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Así han evolucionado la población y los precios de las casas en las grandes y pequeñas capitales

De Madrid a Teruel, de Barcelona a Soria. Con los datos de evolución del precio de la vivienda usada de los últimos 10 años del informe de idealista analizamos los precios que se ofertaban y la evolución de la población en grandes y pequeñas capitales de provincia. En ciudades como Madrid y Barcelona se ve un paralelismo entre estas dos variables: cuando sube la población, sube también el precio, y viceversa.

Las cifras de población publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a enero de 2019 se sitúan por encima de los 47 millones de habitantes en España, batiendo un nuevo máximo histórico, tras superar los números de 2013 (anterior récord). El incremento interanual llega al 0,6%, lo que en números brutos significa más de 280.000 nuevas personas. Para el Banco de España “prolonga el perfil de suave recuperación de los años pasados”.

El colectivo de nacionalidad extranjera fue el más activo durante 2018, con más de 290.000 nuevos foráneos entre comunitarios y no comunitarios. Por primera vez desde 2014, la cifra de extranjeros empadronados supera los 5 millones de personas.

Según los datos del INE, el 40,1% de la población reside en municipios de más de 100.000 habitantes, mientras que otro 20,3% vive en municipios menores de 10.000 habitantes. Por comunidades, los porcentajes más altos se dan en Madrid (71,8%) y Aragón (51,2%), mientras los más bajos corresponden a Castilla-La Mancha (8,5%) y Extremadura (14,1%).

 El 11,4% de la población de estos grandes municipios es de nacionalidad extranjera, pero si vemos las preferencias se van a vivir más a municipios de entre 50.000 y 100.000 habitantes (12,5%). Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana acapararon los principales flujos de entrada de inmigrantes, aunque cabe destacar los datos en términos relativos de Baleares y Canarias. La conclusión que saca el Banco de España es que “la entrada de inmigrantes se ha producido en las regiones que ya tenían un mayor porcentaje de población extranjera y donde hay un mayor crecimiento del empleo, concentrado en el sector servicios”.

Las capitales de provincia acaparan alrededor del 32% de la población, según los últimos datos definitivos con los que cuenta el INE de 2018. Con los datos de evolución del precio de la vivienda usada de idealista de los últimos 10 años veremos cierta relación entre los precios de la vivienda y el número de habitantes. Nos fijamos en las cinco ciudades más grandes de España, pero también en aquellas capitales menos pobladas.

La capital de España contaba en 2018 con 3,22 millones de habitantes, un 1,2% más que el año anterior y hasta un 2,6% mayor que el mínimo de la última década alcanzado en 2015 (3,14 millones de habitantes). El récord de población en Madrid se situó en 3,27 millones en 2010, casi 50.000 habitantes más que ahora.

El precio de la vivienda en la capital fue acumulando caídas continuadas entre 2007 (3.517 euros/m2) y 2015 (2.678 euros/m2), destacando el descenso producido en 2013, cuando llegó a bajar un 11,1% en un año. Mientras, en esos ocho años, la población de Madrid vivió dos épocas bien diferenciadas. Por un lado, se disparó en más de 140.000 personas en apenas un trienio (2007-2010) para sufrir una ‘sangría’ en los peores años de la crisis económica, con una caída del 4% de la población de 2010 a 2015, que en términos absolutos se tradujo en unas 131.000 personas menos.

El cambio de ciclo tanto en la curva de población como en el precio de la vivienda se vivió en 2016, cuando cambió el ritmo negativo a positivo. Entre 2015 y 2018, la población se ha incrementado un 2,6% (unas 81.300 personas), mientras que los precios en esa fecha mantuvieron la subida hasta los 3.125 euros/m2.

Actualmente, a enero de 2019, el precio medio está un 38,4% más altos que desde mínimos y ya en máximos históricos (3.708 euros/m2). En el gráfico se puede ver que ambas variables van más o menos al alimón. 

La capital catalana se ha mantenido prácticamente estable durante los últimos años, con una variación del 1,1% (unos 18.000 habitantes) desde 2014, cuando también se alcanzó el precio mínimo de la vivienda (2.994 euros/m2). Con datos de 2018, Barcelona cuenta con 1,62 millones de habitantes. Ese año, el precio de la vivienda alcanzó los 4.140 euros/m2 de media, pero ha seguida subiendo hasta ahora un 2,4%, hasta los 4.238 euros/m2, también máximo de la serie histórica.

Al contrario que Madrid, Barcelona perdió población en pleno boom inmobiliario, para recuperarlo entre 2008 y 2010. Los efectos de la crisis económica en cuanto a población se reflejaron entre 2013 y 2014, y también en el precio de la vivienda. Pero Barcelona fue la primera ciudad que empezó a recuperarse de los efectos de la crisis, reflejado en subidas en el precio de la vivienda, del 3,7% entre 2014 y 2015.

La ciudad valenciana aún no se ha recuperado de los efectos de la crisis económica y el boom inmobiliario tanto en población como en precio de la vivienda. Si en 2008 tocaba máximos de precios, 2.370 euros/m2, que se vieron reflejados en un máximo de población un año después, con más de 814.000 habitantes, la capital del Turia sufrió siete años consecutivos de caídas del precio para alcanzar un mínimo de 1.335 euros/m2 en 2015, y adicionalmente de población.

Poco a poco, el número de habitantes se ha ido recuperando para colocarse en casi 791.500 en 2018. Actualmente, los precios medios a comienzos de 2019 subieron hasta los 1.729 euros/m2, un 15,5% más que el año anterior, y hasta un 29,5% más que mínimos. Pero, también hay que decir que los precios actuales están un 27% por debajo que los máximos del boom.

La capital hispalense está viviendo una pérdida paulatina de población desde su máximo alcanzado en 2010, cuando se acercó a los 704.200 habitantes. Desde entonces, los ciudadanos empadronados han caído hasta los actuales 688.711 de enero de 2018 (-2,2%), que en términos absolutos son casi 15.500 ciudadanos menos.

Por su parte, los precios de la vivienda usada tocaron máximos en 2008, con 2.595 euros/m2, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Ocho años después, alcanzó mínimos en 1.778 euros/m2, un 31,5% de caída de los precios de las casas. En la actualidad, a enero de 2019, el precio medio se sitúa en 2.022 euros/m2, con una fuerte subida interanual del 9,6%, y un incremento del 13,7% frente a 2016. También hay que destacar que los precios están un 22% por debajo de sus máximos de la serie histórica.

La quinta ciudad más poblada de España cuenta con 666.880 habitantes, a enero de 2018, sumandos dos años consecutivos de incrementos, después de registrar tres años seguidos de caídas desde su máximo alcanzado en 2013, con poco más de 682.000 ciudadanos. En esos cinco años, la población ha caído un 2,2%, que en términos absolutos son más de 15.100 empadronados.

Su mayor descenso se produjo entre 2013 y 2014, cuando perdió casi 16.000 habitantes, pero la ‘sangría continuó hasta 2016, quedándose en poco más de 661.100 ciudadanos (-3% frente al máximo).

Los precios, por su parte, sucumbieron a los estragos de la crisis económica y estuvieron cayendo durante ocho consecutivos entre 2009 y 2017. Las peores caídas fueron en 2012 (-12,7%) y 2013 (-11,3%). El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.379 euros/m2 en 2009, para tocar mínimos en 2017 con 1.420 euros/m2, lo que supone una bajada del 40,3%. En la actualidad, el precio se sitúa en 1.577 euros/m2, un 11,1% más desde que los precios empezaron a recuperarse.

La ciudad castellano-manchega también ‘disparó su población en pleno boom inmobiliario. De 2000 a 2012, pasó de 45.700 habitantes a 57.000, un 24,7% más. Desde entonces, ha ido perdiendo fuelle para quedarse en los actuales 54.900, un 3,7% menos.

Los precios, mientras tanto, siguen cayendo en la capital conquense y actualmente se encuentran en 1.055 euros/m2, después de bajar un 4,2% en el último año. La caída frente a 2011 alcanza el 33% menos.

La capital oscense se ha mantenido prácticamente estable en cuanto a población durante los últimos años. Después de crecer un 14,6% entre 2000 y 2011, llegando a superar por primera vez los 52.000 habitantes, se ha mantenido prácticamente estable desde entonces. Su máximo lo alcanzó en 2014, con 52.555 ciudadanos, ahora apenas es un 0,2% menos.

Los precios, sin embargo, ha sufrido un batacazo desde los 1.737 euros/m2 de 2012 a los 1.022 euros/m2 de 2018, hasta un 41,1% menos tras seis años consecutivos de descensos. Actualmente, a enero de 2019, el precio ha vuelto a subir un 25,3% para situarse en 1.280 euros/m2.

 

La ciudad castellano-leonesa es uno de los mayores ejemplos de pérdida de población de una capital de provincia. La capital segoviana se encuentra en mínimos de los últimos 18 años con 51.683 habitantes, perdiendo población poco a poco desde 2008. Ese año, en pleno boom inmobiliario llegó a los 56.858 ciudadanos. La caída poblacional de la última década ha sido del 9,1%.

Desde que idealista tiene datos de Segovia, la vivienda tocó máximos en 2011 con 2.150 euros/m2 para empezar a caer hasta los 1.402 euros/m2 de 2016 (-34%). Actualmente se ha recuperado hasta los 1.541 euros/m2 de comienzos de 2019, un 8,6% más que en mínimos.

La segunda capital de provincia más pequeña de España lleva cuatro años entre mínimas subidas y bajadas que dejan su actual población (la última data de 2018) en 39.112 habitantes, según el INE. En 2012 alcanzó su máximo, superando los 40.000 ciudadanos. Un año antes registró los mayores de precios de la vivienda usada, situándose en 1.826 euros/m2 de media.

A partir de aquí, los precios han caído en cinco de los últimos siete años. De hecho, ahora se encuentra en mínimos de la última década con sus 1.272 euros/m2, un 30% menos que en 2011.

La capital menos poblada de España recuperó en 2018 un poco de su población después de cuatro años consecutivos de descensos para quedarse en casi 35.700 habitantes. Y no se encuentra lejos de su máximo alcanzado en 2013, con 35.961 habitantes.

Los precios, mientras tanto, vienen cayendo desde 2011, cuando alcanzó los 1.591 euros/m2, para caer a mínimos de 1.135 euros/m2 en 2017. Subió un 1,9% en 2018, para volver a ceder un 0,8% en el arranque de 2019, y quedarse en 1.148 euros/m2.