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Por qué limitar la renta ha fallado en Alemania: los alquileres subieron casi un 10% en dos años

Autor: Redacción

Cuando el ministro de justicia de Alemania, Heiko Maas, aprobó la medida para limitar el precio del alquiler en 2015, muchos le aplaudieron. Se suponía que el freno limitaría el precio de los nuevos contratos de arrendamiento en mercados donde había escasez de oferta de casas en alquiler. En concreto, la medida consiste en controlar el incremento de los precios en el mercado del alquiler hasta un máximo del 10%, respecto al precio medio de la vivienda de la zona.

Sin embargo, tres años después, en lugar de haberse limitado el precio, o al menos frenar, ha conseguido el efecto contrario: impulsar el alza del alquiler. Entre 2015 y 2017 los alquileres en el centro de Berlín aumentaron casi un 10%. Y antes de la entrada en vigor de esta medida, el alquiler subía sólo entre un 1% y un 2% cada año. ¿por qué este freno no ha funcionado?

Sólo el 52% de los alemanes tiene vivienda en propiedad, la tasa más baja de la Unión Europea, por lo que los alquileres son un gran problema político. En un momento en que la vivienda era cada vez más inaccesible en las capitales europeas, los dos principales partidos de Alemania, el SPD y el CDU, se organizaron para armar un plan para mantener la vivienda a precios económicos.

Limitar el alquiler se introdujo en partes populares de ciudades como Berlín, Múnich y Hamburgo. El temor principal era que los propietarios respondieran al límite negándose a invertir dinero en sus casas. Pero esta medida en lugar de deleitar a los votantes, ha decepcionado.  

El error se debe en parte a las muchas deficiencias de la medida. Los propietarios han podido eludir el control de precios con mucha facilidad. Porque, por ejemplo, hay lagunas para viviendas recientemente reformadas, para las viviendas que se alquilaron por primera vez después de octubre de 2014 y para las propiedades que se alquilaban por más del 110% del precio habitual antes de que se aprobara esta medida.

Además, no se imponen sanciones a los propietarios que lo ignoran. Los propietarios no están obligados a revelar el precio de alquiler anterior; más bien, los inquilinos deben solicitarlo antes de acordar un nuevo precio y firmar un contrato. En la práctica, esto significa que muchos inquilinos recelosos de poner en peligro sus posibilidades de llegar a un acuerdo terminan quedándose en silencio. Y un propietario puede agregar unos pocos euros al precio y que esté por encima de lo permitido.

Cuando la CDU y el SPD formaron un nuevo gobierno en marzo de este año, propusieron un endurecimiento de la ley que frena la renta en su acuerdo de coalición. El Parlamento está estudiando un proyecto de ley que propone sanciones para los propietarios, una mayor transparencia y formas más fáciles para que los inquilinos llamen a los propietarios que no cumplan.

Otros países donde las rentas están subiendo seguirán de cerca el debate. (El año pasado, Jeremy Corbyn, líder de la oposición de Gran Bretaña, anunció sus propios planes para introducir controles de renta). En España el Gobierno de Pedro Sánchez también ha estado considerando limitar el precio del alquiler y lo siguen haciendo, aunque Helena Beunza, secretaria de vivienda del Ministerio de Fomento, señaló en una entrevista a idealista/news que no iban a controlar las rentas.

La Comunidad Valenciana y Cataluña también buscan fórmulas para controlar la subida de las rentas en algunas zonas urbanas. De hecho, Cataluña ya ha publicado a modo informativo un índice de referencia del precio de la renta y se puede utilizar para 27 municipios.

El gobierno alemán podría buscar en Francia ideas, pero también advertencias. Las subidas de los alquileres en el centro de París fueron limitadas por las autoridades locales con un efecto contrario: los precios se dispararon en las áreas cercanas donde no se impusieron límites. El tribunal administrativo de la ciudad terminó desmantelando el límite en el centro de la ciudad el año pasado con el argumento de que también debería aplicarse a los suburbios.

El gobierno alemán puede terminar abandonando por completo la idea de los controles de renta si decide que no hay una forma viable de controlar el freno. Y si incluso los alemanes no son capaces de hacer que estas medidas funcionen, el señor Corbyn podría necesitar reconsiderarlas.