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De Sant Cugat a Paracuellos, las explosiones demográficas y los precios de la vivienda en el entorno de Barcelona y Madrid

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Después de analizar el mercado de la vivienda y la evolución de la población en las grandes y pequeñas capitales de provincia, nos fijamos en los movimientos demográficos de aquellos municipios limítrofes a las grandes ciudades como Barcelona y Madrid y la evolución de sus precios de vivienda a la venta.

Las dos ciudades más grandes de España, Madrid (3,2 millones) y Barcelona (1,6 millones) reúnen a su alrededor a más de 2 millones de personas repartidas en distintos municipios de la región. Como hablar de toda el área metropolitana de ambas capitales daría para un libro, vamos a analizar tres casos de ciudades consolidadas alrededor de Madrid (Móstoles, Fuenlabrada y Getafe) y tres localidades que han registrado un boom poblacional (Boadilla del Monte, Paracuellos y Rivas-Vaciamadrid).

Y lo mismo con Barcelona, grandes poblaciones como L’Hospitalet de Llobregat y Terrassa, que superan los 200.000 habitantes, y otras tres localidades donde su población ha crecido enormemente en los últimos años, como Vic, Rubí y Sant Cugat del Vallés.

Madrid: los grandes municipios se consolidan, los pequeños se expanden

Históricamente, el boom de población que vivió Madrid se registró entre los años 60 y 70. En 1960 superó por primera vez los dos millones de habitantes (2,17 millones), mientras que en 1970 alcanzó los tres millones (exactamente 3,12 millones) y hasta un 43,3% de aumento, según los datos de Censo que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, volvió a caer durante la década de los 80 hasta volver por debajo de los tres millones en 1991. Los años 80 y 90 estuvieron marcados por el Plan de Urbanismo aprobado durante el mandato del PSOE de Enrique Tierno Galván en 1985. El conocido en el sector de como el Plan Mangada fue criticado por los expertos por pensar que Madrid ya no debía de crecer más y 'expulsó' a cientos de jóvenes al resto de municipios limítrofes ante el incremento de los precios de la casas en la capital. Madrid perdió un 7,8% de su población entre 1981 y 1991, más de 200.000 habitantes.

La capital no recuperó los tres millones de habitantes hasta 2002, tras acumular tres años consecutivos de subidas y recuperarse de sus 2,87 millones de habitantes en 1999. Con el Plan Urbanístico de 1997 volvieron las grúas en lo que fue el inicio del boom del sector inmobiliario hasta 2007. El incremento de población entre 2001 y 2011 fue del 8,8%, para quedarse ese año en 3,26 millones de habitantes. Mientras, el precio de la vivienda comenzó a subir con el crecimiento económico. Si en 2001 el precio medio era de 1.848 euros/m2, en 2006 superó los 3.800 euros/m2, según los datos de idealista de la época, bajo la antigua metodología de medición, diferente a la actual que usa el principal marketplace inmobiliario español.

Con la nueva metodología, más ajustada, se analiza el estallido de la burbuja inmobiliaria. La vivienda no paró de caer desde 2007 a 2015, ocho años en los que los precios bajaron un 23,8%. La población también se resintió a partir de 2010, y durante cinco años la capital perdió de nuevo 120.000 habitantes (-4%). El mapa actual deja un entorno de recuperación. A comienzo de 2018, últimos datos oficiales del INE, Madrid cuenta con 3,22 millones de habitantes, su mejor dato desde 2013, mientras los precios se han recuperado desde mínimos y alcanza de media los 3.708 euros/m2, según idealista.

Móstoles es la segunda mayor ciudad de la Comunidad de Madrid con sus más de 207.000 habitantes. El municipio vivió su verdadero boom en los años 70, cuando pasó de cerca de 18.000 habitantes a casi 150.000 en 10 años. A finales del siglo pasado rozaba ya los 200.000 y salvo algún año apenas ha tenido descensos, al menos no tan marcado como en Madrid capital. De hecho, en apenas 20 años su población ha crecido un 5,6%.

Los precios, sin embargo, mantuvieron la línea de expansión entre finales de los años 90 y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero de 2008 a 2015, el precio de la vivienda se ‘hundió’ hasta un 43,5%, quedándose en 1.283 euros/m2 de media. Ahora alcanza los 1.750 euros/m2, recuperándose en un 36,4% desde mínimos.

Sus vecinos de Fuenlabrada también vivieron su mayor expansión demográfica en los años 70 y 80. Tanto es así, que entre 1970 y 1981 casi multiplicó por 10 su población, y en 1991 ya contaba con más de 144.000 habitantes. Fuenlabrada siguió creciendo entre finales de los 90 y comienzos del nuevo milenio hasta rozar los 200.000, pero en 2012 empezó a caer hasta ahora y quedarse en poco más de 193.500 ciudadanos, incluyendo cayendo el último año. Aunque si nos fijamos en las últimas décadas, su población ha crecido un 18,4%, más que en Madrid.

Los precios de la vivienda no se salvaron de la crisis económica y del estallido de la burbuja inmobiliaria, y pese a que su caída, de casi el 37%, fue menor que en otros municipios, si se ha alargado más en el tiempo, con descensos hasta 2016. Ahora con sus 1.641 euros/m2, la recuperación desde mínimos llega al 19,7%.

El tercer municipio consolidado del estudio en Madrid es Getafe, que cumple con el resto de las localidades limítrofes al sur de la capital. Los años 70 y 80 representaron su explosión demográfica, pasando de cerca de 21.900 habitantes en 1960 a 127.000 en 1981, más de 100.000 habitantes en 20 años. En la actualidad cuenta con una población de 180.000, hasta un 26,3% más en los últimos 20 años. Getafe no ha vivido la pérdida de población que sí ha tenido Madrid, por ejemplo.

En cuanto a los precios de la vivienda, la ciudad sufrió los embates de la crisis como todos, cayendo un 29,5% frente a los precios del 2009, pero el hecho es que en apenas tres años se ha recuperado en un 21,2% hasta los 1.926 euros/m2.

Paracuellos del Jarama es una pequeña población a 26 km de Madrid, muy cerca del Aeropuerto de Madrid Barajas-Adolfo Suarez. Su población ha crecido un 363% desde 1996, cuando apenas contaba con 5.300 habitantes. Actualmente supera una población de 24.500. Entre 2007 y 2011 llegó a duplicarse con el boom inmobiliario y la entrega de las viviendas. Esta población se encuentra en un más que destacado 34 puesto en el ranking de municipios más ricos de España, con 31.428 euros de renta media disponible.

Para tener precios claros de la localidad nos tenemos que ir a 2009 cuando llegaron a 2.025 euros/m2. Pese a que en 2011 recuperaron algo su valor, las casas cayeron un 22,5% hasta los 1.568 euros/m2 de 2015. De hecho, fue de los primeros lugares en recuperarse de la criss hasta los actuales 1.856 euros/m2, un 18,3% más que desde mínimos.

Al sureste de Madrid también se encuentra la localidad de Rivas-Vaciamadrid, uno de los municipios que muchos expertos del sector inmobiliario ponen de ejemplo para hablar de un desarrollo sostenible de la construcción de viviendas. Rivas destaca por su capacidad de crecimiento. Lo más 'brutal' fue entre los años 80 y 90, cuando pasó de apenas 650 habitantes a casi 15.000 en diez años. Su aumento sigue siendo imparable y ahora casi multiplica por cinco esa población de los años 90, con cerca de 85.900 ciudadanos. Unos datos espectaculares de incremento.

Los precios de la vivienda, mientras tanto, llegaron a los 2.886 euros/m2 en 2007, según la antigua metodología de análisis de idealista. Un dato que no se puede comparar con los actuales, de los que se cuentan datos desde 2009. Desde ese año a 2016, el precio bajó un 24,3%, nadie se ha salvado de la devaluación de las casas. Pero en Rivas están viviendo una recuperación más tranquila que otros términos municipales y hasta ahora han crecido un 11,4% desde mínimos, hasta los 1.889 euros/m2.

Boadilla del Monte es uno de los municipios más ricos de España. Ocupa la tercera plaza con 41.881 euros de renta media disponible. Su población también ha sido de las más que han crecido en los últimos años, multiplicando su población de los apenas 16.000 habitantes de 1991 a los más de 52.600 de ahora.

Los precios de la vivienda tocaron máximos en pleno boom de la construcción en la zona, llegando a los 3.731 euros/m2 en 2007, con datos de la antigua metodología. Con el actual sistema de medición de precios, más ajustado, los precios no pararon de caer en los siguientes nueve años. De hecho, entre 2008 y 2016, bajaron un 25,3%, para situarse en 1.934 euros/m2. Actualmente han subido un 21,7% desde mínimos hasta los 2.355 euros/m2 de 2019.

Sant Cugat y Terrassa: ciudad rica y ciudad humilde, pero ambas disparando su población

A diferencia de Madrid, Barcelona se ha mantenido prácticamente estable durante los últimos años. Aunque, al igual que la capital, perdió población entre los años 80 y 90, pasando de 1,7 millones a un millón y medio a comienzos del nuevo milenio. En los últimos 20 años, se ha recuperado hasta los 1,6 millones. Cuando más notó una pérdida de población fue en plena explosión de la burbuja inmobiliaria.

Pero Barcelona fue la primera ciudad que se recuperó de los efectos de la crisis, con una subida de precio de la vivienda entre 2014 y 2015 del 3,7%, después de caer un 23,3% desde 2008. Con datos de la antigua metodología, los precios llegaron a alcanzar los 4.731 euros/m2. Sin embargo, ahora los precios de la vivienda media llegan a los 4.238 euros/m2, hasta un 41,5% más que desde mínimos.

L’Hospitalet de Llobregat es el segundo municipio más poblado de Cataluña con más de 261.000 habitantes, después de dos décadas de caídas que rebajaron sus ciudadanos hasta 239.000 personas. Su población se ha mantenido prácticamente estable en los últimos 20 años, y apenas ha crecido un 2,4%, incluso por debajo del dato del Barcelona (7,4%).

Mientras la población crecía poco a poco, los precios dela vivienda se disparan con la burbuja de la vivienda, alcanzando los 4.117 euros/m2, según los datos de la antigua metodología. Con los nuevos datos de idealista, los precios cayeron un 44% hasta 2016, cuando registraron un mínimo de 1.729 euros/m2. Desde entonces se ha recuperado un 41,6%, hasta los 2.450 euros/m2 actuales.

Terrassa es el cuarto municipio más grande de Cataluña por población, con sus más de 218.500 habitantes. Mientras el resto de las cinco grandes localidades catalanas se han mantenido prácticamente estables, esta comarca del Vallés ha visto como ha crecido un 33,4% en los últimos 20 años, pasando de 165.600 a finales de los años 90, a esos más de 218.000 ya citados anteriormente. En lo peor de la crisis apenas se movió, incluso reflejó pequeñas caídas, pero durante el boom no paró de crecer por encima del 2%.

La ciudad llegó a tener un pico de precios durante los mejores años del inmobiliario de 3.164 euros/m2 en 2007, con datos de la antigua metodología. Pero entre 2008 y 2016, ya con números del nuevo método de estudio de idealista, más preciso y profundo, los precios cayeron hasta un 48%. Tras la salida de la crisis, los precios de las casas no han parado de crecer y hasta ahora han subido un 31,8%, quedándose en 1.727 euros/m2.

La localidad de Sant Cugat del Vallès se ha revalorizado en los últimos años tanto en precio como en población y su grado de ingresos medios. El municipio es el séptimo más rico de España, con 39.089 euros de renta media disponible, con una población que supera los 90.600 habitantes, un incremento del 92% de ciudadanos frente a finales del siglo pasado, cuando aún no superaba los 50.000.

En cuanto a los precios, ahora mismo llegan a los 3.441 euros/m2, después de recuperarse un 28,5% frente a los mínimos de 2014. Sant Cugat fue una de las primeras poblaciones en recuperarse de los efectos de la crisis económica.

Como ocurre en la provincia de Madrid, hay varios pequeños municipios que han visto crecer su población de forma exponencial en las últimas dos décadas. Uno de ellos es Rubí, con casi 76.500 habitantes. La ciudad ha crecido un 41,3% frente a finales de los 90, desde aquellos 54.000 vecinos. Tras el empuje de los primeros años 2000, con el estallido de la crisis económica, el incremento fue más ralentizado.

Situado a unos 25 km de Barcelona, se está convirtiendo en nuevo destino de muchas personas que ven en sus precios, actualmente unos 1.860 euros/m2, un lugar asequible donde vivir. Los precios se han recuperado un 23,2% frente a mínimos, después de que bajaran un 30,2% de forma ininterrumpida desde el estallido de la burbuja.

La localidad de Vic es el municipio más pequeño de los analizados en Barcelona. Pero su crecimiento de población alcanza el 48,2%, solo cayendo en 2007, en pleno boom inmobiliario, de los últimos 20 años. El último dato públicado por el INE de 2018 confirma más de 45.000 habitantes, casi 15.000 más que los que había en 1996.

El precio de la vivienda, mientras tanto, ha tardado más que otras localidades en alcanzar sus mínimos. De hecho, llegó a su precio más bajo en 2017, con 1.381 euros/m2, traer más de un 28%. Ahora, se ha recuperado un 7,7% frente a hace dos años, y quedarse en los 1.488 euros/m2.