Los principales retos y dificultades a la hora de comprar obra nueva

España cuenta con un parque especialmente antiguo de viviendas. Aunque la obra nueva es cada vez más ascendente, todavía es sólo una parte del inmobiliario en el país. ¿Qué dificultades y retos deben afrontar las personas que quieren comprar obra nueva en este momento?

Uno de los problemas que se pueden encontrar cuando se ha realizado la compra de una vivienda nueva sobre plano es el riesgo de retrasos en la entrega de las viviendas respecto al plazo acordado, debido a alguna incidencia durante el proceso de construcción, que suele extenderse durante 18-24 meses, tal como especifican en la tasadora inmobiliaria Tinsa.

“Al ser un producto de nueva construcción, pueden existir problemas con los acabados finales y en instalaciones o equipamientos, que habrá que revisar antes de la entrega definitiva”.

Por su parte, el CEO de Activum, Antonio Lodeiro, apunta a la poca capacidad de ahorro derivada del bajo nivel de salarios comparado con el incremento de precios y costes.

En Tinsa remarcan también que, desde el punto de vista de la financiación, puede ocurrir que cambios en las circunstancias de solvencia del comprador respecto a cuando se acordó la compra o por las circunstancias de mercado, el banco no apruebe la subrogación del crédito promotor al nuevo propietario, “y esto obliga al comprador final de la vivienda a conseguir el crédito hipotecario en otra entidad financiera”.

Precios menos asequibles

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, sitúa también el precio algo más alto de este tipo de viviendas como un problema. Explica que la vivienda de nueva construcción es bastante más cara frente a la vivienda usada. “Aunque se adquiere una propiedad impecable y con inmejorables condiciones de uso, la obra nueva se encuentra en zonas de nueva construcción y aún no consolidadas, por lo que nunca se sabe a ciencia cierta como evolucionará el barrio y las infraestructuras asociadas”.

En esta línea, en Activum reconocen que hay una escasa oferta de vivienda nueva en comparación con las necesidades de la demanda, lo que empuja los precios hacia arriba en una clara situación de oligopolio.

Escasa oferta en obra nueva

Esta falta de obra nueva no es algo de ahora, viene de la crisis financiera de 2008, que provocó la paralización de la actividad promotora en España: se cerró el acceso a la financiación y tampoco se avanzó en la tramitación de la gestión urbanística, un proceso lento que puede demorarse varios años y que es necesario para que exista materia prima (suelo finalista) para construir. Tinsa analiza que, a partir de 2015, fue cuando comenzó a reactivarse la construcción de viviendas aunque no se ha recuperado a la misma velocidad que la demanda en los mercados más dinámicos (grandes capitales). Y, como sabemos, la pandemia, además, frenó durante algunos trimestres el inicio de nuevos proyectos por la incertidumbre sobre la evolución de la economía y el mercado laboral, lo que añadió más presión a la escasez de oferta.

Esta falta de vivienda nueva viene dada, según Alfa Inmobiliaria, por las dificultades que enfrentan los promotores y constructores para adquirir suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y el aumento del precio antes comentado. “Otros factores son la complejidad y la lentitud de los trámites administrativos, la falta de incentivos fiscales y la falta de coordinación entre los diferentes actores del sector”.

En general, existe escasez de obra nueva en los mercados en los que la demanda es más dinámica. En Tinsa creen que hay una falta de suelo finalista en algunos enclaves y, en consecuencia, los elevados precios que complican la generación de vivienda a niveles asequibles. “El intenso crecimiento de los costes de construcción que se produjo en 2021 y 2022 ralentizó también la producción, que ya había quedado afectada por la incertidumbre por la pandemia”.

Cómo solventamos estas dificultades

Los expertos dan algunas soluciones. El CEO de Activum, Antonio Lodeiro, expone que es necesario más suelo y más fácil de poner en carga, agilizando los procesos de ordenación urbanística y de concesión de licencias.

Además de “establecer mecanismos de colaboración público-privada para la salida al mercado de un mayor número de promociones que dé más estabilidad al equilibrio oferta-demanda”.

Mientras que aboga por regular de una vez por todas el mercado de suelo: “no puede ser que quienes menos valor añadido aportan al proceso (los propietarios de suelo originales) sean los que más ganen simplemente mediante la especulación. Hay que tener en cuenta que la repercusión del valor del suelo sobre el precio final de la vivienda es el responsable de entre el 40% y el 60% del mismo”. Regulamos precios de venta y alquiler, que es una necesidad de muchos. “Entonces, ¿Por qué no regular los precios máximos del suelo que sólo beneficia a unos pocos?”, reafirma.

El portavoz de Alfa Inmobiliaria nombra que, si bien el sector privado puede contribuir a resolver este problema, el liderazgo para abordar estas cuestiones corresponde a la Administración.

“Así es necesario hacer una revisión profunda del urbanismo, una ley de garantía jurídica que evite la anulación de las herramientas del planeamiento en los juzgados, la digitalización del sector público para agilizar los trámites en los informes sectoriales y la creación de marcos de colaboración público-privada”.