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Carme Trilla: “Los precios del alquiler bajarán porque los salarios marcarán el límite”

En menos de una década, el alquiler ha dejado de ser considerado "tirar el dinero" a ser una fórmula para vivir con menos ataduras que lo que supone firmar una hipoteca. Los estragos de la crisis generaron alarma social e hizo que la población cambiara estas preferencias. El mismo año que los precios del alquiler tocaron suelo, en 2013, fue cuando más contratos de alquiler se firmaron en ciudades como Barcelona (44.819 contratos), y desde entonces no han dejado de subir los precios, hasta estar ahora la Ciudad Condal a la cabeza en España, con los precios más altos del mercado de alquiler.

Muchos esperan que los políticos den una respuesta a una parte de la población que, si bien su economía no le permite acceder a una hipoteca, sus ingresos tampoco le dejan acceder a los precios que marca el alquiler. La fórmula más polémica ha sido crear un índice de referencia desde la Generalitat de Cataluña, medida no compartida desde el Gobierno central.

También, el pasado julio se puso en marcha el Observatorio de la Vivienda de Barcelona (O-HB), un organismo en el que participan Ayuntamiento, Área Metropolitana (AMB), Diputación y Generalitat, creado para disponer de una base de datos, hasta ahora inexistente, con la que poder diseñar políticas ajustadas a necesidades reales a la vivienda de Barcelona y toda su provincia.

La economista Carme Trilla (Barcelona, 1948) es su presidenta, con un largo recorrido en políticas de vivienda, tanto en ámbito público (secretaria de Vivienda de la Generalitat de Cataluña entre 2003 y 2010 y responsable de la Ley 18/2007 de Derecho a la Vivienda), como en el ámbito privado (desde la Fundación Hàbitat3). En esta entrevista, Trilla, que presume de independencia política, apuesta por un mercado público de la vivienda capaz de responder como la educación o la sanidad, que las ayudas no se acoten por edad para asegurar una vivienda a todas las capas de la sociedad y que el techo del alquiler lo marcarán los salarios, ya que "ambos deberían incrementarse a la misma velocidad".

¿Qué define por vivienda digna?

Es lo que se entiende por unas condiciones físicas de habitabilidad, esto parece indiscutible, pero también de superficie, de ventilación, en un entorno determinado... Y que sea asequible desde el punto de vista económico. La vivienda digna se caracteriza por unas condiciones físicas, unas condiciones de emplazamiento y unas condiciones económicas. Son los tres puntos que confluyen en determinar esa dignidad que es exigible desde el punto de vista de la Constitución.

Barcelona va encaminada a unos precios del alquiler del nivel de capitales europeas como París o Londres, pero con salarios no equiparables, ¿Hay políticas que ayuden a equilibrarlo?

El punto más difícil de las políticas de vivienda es equilibrar los salarios y la capacidad de pago de las familias con los precios, sobre todo cuando el mercado de la vivienda es muy propenso a la iniciativa privada. En los países donde el mercado de la vivienda pública tiene mayor protagonismo, se pacta con operadores privados una provisión de viviendas fuera de las leyes del mercado. En esos países es más fácil hacer este ajuste entre precios y capacidad económica.

En países donde se abre más el mercado libre a la provisión de vivienda, se hace más difícil, porque se rige por sus propias dinámicas. Pero incluso ese mercado más libre también se ajusta a la demanda, porque si no encuentra demanda debe modificar el precio y eso, a largo plazo, acaba siendo costoso para todos. Por eso, no se trata de si somos más propietarios o más inquilinos, sino de qué proporción de vivienda de promoción privada tenemos, que es el indicador más claro de los desajustes con los ingresos de las familias.

Muchas de las ayudas a la vivienda van dirigidas a colectivos en riesgo de exclusión social, sin embargo, ¿se desatiende a familias de clase media que se ve con dificultades para acceder a la vivienda?

Lo que ocurrió con la crisis económica es que muchas familias quedaron en una situación de vulnerabilidad muy grave, hasta perder su casa que es lo más grave que le puede pasar a una familia, y las políticas se concentraron en ayudas a esas capas de la sociedad. Pero esa no es la historia de las políticas de vivienda. El objetivo tradicional de las políticas de vivienda ha ido siempre dirigido a las capas medias, y también a las capas con ingresos bajos, lo que durante la crisis se focalizó en un determinado problema.

Ahora, con la recuperación también se recupera la demanda de vivienda que desapareció durante la crisis y ahora esas capas medias tienen dificultades y es cuando surge el problema de que hemos dejado de pensar en ellos. Así que hay que recuperar una política entendida en el sentido amplio, no solo para la emergencia.

Es como si solo se salvaran fuegos.

O en términos sanitarios, si tú solo atiendes a las personas que están con una grave enfermedad y no analizas de dónde surgen estas enfermedades y no cómo puedes atacar el hecho que las provoca, vas a tener que estar atendiendo siempre a los que padecen la enfermedad sin investigar cuáles son los orígenes. Pues esto es lo mismo, en vivienda hay que atajar por el origen, hay que evitar que no se llegue a estas situaciones. Esto es lo que se tienen que plantear las políticas de vivienda hoy de forma importante.

De las ayudas del Plan de Vivienda de Fomento están las que van dirigidas a jóvenes con salarios muy bajos pero en zonas rurales. ¿Esto ataja el problema?

Lo primero que, para mí, las ayudas al pago de la vivienda no tendrían que limitarse a los jóvenes. Eso ya es un error, porque el concepto de joven… Tenemos población con 36, 37 y 38 y más años con problemas graves para acceder o pagar una vivienda. Las ayudas deberían ser generales.

"Los límites de las ayudas tienen que ser los ingresos de las familias y el precio de la vivienda, no la edad"

Además, estas ayudas se critican por los efectos inflacionistas que puede tener, pues surge la idea de que un joven tendrá incorporado esa ayuda y es fácil pensar que a ese joven le puedes cobrar más. Si las ayudas son indeterminadas por tramo de edad, será más difícil que haya esa inflación. Para mí, los límites tienen que ser los ingresos de las familias y el precio de la vivienda, no la edad.

Respecto a las zonas de demanda, muchos actores del mundo inmobiliario consideran que es imposible vivir barato en el centro de las grandes ciudades, ¿qué opina usted?

Hay mucha población que ha nacido en Barcelona y quiere mantener su vivienda en su ciudad. En el OHB explicamos cómo Barcelona es una ciudad con un porcentaje elevadísimo de personas que cuando cambian de residencia, siguen viviendo en la misma ciudad. El índice de autocontención, se llama.

De todas formas, mucha población de Barcelona también ha ocupado su área metropolitana. Y una visión metropolitana de la vivienda (de Barcelona) no es una aberración, tampoco, si el sistema de transporte es ágil y económico. Las dos cosas serían compatibles: querer vivir en Barcelona y también entender Barcelona en una dimensión más amplia.

Ahora, desplazar población de Barcelona a esos municipios no por vivir en zonas más ajardinadas o más tranquilas, sino por tensiones del mercado, es un riesgo muy elevado. No creo que la solución sea “si no puede pagar los precios de aquí, márchese”, porque debes mantener el tejido y la estructura de la ciudad.

Desde el año 2000, el Ayuntamiento de Barcelona finalizó 4.238 viviendas de alquiler protegido. Los años en que menos se construyó fueron entre 2008 y 2012. ¿Por qué no se construyó más, incluso con el tirón de la caída de precios tras la crisis?

La Administración tiene dos grandes instrumentos. Uno es promover vivienda directamente para garantizar el derecho a la vivienda. Si fuéramos capaces de cubrir las necesidades de vivienda como hacemos con la sanidad o la educación pública, no habría ningún problema, pero no hemos hecho ese salto cualitativo en vivienda. El otro elemento es proporcionar ayudas al pago de la vivienda. No te puedo garantizar vivienda pero te ayudaré.

El problema está que en algunas ciudades lo tienen muy difícil engordar el primer instrumento. El segundo, es más contradictorio: cómo te ayudo a pagar una vivienda del mercado privado que está desbocado.

Usted cuenta que en los años 60, el 70% del parque de Barcelona era de alquiler, y que ha ido reduciéndose por la congelación de los precios. ¿Cómo encaja esto con controlar los precios del alquiler?

Bueno, yo no uso la palabra regular ni controlar, que eso es el peligro, sino de establecer un índice de referencia neutro. No es un índice moral, sino una medida negociadora a la baja: si usted me ofrece viviendas por debajo de ese precio, rebajo el IBI, le garantizo el cobro, etcétera. Ayudo a que contenga el precio dentro de un abanico de posibilidades de su zona en función del precio del mercado. Esto se irá perfeccionando a base de que los contratos del Incasòl dispongan de mayor información.

Y lo que pasó en el siglo XX, en ciudades industriales, es que los propietarios de viviendas en alquiler decidieron no subir los precios para garantizarse que los inquilinos siguieran pagando. Lo que ocurrió a largo plazo es que ese control de los precios se tradujo en no mantener sus viviendas (que si poner ascensor, mejorar los edificios…) porque no les daba una rentabilidad suficiente. Y, al ver que los precios de compra subían, los propietarios prefieron vender sus casas. Todo eso confluyó en que se minara el mercado del alquiler y ahora nos volvemos a encontrar aquí, con unos salarios que crecen mucho menos que los precios de la vivienda. ¿La solución? Sabiendo lo que pasó, la fórmula es llegar a pactos de consenso. Si hago que usted haga una función social, yo le compenso. Eso quiere decir un pacto, un acuerdo que se tendría que trabajar.

"La fórmula del índice de referencia es llegar a pactos de consenso con los propietarios"

Expertos inmobiliarios aluden a las reglas del propio mercado (demanda y oferta) como la razón de los precios elevados. ¿Quién está pagando esos alquileres tan altos?

Esta es la gran pregunta, quién es esta demanda, qué volumen y qué previsión tiene, porque para mí hay un efecto ilusorio sobre los precios. ¿Cuánta gente puede pagar 1.500 euros en Barcelona? En la presentación del OHB comparamos las búsquedas de la demanda con las ofertas anunciadas en los principales portales inmobiliarios y lo que vimos es que la curva de precios de la demanda estaba por debajo de los 900 y a partir de los 900 caía en picado, justo al revés de la oferta, que subía a partir de los 900 euros. ¿Qué nos demuestra esto? Que la oferta por encima de los 900 euros no tiene apenas demanda.

Por más extranjeros que vengan buscando vivienda con sueldos el doble que el de los españoles, muchísimos tendrían que venir para cubrir esa oferta. Es un poco especulativo por mi parte, porque no tengo datos, pero la impresión es que no tenemos una masa crítica suficiente para esos precios tan altos.

¿Y los barceloneses tienen salarios tan altos para toda esa oferta?

Habría que hacer un estudio del potencial de demanda, que no tenemos. Lo estamos trabajando (en el OHB). Pero al final, los precios bajarán y creo que los salarios de aquí (de los españoles) marcarán el límite del alquiler. De todas formas, ya estamos en alquileres demasiado altos. Aunque fuese este el techo, es un techo muy alto, además de la angustia tremenda de si te renuevan, con estos plazos tan cortos de contrato, y no saber si podrás hacer frente al nuevo precio.

"Muchísimos extranjeros tendrían que venir para cubrir esa oferta de precios altos"

Siempre se pone de ejemplos para mejorar nuestras políticas de vivienda a países nórdicos, o ciudades como París o Berlín. ¿hay algo ejemplar que se haga en España en materia de vivienda?

Sí, muchos países nos toman de ejemplo, aunque cueste que sea aceptado. Yo tomo a España como ejemplo por tener un porcentaje de vivienda pagada de los más elevados de todo Europa. Eso da una gran estabilidad, incluso en épocas de crisis, porque ayuda a hacer frente a la bajada de salarios, a que de mayores se ahorren la angustia al tener la vivienda pagada, sirve para los hijos… Es algo que se debería tener presente, por eso hay que encontrar una fórmula de acceso a la propiedad, siempre que esta sea asequible, razonable y no suponga el riesgo que tuvo en tiempos de burbuja inmobiliaria.

Diferencias entre la burbuja inmobiliaria de 2007 y lo que está pasando ahora.

Tiene sus similitudes y también sus diferencias. Hay quien no califica lo de ahora de burbuja, para mí lo es en el sentido de que si no alquilo hoy, mañana me puede costar el doble el mismo piso. El alquiler tiene un mecanismo distinto a cuando compras. Y el alquiler tiene un techo que la burbuja de la compra no tenía, porque cuando ibas a un banco y querías pedir una hipoteca para comprar una casa, el banco te decía cuánto podías pagar ¿800 euros? Vale, te la concedo. En vez de pagarla en 30 años, la pagas en 40 años. Con el alquiler ocurre que si yo solo puedo pagar 800 te dicen: lo siento, yo pido 1.200. Ese “yo solo puedo pagar 800” va a acabar pesando, porque no lo puedo repercutir a largo plazo como con la hipoteca.