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Algunas CCAA determinan el precio de la vivienda para cobrar más impuestos sin la visita del perito

A la hora de adquirir una vivienda y pagar el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), es habitual que la Administración autonómica compruebe el precio de la transmisión para cobrar más impuestos. En muchas ocasiones hacen una valoración del inmueble sin que vaya en persona un perito. Todo depende del método que utilicen, pero algunos tribunales consideran que la visita es obligatoria en caso de que se acuda al método del dictamen de perito o de los precios medios en el mercado.

El artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT) regula los diferentes métodos de comprobación de valores de los que puede servirse cada comunidad autónoma para valorar el inmueble del contribuyente y así exigirle un pago extra del ITP o del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Los métodos son diversos, pero los más utilizados son el de coeficientes sobre el valor catastral (57.1.b), el de precios medios en el mercado (57.1.c), dictamen de peritos (57.1.e), y tasación hipotecaria (57.1.g). La visita del perito es obligatoria si la Administración autonómica correspondiente utiliza el método del dictamen de peritos. También resulta obligatoria, para algunos tribunales, como el TSJ de Murcia, en el caso de que se emplee el método de precios medios en el mercado.

Es más, en una sentencia del pasado mes de febrero del Tribunal Supremo se establecía que la visita del perito y el examen personal del inmueble deben ser la regla general y que son necesarias en la mayoría de los casos. Según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídicono será obligatoria en los casos en que quede acreditado y justificado que no se requiere la inspección detallada del inmueble. “Esta justificación debe incluirse en el expediente administrativo”, comenta el abogado. Añade que a priori puede no ser necesaria la visita del perito en el caso de la valoración de una plaza de garaje o de un terreno sin construcción, pero que esto debe justificarse en el expediente.

Sin embargo, en el caso del método de coeficientes sobre el valor catastral, José María Salcedo, señala que la visita no es obligatoria, con lo que la valoración será más genérica, porque el perito no podrá examinar el inmueble ni sus características propias. Es decir, a la hora de valorar dos viviendas, una reformada y la otra no, situadas en la misma planta de un mismo edificio, el resultado será el mismo. Para evitar esta valoración de precio inexacta el Tribunal Supremo ha declarado que la Administración debe justificar su elección y el resultado de la valoración.

En el caso del método de tasación hipotecaria, la visita del perito tampoco es obligatoria. “En este caso, además, la Administración no tendrá que acreditar que dicho valor de tasación se corresponde con el real del inmueble. Así lo declaró el Supremo en 2012”, explica Salcedo.

Qué pasa si el perito no puede entrar en la casa

Es posible que cuando llegue el perito a la vivienda a valorar no esté el contribuyente en casa. En este caso, el ciudadano puede recurrir la liquidación y comprobación de valores notificada, invocando la falta de visita del perito de la Administración al inmueble. Y ello, teniendo en cuenta que no ha existido una negativa del contribuyente a la entrada en el domicilio.

En cambio, si es el contribuyente el que no permite la entrada al perito, la historia cambia. El contribuyente no podrá quejarse de la falta de visita al inmueble. Pero no por ello la comprobación se presume bien realizada, ni la Administración podrá excusarse en la falta de visita del perito, si no ha agotado todos los medios que tiene a su disposición para entrar en el inmueble (por ejemplo, la solicitud de una autorización judicial).