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Gonzalo Bernardos: “El populismo político afecta negativamente al mercado de la vivienda"

Gonzalo Bernardos
Gonzalo Bernardos
Autor: Redacción

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. Idealista/news le entrevista para saber cómo valora el ciclo actual inmobiliario, qué opina sobre el estado del mercado de la vivienda, si nos encaminamos a una burbuja y si respalda las últimas propuestas del Gobierno en la materia. 

¿Qué opina del control del precio del alquiler?

Es una medida negativa que perjudicará a quienes pretende beneficiar: la población que quiere vivir en régimen de arrendamiento. Una gran parte de los ciudadanos hace un razonamiento sencillo: si la Administración legisla que el precio debe bajar, los propietarios pierden y los inquilinos ganan. Se equivocan. El resultado probablemente sea muy diferente del esperado.

Por regla general, en Economía, los problemas complejos no se solucionan con respuestas sencillas. Al contrario, a veces éstas los empeoran. Éste es uno de los casos. Ante la obligación de reducir el precio, una parte de los propietarios optará por vender la vivienda, dejarla vacía o alquilarla en el mercado negro a importes superiores a los permitidos legalmente. En definitiva, la oferta disminuirá, la demanda aumentará (debido a la bajada del precio oficial) y el número de descontentos crecerá.

Además, como los propietarios no podrán repercutir plenamente en los inquilinos las obras de mejora de la vivienda, no las harán. Por tanto, la calidad de los pisos bajará y, después de unos décadas, casi únicamente la población con menos recursos aceptará vivir de alquiler.

¿Qué opina de la teoría de parte de la izquierda de que no hay que aumentar la oferta porque nos llevaría de nuevo a la última debacle inmobiliaria con miles de viviendas vacías sin vender?

La extrema izquierda hace un mal diagnóstico de lo que pasó la década pasada, quiere hacer populismo con la vivienda y ganar votos a través de sus propuestas. Sobre problemas complejos, la izquierda ofrece soluciones fáciles. Tan fáciles que en lugar de mejorar el problema lo hacen más difícil.

La burbuja inmobiliaria se creó por la existencia de un excesiva demanda de viviendas, generada principalmente por la masiva concesión de préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras. Inicialmente, aquélla superó a la oferta, generó una gran subida de precios y dio lugar a una impresionante burbuja especulativa.

Ante la subida de precios, los promotores, con ayuda de la banca, incrementaron mucho su oferta y entre 2005 y 2007 lo hicieron en numerosos municipios con escasa demanda real. La crisis de las hipotecas subprime hizo que la banca cortará el crédito hipotecario abruptamente. Por tanto, la demanda de viviendas se desplomó y apareció un gran exceso de oferta, especialmente en pequeños y medianos municipios.

En los próximos años, la mejor manera de evitar una nueva burbuja inmobiliaria consiste en generar una mayor oferta que en la actualidad. No obstante, solo en los municipios donde la demanda potencial sea elevada. Si así sucede, el precio será muy difícil que suba en una elevada medida.

¿Cómo se puede combatir la idea generalizada de que cada vez hay más minipisos en el mercado ante los elevados precios?

Los jóvenes buscan prioritariamente dos cualidades en un piso: cerca de los lugares más céntricos de las grandes ciudades y baratos. Si el piso es céntrico, el precio por m2 de alquiler es elevado. La única posibilidad para que no pase de los 1.000 euros es que sea muy pequeño. Prefieren un piso de escasa superficie, viejo y mal acondicionado en un zona céntrica que uno casi nuevo, más extenso y con todas las comodidades en un barrio alejado del centro. Por tanto, la solución es fácil: un cambio de sus preferencias.

¿Realmente hay evidencia empírica de que los pisos turísticos están influyendo negativamente en los precios de alquiler de las grandes ciudades?

Es evidente que cuánto más pisos turísticos hay, menos quedan para la oferta de alquiler convencional. Un razonamiento que se puede aplicar también a las oficinas y a los comercios. No obstante, afortunadamente, nadie habla de eliminar o reducir la oferta de estos últimos.

A pesar de ello, entre 2015 y 2018, el precio del alquiler en Barcelona ha subido notablemente, pero no lo ha hecho significativamente la oferta de vivienda turística. En un distrito donde hay muy pocas (Nou Barris), el importe del alquiler lo ha hecho más que en uno donde la oferta es muy elevada (Ciutat Vella). Por tanto, la correlación entre aumento de viviendas turísticas y de precio de los alquileres no es tan obvia como a simple vista parece.

Las viviendas turísticas deben existir porque hay una población creciente que pide sus servicios. Son familias de cuatro o más miembros, turistas que quieren cocinar su propia comida o personas que consideran que un apartamento les ofrece mayores comodidades que un hotel.

La Administración debe hacer una regulación efectiva. Por ejemplo, solo podrán instalarse en edificios donde todos los apartamentos se destinen a uso turístico, en ningún barrio supondrán más del 5% de la oferta, se les aplicará una tasa impositiva especial y ésta se destinará a la conservación y mejora del barrio donde se sitúan.

¿Cree que hay furor por vivir en el centro de las grandes ciudades?

Sin ninguna duda. Es un error porque en ciudades de su periferia se vive muy bien, con muchos servicios y con un coste de la vida notoriamente inferior. Algunos ejemplos, injustamente denostados son Móstoles, Leganés, Mollet o Terrassa.

¿Cree que va a empezar a haber cada vez menos subidas de precio?

En Barcelona, Madrid y Palma, sí. Incluso no me extrañaría que el precio bajara en las tres el próximo año. El problema no es la llegada de una crisis económica, ni la falta de financiación, sino un nivel de precios excesivo en algunas de sus zonas. En la mayor parte del resto del país, las subidas van a continuar o van a tener lugar casi por primera vez.

¿Se va a producir un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario después del frenazo de las compraventas y las hipotecas? ¿O cree que es algo puntual debido a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria?

La fase expansiva del actual ciclo inmobiliario será larga. Como mínimo durará hasta 2023. Si no hay una gran crisis mundial, la economía española crecerá por encima del 2%, los tipos de interés continuarán siendo muy bajos, las familias ganarán poder adquisitivo y la banca estará dispuesta de forma cada vez más generosa a financiar la compra de una vivienda.

En definitiva, un entorno económico que favorecerá la adquisición de pisos. Por tanto, de crisis inmobiliaria, nada de nada.

En junio, las compraventas bajaron por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. La remisión de información de los bancos a los notarios tardó en llegar por problemas surgidos en las nuevas plataformas informáticas. No obstante, la mayor intervención de los notarios en las compraventas hará que aumente la demora entre la concesión de la hipoteca y la firma de la escritura. Antes la media era de un mes, a partir de su entrada en vigor es muy probable que se sitúe cerca de los dos meses.

¿Qué opinión le merece la nueva ley de alquiler?

La nueva norma tiene como principal característica la protección de los derechos de los arrendatarios, sin lesionar significativamente los intereses de la mayoría de los arrendadores. Su principal novedad es la extensión del período mínimo de los contratos de 3 a 5 años. Un aumento que no perjudica a la mayoría, pues un gran número de propietarios desea tener un inquilino estable, que page puntualmente cada mes y conserve en buen estado el piso.

La reforma de la ley de alquileres del PP rompió el equilibrio entre los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios, beneficiando claramente a los primeros. Su objetivo no fue favorecer a los pequeños propietarios, sino a los bancos y a los fondos de inversión.

¿En qué cree que puede mejorar?

La nueva ley no establece incentivos fiscales a los propietarios para conseguir incrementar el número de viviendas de alquiler, no fomenta el arrendamiento a largo plazo (diez o más años) y no contiene ninguna disposición que permita la creación de un mercado de alquiler asequible, con precios más bajos de los fijados por el mercado libre.

En definitiva, supone un paso adelante, pero su legislación no tiene utilidad para conseguir dos de los principales objetivos que la inspiran: la reducción del precio del alquiler y la disminución de los desahucios.

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