El mercado anticipa un freno de las ventas y los precios de la vivienda ya en 2022

El mercado de la vivienda se enfrenta a un año de parón tanto en las operaciones como en precios. Al menos, ese es el escenario que dibujan Analistas Financieros Internacionales (AFI) y el departamento de estudios de Bankinter.

En ambos casos, sus previsiones anticipan una caída de las compraventas y un crecimiento de los precios medios más suave respecto a 2021, un ejercicio en el que las transacciones marcaron máximos desde el boom inmobiliario y en el que los inmuebles residenciales se encarecieron de media más de un 6%.

En este ejercicio, sin embargo, el mercado vivirá la resaca de las buenas cifras cosechadas durante el año pasado, así como el impacto de la ralentización económica y la escalada de la inflación en los movimientos migratorios, las rentas de los hogares o el coste de financiación.

Analistas Financieros Internacionales (AFI), por ejemplo, destaca que estos factores “contendrán el ritmo de crecimiento de las transacciones de viviendas” y estima que las transacciones de viviendas se reducirán “alrededor de un 15% interanual en 2022”, para crecer de forma moderada en 2023, aunque en dicho año el número de operaciones seguirá estando por debajo de los niveles de 2021, cuando las ventas se dispararon más de un 38% y tocaron máximos de 14 años.

En este sentido, AFI recuerda que “una buena parte de estas transacciones se produjo como consecuencia de la demanda embalsada durante los peores momentos de la pandemia”, por lo que se pregunta “hasta qué punto es sostenible el dinamismo mostrado por la demanda de vivienda hasta ahora”.

Para argumentar por qué prevé un descenso tan pronunciado de las operaciones, la firma de análisis expone tres variables. La primera está relacionada con las perspectivas demográficas, en términos de crecimiento de la población y de creación neta de hogares, que podrían verse perjudicadas por la ralentización económica.

“El crecimiento de la población se han recuperado recientemente, gracias al levantamiento de las restricciones a la movilidad internacional provocadas por el covid-19, que ha permitido reestablecer los flujos migratorios hacia nuestro país. Ahora bien, la ralentización económica prevista para los próximos meses se traducirá inevitablemente en una moderación de los flujos migratorios, del crecimiento de la población española (0,5% crecimiento medio anual 2021-23) y, por lo tanto, de la demanda principal de vivienda”, sostiene el informe de AFI.

El segundo factor que hace presagiar una caída de las compraventas en 2022 es la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias. “Las perspectivas para los próximos meses, aunque positivas para la renta de los hogares, serán insuficientes para compensar las presiones inflacionistas, lo que derivará en una merma de capacidad adquisitiva que se dejará notar no solo en el consumo de los hogares, sino también en su inversión en vivienda”, recalca.

La tercera variable que frenará el impulso del mercado residencial este año es el deterioro de las condiciones financieras. En este sentido, AFI aclara que “las perspectivas para los próximos meses no son favorables para los tipos de interés, ya que el anuncio del BCE de retirada de los estímulos monetarios a partir de julio se traducirá en un incremento progresivo del euríbor a 12 meses, que en abril enteró en terreno positivo por primera vez desde principios de 2016 y continúa al alza. Tampoco lo son en cuanto al esperado encarecimiento del precio de la vivienda, principalmente, como consecuencia de las tensiones inflacionistas, ya que hará más costoso el desembolso inicial y, por lo tanto, la accesibilidad a la vivienda”.

Todo ello, según la firma, limitará el alza de los precios hasta aproximadamente el 4% y provocará una caída de las compraventas, cuya ratio “regresará al entorno de las 12 unidades por cada 1.000 habitantes”, frente a las más de 14 unidades registradas de media en 2021.

El departamento de análisis de Bankinter también prevé una contracción de las compraventas y un menor crecimiento de los precios, aunque con diferente intensidad.

Sus estimaciones apuntan a que el enfriamiento del mercado hará retroceder las transacciones cerca de un 5%, muy por debajo de lo que estima AFI, ya que espera que la caída nacional sea compensada por la demanda extranjera, tras dos años de parón por la pandemia sanitaria. A partir de 2023, espera que “tienda a estabilizarse en torno a 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano”.

En cuanto a los precios, Bankinter también prevé una subida mucho más moderada de la estimada por AFI, y apunta a un incremento cercano al 1% tanto en 2022 como en 2023, tras encarecerse un 6,4% interanual en 2021. Actualmente, el precio medio del m2 de las casas se encuentra un 11% por debajo de los máximos de 2007 y un 22% por encima de los mínimos históricos de 2016.

En lo que sí coincide con AFI es en situar al deterioro de las condiciones financieras y de la economía de las familias en los principales factores que restarán atractivo a la vivienda.

La entidad recuerda que el euríbor a 12 meses “ya está en el 0,25%, lo que implica un incremento en costes de financiación de unos 75 puntos básicos con respecto a diciembre 2021. Otro factor que frenará la escalada de precios de vivienda es la menor tasa de ahorro, como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación”.

También sostiene que el precio de la vivienda está en torno a un 5% por encima de los salarios, lo que sitúa “la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,3 veces, ligeramente por encima de la media histórica de los últimos 20 años (7,3 veces)”, de acuerdo con los datos del Banco de España.

Menos transacciones de suelo y estancamiento de la obra nueva

Las previsiones también contemplan un freno en el mercado del suelo y el desarrollo de nuevas promociones residenciales.

Según Bankinter, “las transacciones de suelo deberían moderarse en 2022. En términos de superficie, podría retroceder un 20% este año, tras producirse un fuerte desembalsamiento de demanda por parte de las principales promotoras en 2021 (con un alza del 75% respecto a 2020)”.

El departamento de estudios de la entidad destaca que “el fuerte incremento de costes de construcción llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro” y estima que los precios del suelo también tenderán a estabilizarse en los próximos meses, tras incrementarse un 13% en 2021.

AFI, por su parte, concluye que “ante esta ralentización de la demanda de vivienda, no cabe esperar más que una moderación de la nueva actividad residencial: los visados de viviendas de nueva construcción se estancarán en el entorno de las 110.000 unidades anuales durante 2022 y 2023. El aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan esta previsión para la oferta residencial en el corto plazo”.