La caída del euro abarata la vivienda al cliente americano y presiona al gran inversor

El mercado monetario ha entrado de lleno en la larga lista de problemas económicos para España. En lo que llevamos de año, el euro ha perdido cerca de un 8% de valor frente al dólar como consecuencia de factores como las subidas de tipos de la Reserva Federal en EEUU. 

Actualmente, el tipo de cambio se sitúa en 1,07 unidades del billete verde por cada euro, en mínimos desde 2017. Y algunos bancos de inversión como JP Morgan y firmas de análisis como CMC Markets o Capital Economics estiman que este verano las dos monedas alcanzarán la paridad, lo que supondría un hito en las últimas dos décadas.

Los expertos consultados por idealista/news también ven posible este escenario, que tendrá consecuencias económicas y que también podría tener un efecto en el mercado inmobiliario. 

La paridad, negativa para la economía española

Daniel Lacalle, economista jefe de la firma de inversión Tressis, afirma que “la debilidad del euro es consecuencia directa de la inacción del BCE en materia monetaria”, ya que es uno de los pocos bancos centrales del mundo que todavía no ha subido los tipos de interés para frenar la escalada de la inflación. Y añade que “la eurozona ha pasado de tener superávit comercial (entrada de euros y venta de dólares) a tener déficit comercial (venta de euros y compra de dólares). Por lo tanto, es probable la paridad”.

Este escenario, según Lacalle, hace que “los costes de los productos importados suban más, que la inflación se incremente y que el status del euro como moneda solvente y de reserva mundial se erosione”.

Un argumento que también defiende Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, quien destaca que “la depreciación del euro respecto del dólar es una mala noticia para España a nivel global, ya que carecemos de recursos energéticos y estos recursos se pagan en dólares en el mercado”.

“Aunque la depreciación de la moneda supone que se puedan incrementar las exportaciones, ya que otros países que no sean del área euro y que nos compren nuestros productos, estarán pagando menos por ellos y, por tanto, podrán comprar más, un dólar caro encarecerá notablemente nuestras importaciones, especialmente las de gas, petróleo, semiconductores, materias primas, etc., de todo lo cual carecemos en España. Y eso generará aún más inflación de la que tenemos, sobre todo cuando las empresas trasladen ese incremento de costes a su producto final”, recalca Córdoba.

Impulso para las compras de ahorradores e inversores que usen dólares

Más allá del efecto económico, economistas, consultores y agentes inmobiliarios creen que la equidad entre ambas divisas también podría dejarse notar en el 'real estate'. Afirman que puede impulsar las operaciones protagonizadas por aquellos ahorradores e inversores que utilicen el billete verde, ya que ahora comprar inmuebles les sale más barato. 

Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, explica que “a cualquiera que tenga dinero en dólares, una casa en España le cuesta ahora menos que hace cuatro meses solo por el tipo de cambio”. En su opinión, este escenario hace prever un aumento de la demanda de inmuebles, sobre todo en las zonas más turísticas, donde los compradores e inversores que tienen el dólar como moneda base pueden comprar a buen precio y obtener una rentabilidad, ya sea a través del alquiler o de la venta futura. 

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, también sostiene que “el cambio favorable supone una ayuda para los compradores que habitualmente manejen el dólar" y destaca el caso de los compradores latinoamericanos. "Su capacidad de adquisición aumenta al revalorizarse su moneda, ya que ahora pueden comprar con descuentos de más del 10% respecto al año pasado”, señala Corral.

En esa misma línea, François Carriere, CEO de Coldwell Banker España, sostiene que “la pérdida de valor del euro frente al dólar es una excelente noticia para nuestros clientes americanos, tanto del norte como del sur, que están pensando en adquirir una propiedad en España”. Carriere afirma que ya están detectando un incremento de peticiones de norteamericanos en zonas como Barcelona e Ibiza, y calcula que “si se llegara a la paridad, comprar inmuebles será un 21% más barato para todos aquellos clientes que compran en dólares”.

Por su parte, Bruno Cotta, director de ventas de Engel & Völkers, cree que el actual tipo de cambio aumenta el atractivo del mercado inmobiliario español, pero sobre todo en Madrid, “donde se ha observado un creciente interés de mexicanos y argentinos tras la pandemia, el precio de las viviendas es aún más competitivo respecto a los inmuebles de otras ciudades que han sido históricamente destino inversor de estas nacionalidades como, por ejemplo, Miami”.

Raymond Torres, director de coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), también añade que la debilidad del euro frente al dólar puede favorecer las inversiones procedentes de países productores de crudo.  

Ahora bien, conviene recordar que estos perfiles tienen un peso reducido en el mercado de la vivienda doméstico. De hecho, los últimos datos de los notarios sitúan a los británicos, alemanes y franceses como los principales compradores de vivienda en España, tras representar casi un tercio de las operaciones protagonizadas por los foráneos en el segundo semestre de 2021, frente al 11,4% que sumaron todas las nacionalidades de fuera de la UE.

GTRES

Presión para los grandes inversores 

En el caso de los ahorradores e inversores europeos y los grandes inversores internacionales, con mucha más presencia en el mercado inmobiliario español, las previsiones son diferentes: la debilidad del euro podría llevar a los inversores a mirar hacia otros mercados.

Daniel Lacalle reconoce que “el sector inmobiliario seguirá siendo atractivo”, aunque cree que “puede haber caída de flujos internacionales que se van a EEUU, ya que el bono a 10 años de EEUU da más rentabilidad que el alquiler de un inmueble en España ajustado por la moneda y la inflación”. “El dinero ya se está yendo de la eurozona a EEUU”, avisa el economista.

El director de coyuntura de Funcas también cree que el sector inmobiliario no perderá su estatus de alternativa de inversión interesante, aunque alerta de que “uno de los retos proviene de los fondos que se han endeudado en dólares y ya han invertido en el mercado de la eurozona (es decir, en euros)”.

Dichos fondos, recalca Torres, “ahora tienen que extraer una rentabilidad suficiente (en euros) de sus inversiones para afrontar los costes financieros (en dólares). Y no será fácil, habida cuenta de que la moneda europea se ha depreciado cerca de un 8% desde principios de año”.

Miguel Córdoba también recuerda que, al depreciarse el euro frente al dólar, “lógicamente el valor de los activos inmobiliarios españoles también se deprecia, en comparación con el dólar que, no lo olvidemos, sigue siendo la moneda básica de reserva y de transacciones a nivel mundial. Esta depreciación a nivel interno no la notaremos, pero sí que puede haber movimientos transaccionales para los grandes tenedores de carteras inmobiliarias. Los que tienen posiciones en España pueden estar tentados de reducir su exposición al euro para traspasar sus inversiones al área dólar”.

El economista insiste en que “muchos de los inversores extranjeros son europeos, especialmente británicos y alemanes, y ellos también utilizan el euro como moneda base, y los problemas de la crisis de materias primas y de la inflación reducen su renta disponible, amén del retraimiento de la inversión por el efecto de la incertidumbre, tanto económica como por el problema de la guerra de Ucrania”.

En todo caso, considera que puede haber inversores internacionales que tomen posiciones más especulativas en el mercado español aprovechando el tipo de cambio, para comprar barato ahora y vender los inmuebles cuando el euro vuelva a apreciarse frente al dólar.

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Burocracia, fiscalidad e inseguridad jurídica, escollos para la inversión

Los expertos consultados también enumeran otros escollos que podrían ser un freno para las nuevas inversiones, entre los que destacan la fiscalidad y una burocracia excesiva en España, o la creciente sensación de inseguridad jurídica, sobre todo en materia de vivienda.

Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers en España y Portugal, defiende que la enorme liquidez que existe actualmente en el mercado debería evitar un impacto significativo en las decisiones de inversión de grandes actores internacionales. Sin embargo, considera que, aunque teóricamente puede haber ventajas para los inversores que utilicen el dólar como moneda de referencia, “los riesgos asociados a nuestro país, reflejados en la prima de riesgo y una creciente sensación de inseguridad jurídica, pueden ser más importantes que los de la situación de cotización de ambas divisas”.

Además, los expertos inciden en que las previsibles subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) aumentarán el atractivo de otras alternativas de inversión como los bonos, lo que podría reducir en parte el apetito del mercado por los activos inmobiliarios.

En este sentido, Córdoba destaca que “el hecho de que los tipos de interés suban supondrá una competencia para la inversión inmobiliaria que lleva años sin existir, ya que no tenía sentido invertir en renta fija con tipos negativos, y sólo les quedaban a los inversores tradicionales la bolsa y el mercado inmobiliario. Una parte de estas inversiones irán poco a poco trasladándose a carteras de renta fija y ello hará que se estanquen o disminuyan los precios de los activos inmobiliarios”.

Con todo, los economistas creen que los inmuebles seguirán estando en el radar de los inversores y descartan una fuga de capital. “El ladrillo tiene un valor intrínseco. Las acciones pueden llegar a caer un 100%, mientras que los inmuebles pueden devaluarse, pero siempre mantendrán su valor en uso”, concluye el director de servicios financieros de IE Business School.