Muchos demandantes de vivienda en propiedad se hacen esta pregunta antes de comenzar la búsqueda y la mayoría, ante la imposibilidad de contestarla firmemente, visitan pisos de ambos tipos (e incluso nuevos) con lo que la comparación se hace muy difícil y la toma de una decisión, casi imposible
Por su parte, algunos vendedores (normalmente herederos) también se ven en esta tesitura, la de decidir si reformar su casa antes de sacarla al mercado o venderla tal cual.
Dado que no hay una respuesta fácil ni universal, intentaré distinguir las distintas opciones, para ofrecer unas pautas claras obtenidas tras años de experiencia en inversión inmobiliaria.
1) Quienes lo tienen más fácil, son los poseedores o aspirantes a una propiedad de rango económico bajo, pongamos por ejemplo, inferior a 1.500€/m2. En estas cifras, es imposible absorber el costo de una reforma integral, con lo que la recomendación es clara. Los vendedores deben sacar al mercado su propiedad tal cual está, si acaso tras una mano de pintura y el arreglo de algún problema puntual. Los compradores, por idéntica razón, deben buscar una vivienda donde puedan entrar a vivir sin tener que reformarla.
En caso de que una vivienda de este tipo necesite obligatoriamente una reforma, debería considerarse si no es preferible la demolición para empezar de cero.
2) ¿Cuáles son mis recomendaciones para el segmento medio, pongamos entre 1.500 y 4.000€/m2? En primer lugar, que ningún vendedor saque al mercado una vivienda con problemas pendientes de rehabilitación (humedades, grietas, importantes desniveles o desplomes...). este tipo de problemas reducen el abanico de compradores únicamente a profesionales del sector, que son además los que compran a precios más bajos. De igual forma, no recomendaría a ningún particular arriesgarse a comprar una propiedad en ese estado sin el suficiente asesoramiento.
Una vez centrados en viviendas viejas pero sin problemas serios, las dividiría a su vez en dos: aquellas cuyas posibilidades de reforma son evidentes y las que no.
- Para los propietarios con posibilidades de reforma: reformar antes de vender no es imprescindible. Yo lo haría con la intención de acabar cobrando algo más, siempre y cuando esa inversión no fuese demasiado gravosa para sus bolsillos.
- Para los dueños de las viviendas con necesidad de reforma integral: mi recomendación es la de reformar antes de vender o al menos, preparar planos de propuestas de reforma acordes a las necesidades de las familias actuales. Ni que decir tiene que en ambos casos las viviendas viejas deben enseñarse vacías y limpias, o si acaso con prácticas de “home staging”, pero nunca repletas de muebles y enseres viejos que echan para atrás a cualquiera.
Desde el punto de vista del comprador, la clave está en su capacidad financiera. Paradójicamente, aunque comprar una vivienda vieja y reformarla al gusto sale bastante más económico que comprarla ya en buen estado, esta forma de compra requiere de unos ahorros mayores.
La tasación de una vivienda vieja suele ser baja por los altos coeficientes de depreciación interior, con lo que a menudo hay que contar íntegramente con el dinero para la reforma o afrontarla mediante un costoso préstamo personal además de la hipoteca. Si sus ahorros están alrededor del famoso 30% del precio de las viviendas que está mirando, inevitablemente tendrá que optar por una vivienda reformada o nueva. Si por contra, su situación económica es desahogada, mi recomendación es el “cuanto peor, mejor”. Una vez seguros de que tanto la ubicación como el estado general del edificio son buenos, cuanto peor esté el piso, mejor precio podrá conseguir y más satisfactoria será su compra.
3) ¿Qué particularidades habría que considerar en las propiedades de alto standing? Principalmente que los clientes de este tipo de viviendas suelen estar muy bien asesorados, tienen poco tiempo que perder y muy claro lo que desean. Buscan que su futura casa encaje al 100% con sus necesidades, sin tener que soportar ningún “pero”.
Si yo vendiera una casa de este nivel, no la reformaría, porque aparte de la fuerte inversión que supone, podría aparecer un interesado que decidiera tirarlo todo de nuevo y hacerlo a su gusto. Sin embargo, sí requeriría servicios de “home staging” y de propuestas de reforma e incluso realidad virtual sobre el futuro resultado. Es vital que en una visita de pocos minutos, cualquier interesado salga con una idea muy clara de cómo es la casa y sobre todo, de cómo puede quedar.
Para los compradores, partiendo de la base de que siempre van a querer decorarlo a su gusto, mi recomendación sería centrarse únicamente en viviendas para reformar. Una casa en uso nos puede enamorar en primera instancia por su confort y sin embargo no tener el tamaño o las condiciones que necesitamos.
Ya hemos visto qué se debe hacer, pero no quiero terminar el artículo sin apuntar qué deben evitar. En la medida de lo posible, no reforme su vivienda con distribuciones extrañas, dado que nunca se sabe cuándo puede necesitar venderla. Respecto a la decoración, si sus gustos son muy personales, le recomiendo que los desarrolle en los muebles, las cortinas, si acaso en los colores de las paredes, pero no en suelos, puertas, armarios y demás elementos fijos que puedan retraer a futuros interesados en comprar su casa.
Artículo escrito por jon goitia de la torre , Arquitecto y propietario de goitorre s.l, para idealista news
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15 Comentarios:
Si no es muy barata la reforma siempre es mas cara aunque te presupuesten la mitad, siempre salen cosas
Luiselipe, nosotros trabajamos con presupuestos completamente cerrados.
Cuando existen cuestiones variables dependiendo de lo observado tras la demolición (en muy raras ocasiones), lo hacemos constar como variable desde el comienzo.
En esto le doy la razón. Si uno mira bien los números, el contrato, e invierte en elaborar el presupuesto y el plan de proyecto la mitad de tiempo que pasa jugando al candy crush a lo largo de un mes, el presupuesto suele salir bastante clavado. Yo he trabajado con profesionales en las reformas de mis 2 casas, y el presupuesto se cumplió sin problemas. El problema es la mezcla de profesionales y no profesionales en el sector.
El arquitecto goitia de la torre dice cosas con sentido. Ahora bien, en el tema de la reubicación de los baños se pasa un poco la ubicación de las canalizaciones por el forro. En el segundo plano sitúa el baño en una zona sin ventilación y sin salida aparente a un patio de manzana por donde van las canalizaciones. Vamos, a no ser que instale un wc químico que vengan a vaciar 2 veces por semana, en esa casa no querrán entrar ni los okupas, oiga.
Inversor, con su comentario demuestra, aparte de poca educación, nulo conocimiento.
En ese plano, el baño desagua con un triturador, cuyo único mantenimiento es echar un desincrustante cada seis meses, y ventila con ventilación mecánica conducida por el falso techo de la cocina hasta el patio.
Disculpe, poca educación por? Le he faltado al respeto? No. Critico la calidad del trabajo. El plano mostrado presenta 6 salidas exteriores, pese a ello, elige la opción de poner situar un WC sin salida directa (obviamente que con extractor, faltaría más!) -disculpe una pregunta: sugiere esto a sus clientes para todas las casas que diseña? Segundo, triturador. Bien, otro elemento más a incluir. Pese a ello, tenemos 5 metros lineales hasta el patio. Por mucho triturador, tiene que haber una cierta pendiente, no?
Teniendo 6 posibles salidas a patio, sigue siendo sorprendente.
Sugerencia: baño se queda donde está, pero ganamos espacio para habitación izqda. Y lo que perdemos lo ganamos en lateral salón. Habitación queda igual que en plano final, salón algo más pequeño, pero ganamos el espacio que ocupaba el baño de su propuesta. Baño queda alargado: entrada a pica, laterales ducha y WC.
Sugerencia (en caso de mantener 1H1B): baño pasa al fondo de la habitación, salida a desagüe puede hacerse por PI. La habitación puede traerse hasta el límite que ocupa ahora el baño, con lo cual queda del mismo tamaño que en su propuesta, solo que ahora es suite. Salón queda más grande que en su propuesta. Cierto que el baño queda dentro de habitación, pero es una vivienda de 1H, con lo cual las visitas son puntuales. Cocina se abre, obviamente, con la luz que hay sería un pecado.
Me ha faltado al respeto porque me ha dicho que en una obra mía no querrían vivir ni los okupas.
Los trituradores no expulsan las aguas sucias por gravedad, sino bombeadas por el falso techo pudiendo alejarse de la bajante incluso 20 metros lineales.
La clienta del plano que usted comenta quería dos dormitorios y a mí me pareció la mejor propuesta posible. Ella quedó encantada y yo también.
Le agradecería que no monopolizara la zona de comentarios. Yo escribo para informar a la gente e ilustro mis textos con mis propias obras. Ya ha quedado claro que no le gusta mi forma de trabajar y que no va a contratar mis servicios.
Un saludo, buena tarde.
Disculpe de nuevo, no caí en la cuenta que, además de arquitecto, también es moderador del presente foro, y que tiene la potestad de sugerir al resto de participantes si podemos o no participar en los escritos que publica. Le sugiero que abra un foro cerrado donde pueda habilitar una comunicación unidireccional.
De nuevo le insisto: una vivienda, con seis salidas exteriores (muchas!) que requiere un baño cerrado, no me parece un buen trabajo. Y si quien lo defiende es un "profesional", me asusta. Pero no se preocupe, disfrute de su foro.
Si intentas vender una cuadra te la van a pagar como una cuadra -., yo he comprado en el ultimo año 2 cuadras ., pero muy bien situadas ., a 1200-1300 el metro cuadrado en Barcelona ., después de sendas reformas integrales ., no extructurales ., el precio de las viviendas ha aumentado mucho mas que el precio de la reforma ., eso si hay que espabilarse con la reforma ., yo por ejmplo compro los materiales y pago al contratista solo la mano de obra,., sin presupuesto alguno
Lo de "el precio de la vivienda ha aumentado" ha sido brillante. Si hombre, claro que si. En ese barrio donde has comprado a tan bajo precio, que debe ser de lo mas "humilde" de Barcelona, debe estar ya subiendo los pisos a lo loco.
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