Información sobre vivienda y economía

El manual para alquilar con éxito una casa de vacaciones

Autor: Redacción

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha puesto en marcha una plataforma online a la que ha bautizado como ‘ciudadano colaborativo’. Su propuesta, pionera en Europa según el organismo, busca acercar posturas entre los ciudadanos que demandan productos y quienes los ofrecen y ofrecer información práctica a ambos colectivos.

“Nos hemos encontrado con  muchas preguntas sobre los límites de su actividad en el ámbito de la economía colaborativa. Entre las dudas que la web trata de responder se encuentran las referidas a cuestiones legales y fiscales, la de hasta dónde llega la responsabilidad de los actores de la economía colaborativa, las relativas a los derechos que asisten a los consumidores o las relacionadas con asuntos clave como la reputación virtual o la privacidad”, explica la OCU.

¿Y qué dice sobre el mercado inmobiliario? La plataforma proporciona información sobre el alquiler vacacional tanto para el propietario que quiere alquilar su vivienda como para el consumidor que va a ser su inquilino. Resumimos lo más destacado en cada caso:

Para el propietario

El organismo asegura que el alquiler vacacional va ganando adeptos cada año gracias a la flexibilidad que ofrece como solución de alojamiento. En su guía resume las diferentes regulaciones autonómicas, los requisitos para poder arrendar una vivienda, las prohibiciones y algunas recomendaciones básicas:

1. Informarse de la regulación autonómica. La primera recomendación al dueño del inmueble es que "si quiere alquilar a través de plataformas especializadas debe cumplir las formalidades legales que exija su comunidad autónoma”.

En términos generales, es obligatorio presentar una declaración responsable  y otros documentos como la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación (ya sea ante el servicio provincial de Turismo o ante el Ayuntamiento) e inscribir el inmueble en el registro (se le asigna un número que debe aparecer en los anuncios), mientras que tener hoja de reclamaciones, tener registrados a los huéspedes o poseer una placa identificativa solo es obligatorio en algunas regiones.

Algunas autonomías incluso regulan aspectos materiales como “la medida de las camas o la obligación de contar con aire acondicionado (esto último en Andalucía). En Cataluña, el propietario tiene además la obligación de recaudar un impuesto especial por noche a cada inquilino y debe liquidarlo trimestralmente, mientras que en el caso de Murcia se debe alquilar la vivienda a través de una empresa según recuerda Rentalia, la web de alquiler vacacional de idealista.com.

2. Comprobar que la  comunidad no lo prohíbe. El alquiler turístico no es posible en aquellas comunidades de vecinos donde esté expresamente prohibido en sus estatutos. Así pues, y mientras que no esté prohibido, los demás vecinos no pueden oponerse si no existen actos incívicos ni daños probados a las instalaciones comunes, siempre y cuando la vivienda cumpla con la normativa legal vigente.

3. Decidir cuál es el público objetivo. La siguiente recomendación se basa en decidir si quiere alquilar el inmueble solo a personas conocidas, lo que no conllevaría publicidad, o ampliar su base de inquilinos potenciales, para lo que sí necesitaría descripción atractiva.  “Prepara el anuncio de su vivienda en páginas web especializadas, sé transparente en la oferta (condiciones de la vivienda, precios) y ocúpate con diligencia de las reservas, la llegada y salida de los inquilinos. Si obtienes comentarios positivos de estos, la promoción se hará casi sola”, asegura la OCU.

4. Declarar los ingresos. El organismo recuerda a los propietarios que deben declarar a Hacienda los ingresos que reciben a través del arrendamiento de su inmueble a través del IRPF. “Hacienda obtiene datos de ingresos y si no los declaras, te los reclamará con posibles sanciones añadidas. El alquiler no conlleva IVA a no ser que se presten también servicios propios de la hostelería (comidas, limpieza diaria, lavandería….)”, detalla. De hecho, el fisco ha activado este año una campaña específica para aflorar los alquileres irregulares en su conjunto, donde también entran los arrendamientos turísticos.

5. La gestión integral tiene un coste. Los dueños de viviendas vacacionales también tienen la opción de dejar en manos de un profesional el arrendamiento de su piso. Ahora bien, la gestión integral tiene un coste. “La cobrarán unos 200 euros por la legalización (más gastos: de seguros, de planos, de obtención de la cédula, etc.), y una comisión de en torno al 20% por cada reserva.

6. No afecta a todas las viviendas. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el alquiler de casa para vacaciones como la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.

Y, aunque las diferentes normativas autonómicas recogen esta definición básica, muchas de ellas introducen matices. “Por ejemplo, en Andalucía y en Baleares se excluyen los alquileres por tiempo superior a dos meses; en Aragón y Cataluña si supera un mes y en Navarra si el alquiler supera tres meses”, añade la OCU. Para los inspectores de Hacienda, en cambio, la clave está realmente en si esas viviendas se publicitan o no en canales de oferta turística.

7. Algunas prohibiciones. La web de la OCU también recuerda que en la mayoría de los casos no se pueden alquilar viviendas por habitaciones. Por ejemplo, Andalucía, Asturias y País Vasco contemplan el alquiler de habitación siempre que en la casa habite el mismo propietario. La normativa catalana y cántabra no lo regula. Por otro lado, en Baleares está prohibido el alquiler vacacional de pisos en bloques de edificios”, recuerda la web.

El organismo también insiste en que algunos reglamentos están siendo revisados por la justicia. “El Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló la limitación del Decreto madrileño que imponía una duración mínima de cinco noches para estos alquileres. Y está pendiente de decisión judicial la prohibición en Canarias de alquilar en edificios situados en suelos turísticos o en urbanizaciones mixtas residenciales y turísticas, lo que excluye de facto a la mayoría de propietarios y los expone a graves sanciones. Este alquiler tampoco es posible allí donde exista una prohibición urbanística. Así, la ciudad de Barcelona mantiene congelada la concesión de nuevas autorizaciones: si no tiene licencia, no puede alquilar”, recalca.

Consideraciones para el inquilino

La OCU también resume en su web algunas consideraciones generales para los consumidores que vayan a alquilar una vivienda durante sus vacaciones. Una de ellas es que las fotos no son infalibles (pueden hacer que el inmueble parezca mejor o peor de lo que es en realidad) y otra, que lo ideal es que el precio del alojamiento esté diferenciado (tarifa de la estancia, comisión de la plataforma, servicios de limpieza y depósito de garantía si lo hubiere), aunque no siempre es así.  También recuerda que las condiciones para cancelar y la penalización las decide cada anfitrión, pero la operativa depende de la plataforma en la que esté publicado el inmueble, y que muchos de los apartamentos publicitados no son de particulares, sino de empresas. Aunque ambas fórmulas son legítimas, cada una tiene unas implicaciones legales diferentes.

Contratos estándar y resolución de dudas

Dentro de su labor de información, la plataforma de OCU también incluye varios tipos de contrato estándar para, por ejemplo, alquilar una vivienda una temporada, cancelar una póliza de seguros, incluir un asunto en la junta de propietarios, alquilar una plaza de garaje entre particulares o preguntar dudas a la Agencia Tributaria. La web también incluye un apartado específico para resolver dudas legales y fiscales y un teléfono de atención personalizada.