El auge del ‘build to rent’: las promotoras destinan al alquiler viviendas que iban a vender

En los últimos años, el alquiler y las promociones ‘build to rent’ han ganado protagonismo dentro del sector residencial español. Tal es el auge de este modelo de negocio que incluso hay promotoras que han cambiado sus planes con muchos proyectos destinados a la venta para colocarlos en este mercado del arrendamiento. “Un caso donde ha ocurrido esto es Valencia, donde durante la pandemia algunos promotores aceleraron estas estrategias de transformación”, afirma a idealista/news Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.

En los últimos tres años el mercado de BTR ('build to rent') en España ha sufrido una enorme transformación desde que, a finales de 2018, se cerrase la primera operación entre AXA IM Real Assets y Acciona. “En estos momentos podemos decir que el mercado empieza a poder homologarse con mercados mucho más maduros, como los de otros países europeos”, explica de la Fuente.

La realidad es que la estrategia de inversión institucional en vivienda en alquiler supone aproximadamente entre un 15% y un 20% de los objetivos de inversión de los fondos institucionales que a nivel europeo suponen unos 300.000 millones de euros, según datos de Colliers. “Este año, por tercer año consecutivo, se batirán con creces los volúmenes de inversión del año pasado al haber identificado muchos inversores la dificultad de adquirir producto terminado para alquilar y haber optado por acceder a dichos activos mediante BTR”, asevera también en este sentido Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL.

Pardo también comparte la opinión de su compañero en Colliers y afirma que también hay muchas promotoras que han cambiado sobre la marcha los planes para algunos de sus proyectos destinándolos al ‘build to rent’ cuando en su origen eran viviendas para ser vendidas. “Para las promotoras se abrió otra vía estratégica que complementa muy bien a su tradicional estrategia de BTS ('build to sell' y la mayoría lo están aprovechando para diversificar así su riesgo”, espeta el director de Living de JLL.

“Estimamos que habrá cerca de 50 proyectos, a los que se sumarán un buen número de promociones de iniciativa público-privada, que podrían suponer 40-50 promociones adicionales y que empezarían a entregarse en 2023”, relata Pardo con respecto a los números de este modelo de negocio. “Según nuestros datos, estamos hablando de una oferta proyectada en torno a 23.000 viviendas hasta 2023, donde la mayor parte de la oferta se concentraría en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las Islas Baleares, con un volumen de inversión estimado superior a 3.500 millones de euros”, agrega de la Fuente.

Samuel Población, director de Residencial y Suelo de CBRE, comparte la visión optimisma de sus compañeros de JLL y Colliers. "Se habla mucho de BTR en España pero es un fenómeno que acaba de empezar. Estamos 'en pañales' comparándonos con mercados anglosajones o el alemán, lo cual también resulta positivo al tener por delante en nuestro país una grandísimo recorrido para un área de negocio con inversores institucionales y fondos que no había estado antes en el punto de mira a nivel España. Está todo por hacer y vamos en la senda correcta, regulaciones o factores políticos mediante", relata. 

Con respecto a los cambios de planes de las promotoras con algunas promociones destinados a la venta y que finalmente han sido elegidas para el 'build to ren', Población cree que existe una gran diferenciación entre ambos productos. "Todo dependerá de los cumplimientos o no de sus planes de venta en las promociones. Si la promoción se vende a buen ritmo, no tendría por qué cambiarse su destino final. En cualquier caso, el tipo de producto Built to Sell no es el mismo que el destinano a BTR. Ni en superficies, distribuciones, calidades, instalaciones...", afirma en este sentido. 

Una visión que también comparte Susana Rodríguez, CCO en Savills Aguirre Newman. "Las ventas de obra nueva están funcionando bien. Son productos distintos y existe demanda para ambos. Hay promotoras que están creando sus propios portfolios de vivienda en alquiler a la vez que siguen con obrea nueva, otras están diseñando y construyendo proyectos llave en mano para terceros, inversores que lo explotarán en alquiler a través de sus gestoras", explica Rodríguez.

"En el periodo 2019-2021, en España se han anunciado 15.499 unidades en desarrollos BTR por parte de inversores y promotores que empezarán a entrar en mercado el año que viene", narra  la COO de Savills sobre el número de unidades de este modelo de negocio.

Desde que surgió, el ‘build to rent’ se ha asociado de manera sistemática a las ciudades de Madrid y Barcelona que albergan una gran demanda de vivienda y una escasa oferta. Pero este modelo de negocio ha derribado las fronteras de la capital de España y la catalana. “No sólo es que el BTR tenga sentido en ubicaciones más allá de Madrid o Barcelona, sino que hay algunos inversores que han focalizado su estrategia en posicionarse fuertemente fuera de estas dos ciudades. Valencia, Málaga, Sevilla o Zaragoza y otras ubicaciones en el norte, como Santander o Bilbao, son ciudades que están en el radar de muchos de estos inversores”, expone el director de Corporate Finance de Colliers.

No obstante desde la consultora avisan de que en estas localizaciones hay que ser mucho más cuidadosos, si cabe, con los precios máximos que puede pagar el cliente y las características del proyecto que se puede desarrollar en función de las limitaciones urbanísticas de cada zona.

"Sin duda, existe un demanda de vivienda en alquiler que va allá de Madrid y Barcelona.  Las grandes capitales necesitan de producto ad hoc en bloques completos destinados al alquiler y con una gestión en manos de profesionales. Valencia, Bilbao, Sevilla, Granada, Cordoba, Palma, Valladolid o Zaragoza son plazas con sentido comercial", relata Población.