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Dimas de Andrés: “Los edificios que no están en el mercado son los que queremos comprar”

Autores: Tânia Ferreira, @pmartinez-almeida

Dimas de Andrés Puyol es el CEO de Medcap Real Estate, la patrimonialista de una de las familias más ricas de España. Con apenas 30 años y formado en Harvard, dirige esta compañía que invierte principalmente en calles comerciales ubicadas en zonas prime. Asegura que son un sastre del sector inmobiliario porque “hacen proyectos a la medida del cliente”. Y buscan invertir en inmuebles que no están en el mercado para no competir con fondos. idealista/news le entrevista para conocer sus planes de expansión y su forma de trabajar dentro del sector.

Qué es Medcap Real Estate

La historia de Medcap ha sido la refundición de diversas filiales dentro del grupo familiar De Andrés cada una especializada en un nicho de mercado muy concreto, una era la hotelera, la otra de oficinas y otra de retail, sobre todo en parques de medianas.

Yo me incorporé en 2006 a la compañía y fuimos derivando hacia el segmento prime retail que tiene muchas barreras de entrada tanto por inversión, como por conocimiento de las calles y la idiosincrasia de los propietarios. Fruto de ese desarrollo conseguimos tener un cierto protagonismo en la etapa de la crisis en Barcelona y en Madrid.

¿Es complicado entrar en este tipo de mercados?

Es difícil por la inversión y porque un activo prime con una protección determinada sí que plantea complejidades y las marcas de ‘high street’ son muy exigentes.

Invertís, pero también rotáis la cartera con la venta de ciertos inmuebles

Hemos tenido ofertas atractivas y hemos rotado parte del portfolio, nuestro objetivo a medio y largo plazo es generar una cartera de cierto valor siempre en calles comerciales consolidadas.

¿Cuál es vuestro portfolio?

Tenemos un Gap total de 450 millones de euros y un crecimiento de entre un 10-15% en el valor del portfolio con rentas que crecen en el mismo nivel. Ahora con la entrada de distintos fondos en el mercado inmobiliario español estamos viendo operaciones que perdemos porque no llegamos a la agresividad en precios que tienen los fondos. Pero nuestro pipeline de proyectos es considerable. Contamos con una cartera de 50 inmuebles que abarcan todos los segmentos. Y tenemos una filial de residencial independiente del grupo que está promoviendo en la zona centro de España, en Madrid y Castilla la Mancha.

De entre las tres patas de negocio que tenéis cuál es actualmente la más interesante en rentabilidad

Nosotros estamos muy focalizados en calles comerciales, en las ubicaciones que se consideran ‘high street’ y siempre estamos acompañando a las marcas en su desarrollo internacional, tenemos una filosofía guiada por el inquilino.

¿Estáis mirando producto en calles secundarias?

 Somos reacios a intentar avanzar en nuevas calles, preferimos concentrarnos en calles comerciales prime. Siempre encuentras un emplazamiento disponible. La operación que no está en el mercado es la que nos interesa. Nosotros no hemos hecho nunca una operación que está en el mercado, hemos procurado generar la operación desde cero. Cuando se recurre a una agencia para comercializar un activo por lo general el proyecto está prácticamente desarrollado con un proyecto de rehabilitación. Nosotros entramos mucho antes, no hay inquilino, es renta antigua o requiere una transformación integral. Nos gusta aportar valor en el proceso desde el inicio de la rehabilitación.

Qué rentabilidades os dan vuestros inmuebles

La valoración de los activos prime ha bajado dos puntos desde el 5% al 3% de rentabilidad. Comprar a precios de 2010 es imposible e intentamos generar valor.

¿Qué peso tienen las tres áreas de negocio en vuestra cartera total?

Ahora mismo estamos focalizados en un 60% en calles comerciales y un 20% para oficinas y otro 20% para hoteles. El último hotel desarrollado es el NH Collection en Gran Vía 21, donde hemos hecho ‘un llave en mano’.

Qué estimaciones manejáis para este año

Estamos muy contentos con cómo esta yendo el mercado, los yields se están comprimiendo y los bancos acompañan. Así, podemos hacer más proyectos. La estructura de cada operación se ajusta a las particularidades de cada proyecto. Intentamos entrar siempre con capital 100%, fondos propios y apalancar el proyecto una vez está resuelto urbanísticamente hablando.

Qué volumen de inversión manejáis para los próximos años

En la sociedad matriz tenemos un volumen de inversión de 50-75 millones de euros al año y después tenemos una línea de negocio adicional que es la creación de vehículos de inversión con inversores de confianza, amigos y deportistas de élite. Vemos que hay conocidos y buenos contactos interesados en operaciones inmobiliarias. Por eso, hemos decidido invitar a un grupo de inversores a montar un vehículo para hacer inversiones en activos inmobiliarios. De ahí surgió el fondo de futbolistas que son seis.

¿Estáis abiertos a otear activos alternativos?

En el sector sanitario hay muchas oportunidades y el cliente es muy solvente. Y no hay tanto cambio de inquilino. Tenemos tres proyectos en cartera en Valencia y son clínicas privadas y aseguradoras.

¿Cada cuánto rotáis la cartera de activos?

El periodo de maduración de cada desarrollo es de 2-3 años y la venta es de 5 años, intentamos no desinvertir antes de los 5 años.

¿Cómo veis el sector inmobiliario en España?

Pensamos que el crecimiento en España va a seguir por lo menos dos o tres años más. Pensar que sabes cuándo va a llegar la crisis es tremendamente presuntuoso, es verdad que hay indicadores que preocupan, pero en España estamos creciendo a niveles que no asustan. Nuestra idea es seguir invirtiendo tanto en activos ‘mass market’ como en activos’ high street’, por lo menos 2-3 años más.  

¿Qué debe tener un activo para que invirtáis?

Ubicación, ubicación y ubicación. Es una obsesión que tenemos a la hora de invertir. El estado del inmueble se puede transformar, pero no la ubicación.

¿Y qué rentabilidades buscáis?

Tenemos un horizonte de inversión de entre el 3,5 y el 5%, con un riesgo promotor alto y con posibilidades de que el activo se quede bloqueado por ejemplo por no obtener la licencia de obras que pretendemos. Al final somos un sastre en el sector inmobiliario, acompañamos a la marca en cuestión y cada marca tiene una idea en la cabeza.  El interiorista de la marca tiene una idea en la cabeza y luego hay que ejecutarlo y en muchas ocasiones hay que intervenir a nivel estructural en un edificio donde hay vecinos. Es mucho más difícil de lo que uno puede pensar desde fuera.

Qué facturación manejáis y cuántos empleados tenéis

El equipo de Medcap es de 25 personas con departamento jurídico y técnico, en construcción somos unas 30 personas. Y más allá de eso en total seremos unas 60 personas a nivel global. Y la facturación es irregular, una recurrente que viene dada por las rentas y otra extraordinaria en función de la desinversión puntual de algún activo. El recurrente es de unos 20 millones de euros anuales.

¿Por qué habéis decidido entrar en Portugal?

Nos gusta por varias razones, la primera es la estabilidad política, que ha propiciado una atracción de la inversión. Y pensamos que a medio plazo va a seguir creciendo. Además, la tipología comercial que existe en Portugal en cuanto a centros comerciales tiene que cambiar en algún momento y las calles céntricas tiene mucho potencial de crecimiento tanto en Lisboa como en Oporto. Estamos centrados en un proyecto en Lisboa en ‘high Street’ con una marca de mucho prestigio en la Avenida Liberdade. Y en Oporto estamos con un proyecto de ‘fast food’ para el centro de la ciudad.

En Lisboa estamos planificando una inversión con obra y gastos financieros de 25 millones de euros y en Oporto estamos en 12 millones. La inauguración de la tienda de Oporto será a finales de 2020 y en Lisboa igual, finales de 2020.

Al estar siempre motivados en la búsqueda y desarrollo de inversión, no tenemos más de 2-3 proyectos de manera simultánea. Procuramos hacer 2-3 proyectos al mismo tiempo como mucho.

¿sigue siendo atractivo invertir en Portugal?

Las rentabilidades medias son muy atractivas y altas y creo que hay todavía recorrido. A nivel de consumo y turismo está cerca de Madrid y Barcelona, pero los precios m2 están muy lejos aún de estas dos ciudades.