe hacer, pero no quiero terminar el artículo sin apuntar qué deben evitar. En la medida de lo posible, no reforme su vivienda con distribuciones extrañas, dado que nunca se sabe cuándo puede necesitar venderla. Respecto a la decoración, si sus gustos son muy personales, le recomiendo que los desarrolle en los muebles, las cortinas, si acaso en los colores de las paredes, pero no en suelos, puertas, armarios y demás elementos fijos que puedan retraer a futuros interesados en comprar su casa.

Artículo escrito por jon goitia de la torre , Arquitecto y propietario de goitorre s.l, para idealista news