Los contratos de alquiler se renuevan automáticamente si ninguna de las partes expresa su voluntad de no continuar. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los plazos para terminar o renovar un contrato de alquiler.
Los últimos decretos introducen novedades en lo referente a la duración de las renovaciones. Te contamos todo sobre qué debe tener en cuenta un propietario al renovar un contrato de alquiler.
Renovación del contrato de alquiler según la LAU
Según la LAU, el contrato de alquiler se renueva automáticamente año a año hasta alcanzar la duración mínima legal:
Cinco años si el propietario es una persona física.
Siete años si el propietario es una empresa.
Renovar el contrato de alquiler después de 5 años
Pasado ese plazo, si nadie avisa, el contrato se renueva año a año hasta tres años más.
Además, el RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite prorrogar hasta dos años los contratos de vivienda habitual cuya duración o prórrogas finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que:
El inquilino esté al corriente de pago.
Lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
Por otro lado, si se aprueba el RDL 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre, tras el periodo inicial, los contratos se renovarían automáticamente por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que alguna de las partes se oponga.
¿Es obligatorio renovar el contrato de alquiler?
Actualmente, se puede evitar la renovación automática del contrato de arrendamiento siempre y cuando hayan transcurrido, como mínimo, cinco años de duración (siete si el arrendador fuera persona jurídica).
Para ello, el propietario tendrá que avisar con, al menos, cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
¿Qué cambiaría si entra en vigor el RDL 28/2026?
En este caso, el casero debe avisar con seis meses de antelación si no quiere renovar el contrato. Además, si decide no hacerlo, deberá indemnizar al inquilino con la mayor de estas cantidades:
12 mensualidades, calculadas según el valor superior del rango de referencia de la vivienda.
1 mensualidad por cada año de residencia.
Solo podrían librarse de pagar la indemnización los propietarios que sean personas físicas y que necesiten la casa como vivienda permanente para:
Ellos mismos.
Su cónyuge.
Sus familiares de hasta segundo grado.
Tampoco habría que pagarla si el inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
El inquilino, en cambio, podrá irse avisando con solo dos meses de antelación.
¿Cuánto se puede subir el alquiler al renovar contrato?
Depende de si actualizas la renta anual dentro del mismo contrato de arrendamiento o si estás renovando/firmando uno nuevo al vencer el plazo.
Además, como la ley ha cambiado varias veces estos últimos años, también depende de cuándo se firmó el contrato:
- Contratos de antes del 26 de mayo de 2023: se aplica el IPC interanual o el índice pactado en el contrato de alquiler.
- Contratos desde el 26 de mayo de 2023: se usa el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda).
- Tope temporal (Real Decreto-ley 29/2026): la subida máxima general está topada en el 2%, salvo que se acuerde otra cosa y siempre que la renta actual no supere el precio máximo de referencia de la vivienda. Si el IRAV es superior al 2%, se aplica este límite.
Los contratos de alquiler que se renueven tras acabar el plazo mínimo pueden subir:
- Libremente en zonas no tensionadas. Si no se acepta la nueva propuesta, el contrato finaliza.
- En zonas tensionadas pueden subir aplicando el IPC interanual o el 10% en algunos casos, como cuando se ha ejecutado una rehabilitación o en contratos de larga duración.
