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El precio de la vivienda entrará en fase de ajuste y no sufrirá el pinchazo de una burbuja, según Funcas

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) puede decirlo más alto, pero no más claro: el mercado de la vivienda sufrirá próximamente un ajuste, pero no habrá un pinchazo inmobiliario.

Esta es la conclusión a la que llega el organismo en su último informe residencial, en el que resume los datos que descartan la existencia de una burbuja en España y, en cambio, sí dejan entrever que estamos a las puertas de un fin de ciclo inmobiliario.

En concreto, Funcas explica que la desaceleración que está mostrando el mercado de la vivienda en las estadísticas recientes está estrechamente relacionada con el parón económico. "El examen de los últimos 50 años muestra que, históricamente, el sector inmobiliario se ha movido siempre en paralelo al ciclo económico. Por ello, en la actual fase de desaceleración de la economía española, cabe esperar una moderación del crecimiento de los precios de la vivienda en los próximos años. El impacto de este fin de ciclo será, probablemente, moderado gracias a que, en el momento actual, no se observan desequilibrios importantes en el mercado inmobiliario como los que sí se observaron en la anterior crisis", apunta en el informe.

Entre los argumentos que utiliza para sostener esta tesis están principalmente que los precios, el endeudamiento y el esfuerzo financiero de las familias todavía están en un nivel moderado.

En lo que a precios se refiere, Funcas recuerda que las presiones alcistas se están focalizando en las grandes ciudades y algunas zonas costeras, mientras que durante el boom inmobiliario los precios subían con alegría en cualquier zona del país: una gran ciudad, un municipio del interior o una localidad costera. Además, los últimos datos de mercado muestran un freno en la escalada alcista de los precios, que acusan la moderación de la demanda, que se suaviza tras años consecutivos de crecimiento.

Para entender en qué punto están los precios, la fundación utiliza unos datos de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (ESRB, por sus siglas en inglés) calcula que el precio actual de la vivienda en España es un 8% superior a su media histórica, frente al 10% que registra el conjunto de Europa y cerca de cinco veces menos que en la burbuja. En países como Suecia y Luxemburgo la sobrevaloración supera el 40%, mientras que en Austria y Noruega ronda el 30% y en Reino Unido y Francia está alrededor del 15%.

Algo similar sucede con la firma de hipotecas, que si bien está notando los efectos de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (operativa desde mediados de junio), "la tendencia a la desaceleración se venía observando desde trimestres anteriores". Según Funcas, no existe una burbuja de crédito hipotecario. "El saldo vivo de crédito bancario para la adquisición y renovación de la vivienda sigue reduciéndose, mientras que su expansión durante los años del boom del ladrillo llegó a superar el 35%. Además, en lo que va de año, el crédito nuevo a vivienda se ha reducido un 3%, mientras que el porcentaje de créditos dudosos a los hogares para adquisición o rehabilitación de vivienda ha disminuido sustancialmente", insiste. 

Otro dato que lleva al organismo a hablar de un ajuste del mercado y no de burbuja es que la producción de nuevas viviendas sigue estando seis veces por debajo de los máximos del boom. Actualmente se están concediendo en torno a 100.000 visados de obra nueva, frente a los 126.753 que llegaron a concederse solo en septiembre de 2006, lo que pone sobre la mesa que no existe un sobrecalentamiento de la oferta. 

Además, el esfuerzo realizado por los hogares para devolver las hipotecas y pagar los intereses se sitúa actualmente en torno al 33% de la renta disponible, un valor próximo a la media de la serie histórica y muy inferior al nivel de 2008, cuando se registraban valores superiores al 50%. En este sentido, el informe recalca que "las familias españolas se encuentran en una posición de endeudamiento relativamente favorable. El servicio de la deuda (capital e intereses) es inferior a la media europea, mientras que la exposición de las entidades financieras al riesgo inmobiliario es también moderada en relación a los países de nuestro entorno, tanto en comparaciones de porcentaje de activos ligados a la vivienda como de préstamos de dudosa recuperación". No podemos olvidar que la banca doméstica es la que ha soltado más lastre inmobiliario (activos adjudicados y préstamos morosos) de Europa en los años de recuperación. 

Suma y sigue, porque a todos estos datos la fundación añade la reciente ralentización del consumo de cemento y que la construcción no tiene el peso en la economía española que llegó a registrar. La inversión en construcción, que llegó a superar el 20% del PIB, ha caído a la mitad. Y el empleo en el sector ha seguido una senda similar, pasando del 11,8% del empleo total al 6,3%, un valor próximo a la media europea", detalla el estudio.

Con todo, Funcas concluye que "parece probable que estemos a las puertas de un fin de ciclo inmobiliario, que conlleva un ajuste progresivo tanto en el volumen de compraventa como en los precios. Esto significa que el mercado no se hundiría como lo hizo en el periodo 2008 a 2015, sino que corregiría parte del incremento registrado en las zonas más demandadas". Según sus cálculos, el precio de la vivienda subirá un 2,5% en 2020 y se mantendrá plano en 2021.