Así evolucionará la obra nueva (demanda y precios) en 2023, según los expertos

Aunque hay dificultades a las que se enfrenta el mercado inmobiliario, como la inflación o la subida de tipos de interés, el sector sigue mostrando su resiliencia y su peso en el desarrollo de la economía española, según los expertos. La previsión de vivienda de obra nueva este año según fuentes consultadas es que la demanda continúe resistiendo y se mantenga a los niveles de 2022. En cuanto a los precios, también seguirán una tendencia alcista.

Analizando el mercado de la obra nueva, sigue siendo una de las opciones más demandadas entre los futuros compradores de una vivienda e inversores. Así lo ve David Chamás, general manager de España para Huspy. “La demanda resistirá y se mantendrá en niveles similares a los vistos en 2022 durante los próximos meses. Lo que sí resulta más sensible al cambio son las necesidades de los compradores, que buscarán opciones ajustadas a su poder adquisitivo pero que, a la vez, tengan en cuenta factores como las facilidades o la sostenibilidad con la que cuenten estas promociones de obra nueva”.

Demanda, a pesar de una subida de precios

Los precios en obra nueva siguen disparados. Un informe de Sociedad de Tasación concluye que el precio medio de la vivienda nueva aumentó un 7,1% durante el último año, hasta alcanzar los 2.732 euros el m2 en diciembre de 2022.

El precio del metro cuadrado de una vivienda de obra nueva en Barcelona capital es de 5.428€ por metro cuadrado, según el último informe de Activum Real Estate Consulting. El barrio de L’Eixample es el área más exclusiva para las promociones de obra nueva, con un precio medio por metro cuadrado de 8.070€, con un aumento del 15% frente a diciembre de 2021 (6.987€/m2).

En Madrid sucede lo mismo. Sociedad de Tasación da a conocer que la capital se mantiene entre las ciudades españolas con el precio de la vivienda nueva más elevado (4.125 €/m2) a fecha diciembre de 2022, sólo superada por Barcelona capital (4.917 €/m2). Comparado con diciembre de 2021, el precio de la vivienda nueva ha crecido en Madrid capital un 8,5%, un porcentaje que se sitúa por encima de la media nacional (+7,1%), siendo el importe medio de España 2.732 €/m2.

Ello tiene lugar porque se está produciendo una escasez de viviendas de obra nueva en zonas de gran demanda. “Esto pasa porque en España no se están construyendo suficientes viviendas para cubrir dicha demanda. Además, el aumento en los costes de materiales y de mano de obra desanima a los compradores a iniciar proyectos de renovación provocando así que aumente la demanda de promociones listas para entrar a vivir”, comenta Sergi Pérez, responsable de Obra Nueva de Lucas Fox. Comenta que algunos promotores han decidido suspender proyectos de obra nueva ya planificados debido al alza de los precios de los materiales de construcción y del coste de la energía, con lo que ahora mismo cuesta cubrir la demanda de obra nueva.

Según el experto, durante 2022 ha habido una falta de viviendas nuevas o de obra nueva en zonas exclusivas que encajasen con los requisitos de nuestros compradores actuales. “Esta escasez ha provocado una contracción en el mercado durante 2022 así como una mayor presión en los precios. Lamentablemente, no existe una rápida solución para este problema, ya que en España no se están construyendo suficientes viviendas para cubrir la demanda por lo que tendremos que ver cómo va evolucionando esta situación durante 2023”.

En Huspy tienen claro que, por los cambios socioeconómicos que se están atravesando, tales como la inflación, la oferta de obra nueva ha disminuido, dando pie a una subida de precios que se ha visto afectada también por la subida de precios en los materiales para la construcción.

¿Seguirán subiendo los precios de la obra nueva en 2023?

La subida de tipos de interés se traducirá en una reducción del presupuesto de los compradores que financien sus compraventas. Sergi Pérez, responsable de Obra Nueva de Lucas Fox cree que esta subida de los tipos hará que durante 2023 la demanda desacelere en relación con el 2022, por lo que se prevé una bajada en el número de operaciones de compraventa.

En cuanto a la oferta, hay un denominador común en todo el Estado, que es el frenazo en la construcción de obra nueva, ya sea por los costes de la energía o bien por los costes en sí de los materiales de construcción. “Además, en otras capitales como Barcelona, el problema radica también en la falta de licencias de nueva construcción, como consecuencia de la medida que impulsó el Ayuntamiento de Barcelona a finales de 2018, por el que se obliga a reservar el 30% de las nuevas promociones a vivienda de protección pública”.

Por su parte, José Carlos Saz, CEO de Hábitat, desgrana que con este contexto inflacionista actual, con un gran desequilibrio entre la escasez de oferta frente a una fuerte demanda, es de prever que continúe el incremento de precios de los últimos años, si bien algo más moderado, debido al comportamiento de los tipos de interés. “Si  bien, cuando el precio del dinero se estabilice en los próximos meses, es de prever que el incremento de precios continúe al alza. La forma de moderar esa subida es incrementar la oferta de vivienda en el mercado, lo que pasa por la liberación de suelo, una legislación adaptada a la sociedad actual y agilidad en las interminables tramitaciones urbanísticas y de licencias lo que, fundamental, depende de la Administración”.

Aunque para David Chamás, general manager de España para Huspy, es pronto para determinar cuál será el ritmo que seguirán los precios de las obras de nueva construcción a lo largo de 2023, sí garantiza que estarán marcados por los flujos de los tipos de interés y de la evolución de la inflación, “factores clave para que se establezcan los precios para los materiales, esenciales a la hora de la evolución de este tipo de promociones”.

Opina que esta limitación en la oferta de obra nueva hará que el precio se mantenga estable por la elevada demanda todavía existente, favoreciendo que, pese a que esos parámetros clave cambien, la caída de precios no sea brusca en el mercado inmobiliario de nuevas promociones.