Juan-Galo Macià (E&V): “El inmobiliario deberá gestionar sus expectativas en 2023 y ser realista”

Juan-Galo Macià es consejero delegado de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra. El directivo recibe a idealista/news en sus oficinas de la Avenida Diagonal de Barcelona para hacer un balance del negocio inmobiliario residencial de lujo en España. Macià asegura que 2023 no será un año malo, pero que no será tan bueno como 2022, ya que este fue “excelente”. Según el directivo, el ‘real estate’ español deberá rebajar sus expectativas y ser realistas, ya que el entorno económico será, cuanto menos, turbulento a lo largo de este ejercicio.

Estrenamos año y con el, nuevas perspectivas ¿cómo cree que se comportará la vivienda de lujo en 2023?

Yo creo que el 2023 va a ser un año bueno, si no lo comparamos con el año anterior, que ha sido excepcionalmente bueno. Creo que, en 2023, sobre todo, vamos a tener que gestionar muy bien las expectativas y ser realistas, puesto que venimos de haber generado unas 760.000 transacciones, que respecto al año pasado son 170.000 más y nos estamos mal acostumbrando. Vamos a hacer un año bueno. Caerán las transacciones, seguramente, en un 15%, y aun así podemos decir que será un ejercicio exitoso.

¿De estas 700.000 transacciones, cuántas pertenecen al sector del lujo?

Pues no tengo ese dato, pero bastantes menos de las que la gente piensa. No es un mercado muy regular. Al final es mucho más regular el mercado de vivienda de segmento medio que la de alto standing. Es un mercado que sufre menos las crisis al tener menos dependencia del crédito.

¿Cuál es el ticket medio en Engel&Völkers?

El nuestro es de 700.000 euros.

En cuanto a demanda: ¿cómo será este año y cuáles serán los principales destinos de esta demanda?

Yo creo que hay dos tipos de demanda. La que está formada por personas que quieren comprar una vivienda para vivir y la demanda de inversores. El primer perfil, yo lo dividiría en tres niveles: jóvenes, demanda de mejora y demanda de alto standing. La demanda de jóvenes prácticamente es inexistente, nula a consecuencia de lo que está sucediendo con la banca, con los tipos de interés que están subiendo y eso está dejando fuera a los jóvenes. Y es una pena porque es una demanda que hace un par de años era latente, con los tipos de interés bajo mínimos. Pero tenemos que pensar que esta demanda, por lo menos este año, no está y seguramente en los próximos años difícilmente estará.

La demanda de mejora, que fue protagonista en los últimos años y lo sigue siendo ahora, porque es una demanda formada por potenciales compradores que tienen la capacidad económica de afrontar esta subida de tipos de interés, o bien porque tienen alternativas o bien pueden incrementar el tiempo o la manera de financiar.

"El lujo es un sector que sufre menos las crisis al tener menos dependencia del crédito"

Y la demanda de alto standing, que esta es la que peor va a encajar el diferencial que hay entre la oferta y la demanda, porque este tipo de inmuebles ya no cuenta con unas valoraciones o tasaciones técnicas, y que son activos muy singulares. En pocas ocasiones tenemos dos activos muy parecidos y eso hace que, a la hora de hacer la tasación, sean mucho más subjetivas y el propietario de una vivienda de alto standing normalmente no tiene necesidad y esa necesidad hace que no esté dispuesto a bajar el precio.

En cuanto a la demanda de inversión, está muy pendiente de qué va a pasar en el futuro. Tenemos una ley de la vivienda muy dinámica, que difícilmente sabemos que va a pasar en seis meses y eso al final lo podemos traducir en inseguridad jurídica. Esto provoca que los inversores están en un momento de ‘wait and see’. Y antes de invertir en un mercado donde no tienen claro que va a pasar, se esperan, ya que hay otros mercados que dan más seguridad jurídica. Y en cuanto a las localizaciones, pues yo te diría que todas aquellas capitales de todas aquellas ciudades con más de 150.000 habitantes, porque entre otras cosas, es donde se encuentran las personas con esa capacidad económica.

idealista/news

¿Barcelona también?

Barcelona es un destino todavía muy mirado para el inversor, tiene mucha tirada, a pesar de que creo que podríamos hacer las cosas mejor. Barcelona continúa siendo una ciudad que le encanta al inversor: está cerca del mar, de la montaña, su gastronomía en buena, la oferta educativa… Entonces tenemos muchos motivos para pensar que Barcelona va a seguir siendo una ciudad muy escogida por nuestros clientes, tanto nacionales como extranjeros.

¿Y cuál es la nacionalidad del inversor que vendrá a España en 2023?

Los inversores americanos están entrando con fuerza, ya que el dólar está en un momento muy fuerte, y las viviendas en España, comparativamente con el extranjero, siguen siendo muy baratas. El inversor noruego también va a comprar mucho en España este año, ya que están en un momento muy dulce, porque son productores de gas, y a tener en cuenta también a los belgas, que es el cliente más fiel que tiene España.

¿El cliente ruso continúa estando o nunca se llegó a ir del todo?

El cliente ruso fue un gran protagonista hace años, pero actualmente ni está ni se le espera. Ahora tiene una posición más vendedora que compradora.

"Los inversores están en un momento de ‘wait and see’"

No encontramos en un momento lleno de obstáculos para el inmobiliarios: tipos, inflación, una guerra que sigue afectando de manera directa al sector… ¿cómo prevé esquivar estos baches el ‘real estate’ en España?

Lo que tiene que suceder es que tiene que haber un ajuste entre la oferta y la demanda, y eso no es algo fácil, porque requiere de un proceso de digestión difícil y larga, porque nadie quiere aceptar que su piso, su inmueble, vale menos que el año pasado. Y los que compran piensan que ese inmueble no es tan exclusivo, tan singular y único y tan especial, como para pagar más por el. Y hasta que esto no se ajusta, difícilmente se va a arreglar la situación.

Los materiales cada vez son más caros y la obra nueva está repercutiendo el aumento de estos precios en su precio final. En el lujo, un sector donde el precio es un factor a tener en cuenta, pero no tan determinante como en una promoción de gama media, ¿Cómo está siendo este fenómeno?

Los promotores tienen que repercutir la subida de los materiales en cualquier tipo de promoción, ya sea de lujo o no. No obstante, lo que nos dicen los promotores desde mediados del año pasado es que el precio de los materiales se mantiene sin variación. El coste del material en una promoción es de entre un 15% y un 20%, y eso es lo que se debería de repercutir al precio final de la vivienda.

El problema real en la promoción inmobiliaria no es tanto la crisis que hubo de materiales, sino la mano de obra. A razón de la crisis, perdimos muchísima mano de obra cualificada y hoy en día los jóvenes no quieren entrar en la obra, por lo que hay dificultades enormes para encontrar una mano de obra cualificada.

¿Va a resistir mejor esta crisis el mercado la vivienda de lujo?

La gran diferencia entre cliente de lujo y cliente de vivienda estándar es que el primero no tiene dependencia de la financiación. Entonces, es una venta que tiene un componente más emocional. En el caso de la vivienda media, compramos por necesidad o por una vivienda de mejora. Pero en el caso de la vivienda de lujo, el cliente ya vive en una casa con una localización Premium, por lo que la compra es por impulso y emocional. Esta es una de las razones por las que el lujo suele llevar su propio ritmo, sin atender a crisis.

Además de España, usted también lidera los mercados de Portugal y Andorra. ¿Van a vivir una crisis en el inmobiliario distinta a la que se viva en España?

Portugal y Andorra son países que han tenido unos años espectaculares. Portugal es algo diferente a España, porque sigue teniendo todavía mucha demanda extranjera. El Gobierno portugués lo está haciendo muy bien, con grandes estímulos fiscales. En el caso de Andorra, hay algo más de exceso de vivienda que en España, por lo que veremos qué pasa en el futuro. Le afectará algo más la recesión económica que a Portugal, ya que el principal cliente es el inversor español.

"La gran diferencia entre cliente de lujo y cliente de vivienda estándar es que el primero no tiene dependencia de la financiación"

Andorra ha endurecido recientemente algunas de sus condiciones para ser residente o comprar vivienda en el país. ¿Esto pone freno al atractivo que pueda tener el país?

Andorra está compitiendo con Mónaco, San Marino, Malta, Luxemburgo. Estos son los ‘stoppers’ de Andorra, ya que entre ellos compiten por tener los mejores incentivos fiscales que ofrecer.

Baleares estudia prohibir la compra de vivienda a extranjeros. ¿Esto a vosotros cómo os afectaría?

Obviamente mal, porque en Baleares lo que más hay es cliente extranjero. El negocio inmobiliario está muy bien representado en Baleares, por lo que confiamos en que se nos escuche y que se tomen las decisiones que realmente funcionan para todas las partes. Hay que buscar ese equilibrio, yo se que no es fácil en muchas ocasiones, pero es importante también escuchar a los profesionales del inmobiliario que conocen lo que está pasando y tiene el pulso y la sensibilidad que muchas veces no tienen otras instituciones o los gobiernos.

En España, ¿cómo está afectando el nuevo impuesto a grandes fortunas?

No tenemos aun mucha información al respecto, pero obviamente será un freno para la inversión, de eso no me cabe duda.

Coja la bola de cristal y dígame como ve el inmobiliario español a dos años vista, no sólo a nivel económico, sino también en cuanto a tendencias del sector.

Los datos este año serán sensiblemente inferiores, porque estamos entrando en una recesión y, como comentaba antes, habrá menos operaciones y a precios más baratos en determinadas zonas. 2023 será un año peor que 2022, pero 2024 será mejor que 2023 y 2025 mejor que 2024, pero no vamos a volver a los niveles de 2021.

En cuanto a tendencias, yo te diría que el sector tiende a digitalizarse y a modernizarse. El inmobiliario todavía invierte mucho tiempo en tareas administrativas que no aportan ningún tipo de valor, ni para el cliente ni para nosotros. Ahora, con las visitas virtuales y toda la tecnología que hay vamos a poder acortar mucho todos esos procesos y tiempos perdidos.

En cuanto a tendencias en el hogar, vamos a ver la explosión real de la domótica, que ya no es algo tan inaccesible como hace unos años. Cualquier vivienda la vamos a poder controlar desde nuestros dispositivos.

En cuanto a las promociones y la construcción, vamos hacia un sector industrializado. Creo que el impacto medioambiental que tiene una casa con una construcción tradicional no tiene nada que ver con una industrializada. Y, en ese sentido, hay mucha concienciación de los directivos de las principales empresas inmobiliarias por la sostenibilidad, ser más eficientes y generar menos impacto en el medioambiente.