La mayoría de suelos de Defensa para levantar pisos de alquiler están en municipios de baja demanda

El Consejo de Ministros ha desvelado los 34 municipios de 14 CCAA, además de Ceuta y Melilla, que acogerán las cerca de 20.000 viviendas de alquiler asequible que se construirán en suelos de Defensa en los próximos años. Aunque el Mitma aún no concreta las 50 actuaciones que se realizarán, el montante de la operación de compraventa de los terrenos entre SEPES y el Invied rondará los 620 millones de euros por hasta 8,25 millones de m2 de terreno públicos. La mitad de las viviendas estarán en suelos de la ciudad de Madrid (10.500 unidades), pero en 24 de estas localidades la demanda de alquiler actualmente es baja o muy baja, según idealista.

El Gobierno ha encomendado a tres ministerios: Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Hacienda y Defensa tramitar los instrumentos necesarios para concretar la operación de compraventa de los suelos entre el Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (Invied) y la Entidad Estatal del Suelo (SEPES), que se encargará de la urbanización de los suelos para que alcancen la condición de residenciales y facilitar la construcción de viviendas a través de fórmulas público-privadas que impliquen la cesión del suelo.

En otras iniciativas como la nueva línea ICO de 4.000 millones de euros, para financiar actuaciones de promoción de unas 43.000 viviendas en alquiler asequible tanto para construcción como rehabilitación, la colaboración público-privada incluye la cesión de uso por un plazo mínimo de 50 años.

En el desglose de información facilitado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, los terrenos de Defensa incluidos en esta iniciativa se reparten en 34 municipios de 14 CCAA (Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, Canarias, Cataluña, Castilla La Mancha, Castilla y León, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Murcia y Valencia) y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

Un 70% de los terrenos de Defensa está en municipios con baja demanda de alquiler, pero con las 10.000 unidades del Madrid, más del 70% de las viviendas proyectadas si tendrán buena demanda

La ciudad de Madrid acapara el grueso del número de viviendas de esta iniciativa con 10.500 unidades, que el propio Ministerio confirma que se encontrarán en ubicaciones diferentes a las de la Operación Campamento, que ya se encuentra en trámites de la compra de suelos por parte de Sepes al Invied. La demanda de alquiler en Madrid capital es alta comparada con la demanda nacional.

Por detrás de ese casi 53% de pisos en suelos de Defensa en la capital aparece, a distancia Sant Boi de Llobregat (8%) con 1.600 unidades en la zona conocida como el acuartelamiento de Santa Eulàlia. La actual demanda de alquiler en la localidad catalana es muy alta. La otra localidad que suma más de un millar de viviendas a construir en estos suelos que vende Defensa es Oviedo (5%), con 1.000 viviendas previstas en la zona de la fábrica de La Vega. Sin embargo, la demanda de alquiler en la capital asturiana actualmente es muy baja.

Otras regiones que también concentran más de 1.000 viviendas en proyecto, aunque divididas en distintas localidades. Son las 1.516 de Castilla y León, divididas entre las capitales de León, Valladolid y Ávila y los municipios de Medina del Campo (Valladolid) y Valverde de la Virgen (León). En todas ellas, la actual demanda de vivienda de alquiler es muy baja.

Los municipios murcianos de Lorca, Cartagena, San Javier y la propia capital concentran 1.274 viviendas entre las cuatro. La demanda de alquiler es baja en las dos grandes ciudades de la Región, mientras se mantiene en la media nacional en Lorca y es alta en San Javier.

Entre las poblaciones que aparecen en el listado y que cuentan con una demanda de alquiler por encima de la media nacional están las 393 viviendas repartidas entre los municipios canarios de Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife y San Cristóbal de La Laguna. O las 112 en toda la Comunidad Valenciana, entre Alicante y Alcoy.

Algunas de las 659 viviendas en Andalucía se levantarán en Málaga, y su vecina Ronda, pero también en Sevilla, San Fernando y Algeciras, ambas en Cádiz. Otra cantidad aún sin concretar de las 462 unidades de Castilla-La Mancha estarán en zonas de alta demanda de alquiler como Toledo y Guadalajara, junto a Albacete.

¿Cuándo se verán estas viviendas construidas? En las zonas más demandadas no hay suelo finalista

Otro de los puntos destacados de la iniciativa es cuándo se van a poder ver estas viviendas en el mercado de alquiler. La realidad es que quedan años para ver una cantidad destacada de este plan de alquiler asequible, sobre todo en los mercados más tensionados del alquiler. Pese a que más del 70% de las viviendas anunciadas están en zonas de alta demanda, apenas un 1% se encuentra en suelos finalistas en municipios con demanda, donde se hace más que necesaria la entrada de más oferta de pisos en arrendamiento.

Según el propio Mitma, solo 11 de las 50 actuaciones a realizar se encuentran en suelos finalistas, donde solo destacan por la demanda media en esos municipios las de Guadalajara, Alicante o Las Palmas de Gran Canaria.

Los terrenos de las 10.500 viviendas de Madrid, las 1.600 unidades de Sant Boi de Llobregat o las 1.000 de Oviedo, que entre las tres concentran casi el 66% de todas las casas aún son suelos no finalistas, por lo que el Sepes tendrá que hacer una mayor actuación de urbanización para poder llevarlas a suelo finalista, y poder construirlas.

También ocurre con los terrenos en Málaga, Santa Cruz de Tenerife y San Cristóbal de la Laguna en la isla de Tenerife o en San Javier, Murcia. Como ya comentamos en otro artículo, el proceso de construcción de estas viviendas se prevé largo y que no se prevé que estén disponibles hasta finales de 2027 y comienzos de 2028, en el mejor de los casos.

Sepes moviliza suelo para otras 16.000 viviendas

Antes de la llegada de este gran acuerdo entre Sepes (Mitma) y el Invied (Defensa), la entidad ya tiene en marcha, en distintas fases, otras 15 actuaciones sobre suelo público para levantar 15.957 viviendas. En total, entonces, está previsto construir alrededor de 35.900 pisos en régimen de alquiler asequible.

En el último año, el Mitma y Sepes han estado informando de la compra de terrenos en desuso de Defensa para transformarlos en suelos residenciales en los cuarteles de Campamento (Madrid), Son Busquets (Palma), Ingenieros y Artillería (Valencia), o terrenos en Basauri (Vizcaya). Estas son todas las actuaciones:

Metodología

idealista ha analizado los suelos del Ministerio de Defensa que va a vender, y donde se van a promover cerca de 20.000 viviendas en alquiler asequible, y los ha cruzado con la tasa de demanda relativa registrada en idealista en los últimos tres meses en los municipios donde se encuentran. Para conocer el rango de esa demanda relativa, la ha comparado con la mediana nacional en el mismo periodo y ha establecido que 2.5 puntos por debajo de la mediana es demanda baja y más de 7 puntos por debajo es demanda muy baja, mientras que hasta 3 puntos por encima de la mediana es alta, y más de 8 puntos por encima es demanda muy alta.