Rentabilidad de la vivienda: descubre si interesa o no invertir para alquilar en 2020

El mercado de la vivienda comienza a ralentizarse. Los precios parecen moderarse y, aunque las estimaciones para 2020 son todavía positivas, los inversores miran con lupa el mercado inmobiliario. Este mercado, que ha sido uno de los pocos que ha generado rentabilidad para los inversores en los últimos años gracias a la recuperación del sector, parece tirar ahora a la baja o no.

A todo ello contribuye la bajada de los precios de los inmuebles, que registraron una caída interanual del 0,4% el pasado noviembre, según las últimas estadísticas del Consejo General del Notariado. Estas cifras, además, resultan destacables en ciudades como Madrid y Barcelona, ya que, aunque los precios de compraventa de vivienda de segunda mano siguen siendo uno de los más caros de nuestro país, ambas ciudades han cerrado 2019 con caídas.

Por este motivo, los datos empiezan a ser preocupantes, especialmente para quienes invierten en vivienda con el objetivo de obtener una rentabilidad a través del alquiler.

Con la recuperación del mercado inmobiliario tras la crisis económica y el estallido de la burbuja, la rentabilidad por alquiler alcanzó en 2008 su punto más bajo, hasta situarse en el 3,8%, según el Banco de España. Gracias a la recuperación de este mercado, en los últimos años estas cifras de rentabilidad han conseguido repuntar progresivamente, tanto que prácticamente se doblaron, hasta llegar a una rentabilidad del 4,6%. Desde entonces, las cifras vuelven a tender a la baja, pasando hasta el 3,8% el pasado septiembre.

Todo ello también afecta a la inversión en vivienda. La menor rentabilidad bruta por el alquiler está llevando a muchos inversores a prescindir de la inversión tradicional residencial. “La inversión en vivienda perderá tracción en este ejercicio y se recuperará en el siguiente”, apuntan desde el informe Situación España para el primer trimestre de BBVA Research. Por este motivo, se espera que este tipo de inversión avance el 2,4% en 2020 y un 5% en 2021, afectada este año en parte por “la implementación de nuevos cambios regulatorios en el sector”. No obstante, para 2021, se prevé una recuperación: “la economía seguirá creando empleo, los costes de financiación se mantendrán reducidos y los bajos tipos de interés situarán a la vivienda como un activo de inversión alternativo con una rentabilidad competitiva”, explican.

Desde Funcas una ralentización de la inversión en vivienda y apuntan que en 2020 podría ser el peor ejercicio de los últimos cinco años. 

Activos inmobiliarios con mayor atractivo

Dentro de este entorno de menor crecimiento en este 2020, todavía siguen existiendo activos en el mercado residencial que ofrecen rendimientos atractivos. “En esta fase del ciclo es más atractivo invertir en inmobiliarias cotizadas que en activos reales por tres razones: mayor rentabilidad, mayor liquidez, menores costes transaccionales y menor riesgo”, apuntan en las perspectivas sobre el mercado inmobiliario de Bankinter. Entre las opciones que recomiendan desde la entidad destacan principalmente las socimis. Además, también ponen el foco en el sector logístico, que podría ser el activo con el mayor potencial de crecimiento gracias al incremento del comercio electrónico.

Junto con estos sectores, algunas firmas también ven atractivo en el mercado de residencias de mayores o de residencias de estudiantes. Según el último informe sobre Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2020 elaborado por PwC y Urban Land Institute (ULI), los sectores alternativos dentro del mercado residencial van a ofrecer rentabilidades atractivas. Uno de ellos será el de las residencias de mayores debido al aumento de la esperanza de vida y a la casi inexistente oferta pública. Otro es el de las residencias de estudiantes, que están creciendo de manera progresiva en ciudades como Berlín, Amsterdam, Madrid o Barcelona.

Además de estos, hay otros sectores que seguirán incrementando su auge en el futuro, como los centros de coworking, los centros de datos, los trasteros o los parques tecnológicos, entre otros.