“Cualquier intervención en el alquiler debería estar enfocada en asegurar más oferta y evitar prácticas abusivas”

Presidente de RICS España, la organización internacional de acreditación del sector inmobiliario, Roger Cooke posee una amplia experiencia en real estate, desarrollando parte de su carrera en Cushman & Wakefield y, posteriormente, en Ernst & Young.

En 2017, la reina Isabel II condecoró a Cooke con un MBE por sus servicios al comercio e inversión hispano-británica.

En la actualidad, además de consejero independiente de Lar España, es miembro del Comité Ejecutivo del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) y asesor editorial de Observatorio Inmobiliario.

Según el último informe de RICS-CGATE, que analiza los datos del último trimestre de 2022 y previsiones para 2023, los costes generales de la construcción se incrementarán un 7%, ¿cómo está afectando al sector esta escalada y dónde cree que estará el tope?

Los costes de construcción han subido bastante por varias razones. En parte, por una falta de productos (el covid-19 afectó a la cadena de producción/materiales y también a la demanda) y, luego, por el coste de energía/inflación, que ha tenido su impacto en un momento de un gran aumento de la demanda postcovid.

Esta tendencia ha supuesto un cierto estrés en la rentabilidad de proyectos, y a la vez ha provocado retrasos en la entrega de algunos de ellos. Sin embargo, parece que estamos en un momento en que la subida de costes se modera, e incluso en ciertos productos se nota una bajada de precios. Dado la gran necesidad de construir y reformar edificios, es una noticia muy positiva.

¿Los fondos Next Generation son el maná del sector de la edificación? ¿Cree que España está aprovechando convenientemente las ayudas procedentes de estos fondos para mejorar el parque edificado o falta concreción por parte de las distintas Comunidades Autónomas?

No sé si ‘maná’ es la palabra correcta; nada es totalmente gratis. No obstante, no hay duda de que los fondos Next Generation son muy importantes para el sector, especialmente respecto a temas medioambientales. Creo que aún es pronto para valorar su éxito. Parece que hace falta una mejor definición de los detalles y el proceso administrativo de aprobar y recibir los fondos podría ser más ágil.

La Taxonomía verde europea se ha convertido en una carta de principios para movilizar las inversiones sostenibles en la construcción, pero deja de lado la renovación de edificios, ¿es partidario de ello?

El proyecto de Taxonomía de la UE es muy importante; primero, en establecer normas comunes de definiciones y mediciones de temas relacionados con sostenibilidad y, segundo, para incentivar inversiones sostenibles. Creo que es razonable que la UE vaya por pasos y esperamos que la renovación del parque de edificios existentes sea tratada muy pronto. Legislar para esto es más complejo. El reto es mejorar el enorme parque de edificios existentes en los plazos más cortos posibles.

¿Cree que los inmuebles que no cumplan con los criterios de sostenibilidad pueden quedar fuera del mercado de la venta y el alquiler?

En un momento no muy lejano será muy difícil o incluso estará prohibido alquilar o vender una vivienda que no cumpla con ciertos criterios de sostenibilidad. Si las razones para que se dé esta situación está en las fuerzas del mercado o por la ley queda por ver. Ya inversores, inquilinos y financiadores tienen sus propios requisitos y está claro que la liquidez de edificios que no cumplen ciertos criterios de sostenibilidad está afectada. Yo diría que incluso estamos empezando a ver una diferenciación en precio dado que los compradores tienen que reflejar en el precio los costes de poner un edificio en un estado adecuado respecto a temas medioambientales. La tendencia será que habrá una aceleración en este aspecto.

¿Cómo se puede acabar con el “green-washing” que todavía existe en el sector inmobiliario?

Una parte del llamado ‘green-washing’ resulta de la falta de estándares de definiciones y medición. También todos estamos aprendiendo aún. Creo que la Taxonomía europea ayudará mucho en este sentido, pero además existe cada vez más presión de inversores y usuarios para justificar las políticas y acciones en temas de sostenibilidad. Creo, o al menos espero, que cualquier ‘green-washing’ será muy pronto algo del pasado.

Como experto inmobiliario internacional, desde el punto de vista de la política fiscal, ¿qué más se podría hacer en nuestro país para estimular la compra y alquiler de la vivienda?

Lógicamente cualquiera ayuda fiscal para estimular actividad es bienvenida. No obstante, no veo que estimular el mercado libre de compra sea la prioridad. En principio existe un buen nivel de demanda y las ayudas fiscales podrían llevar a una situación en la que los compradores se apalancaran en niveles imprudentes y al final podría dar lugar a una repercusión directa en precios de venta.

Sí considero que es más urgente estimular el alquiler, tanto en el mercado libre como en vivienda protegida/asequible. Sin embargo, creo que lo más importante es un paquete de medidas para atacar la raíz del problema, esto es, la necesidad de crear más oferta de vivienda en alquiler. Estas acciones podrían incluir temas urbanísticos, financieros, fiscales y asegurar un marco jurídico seguro y estable. Las soluciones y políticas tienen que ser coherentes con las causas del problema.

La ley de la oferta y la demanda es el principio básico sobre el que se basa el mercado arrendaticio. ¿Es necesario intervenirlo?

La intervención tiene varias formas. En mi opinión cualquier intervención debería estar enfocada en asegurar más oferta y en evitar prácticas abusivas en el mercado. En cualquiera intervención hay que entender que el capital suele ser internacional, por lo que necesitamos un entorno competitivo para asegurar un flujo de capital adecuado.

Recientemente Portugal ha anunciado prohibir los nuevos pisos turísticos, eliminar los “Golden visa” y forzar el alquiler de viviendas vacías y un techo máximo de los precios, ¿España se podría contagiar de ello?

Ya hemos tenido un debate sobre estos temas en España, y son situaciones distintas. Los pisos turísticos han sido un tema muy discutido y afectan no solamente a la oferta de vivienda sino también al sector hotelero. Forzar el alquiler de viviendas vacías me parece muy lógico, pero hay que decidir la mejor manera para conseguirlo ¡palo o zanahoria! Controlar los precios en el mercado libre tiene sus peligros y puede ser contraproducente; la evidencia es que no siempre produce el resultado deseado. Una comparación con otros países necesita un comparativo de la situación y de qué factores están produciendo una escalada en los precios. Desde mi visión debería ser la excepción y no la norma.

¿Hacia dónde cree que tenderá el sector este 2023? ¿Nos podemos olvidar del fantasma de otra burbuja inmobiliaria o es pronto para preverlo?

Para mí lo más importante, tanto para la economía como para la sociedad, es tener un sector inmobiliario en buen estado de salud y responsable en sus actuaciones. Muchas veces la aportación del sector y su profesionalidad son infravaloradas. No veo una burbuja en el horizonte; lo que sí veo son muchos retos en cuanto a la construcción de nuevos bloques para satisfacer las necesidades de la sociedad y la modernización del parque de edificios existentes.

¿Cómo cree que influirán la inflación y los tipos de interés en el mercado inmobiliario en los próximos meses?

No existe ninguna duda de que estos dos factores han tenido un impacto importante en el último año. En los próximos meses creo que su impacto será menor, aunque no necesariamente en una línea directa. El tipo de inflación ya ha mostrado señales de una bajada sostenible y las previsiones son de que los tipos de interés empezarán a bajar durante los próximos 12 meses. Se suele decir que inflación beneficia al sector inmobiliario- pero solamente a la parte propietaria- y lo que sí es cierto es que los tipos de interés más altos perjudican tanto al propietario como al ocupante.