Realquilar habitaciones en la vivienda: responsabilidades del propietario y su marco legal

La subida de los alquileres está haciendo que surjan determinadas fórmulas para que los inquilinos ganen dinero y puedan pagar así el precio del arrendamiento. Esta práctica es cada vez más extendida en los tiempos actuales. En este artículo te explicaremos si es legal realquilar habitaciones en una vivienda por parte del inquilino y cuáles son las responsabilidades del propietario en estos casos.

Sobre esta práctica, Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, destaca que sí, se trata de una práctica muy extendida y que siempre se ha producido. “Suele suceder en aquellos pisos en que las condiciones de alquiler son elevadas o en zonas donde suele haber muchos estudiantes”.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, comenta que se ha visto como una tendencia creciente dado el incremento de los precios del alquiler y la necesidad de buscar fórmulas alternativas para obtener algunos ingresos extra, “pero no es tan frecuente como podría parecer”.

En general, establecen que la realidad es que esta práctica es legal siempre y cuando el propietario del inmueble lo autorice, pero en general, “está prohibida en casi todos los contratos de alquiler”.

La abogada Arantxa Goenaga también especifica que el propietario normalmente prohíbe esta facultad del inquilino y por tanto tiene una causa para resolver el contrato. “El problema en muchas ocasiones es demostrar que el inquilino está alquilando a su vez habitaciones y por tanto haciendo un subarriendo”.

¿Se puede evitar por parte del propietario?

Jesús Duque nombra que algo que parece muy evidente es hacer una relación de las personas que van a vivir en la vivienda cuando se realice el contrato de alquiler. “Recordemos que subalquilar habitaciones es legal, siempre y cuando el propietario del inmueble lo apruebe, pero el que esté en contra de que el inquilino subarriende alguna zona de la vivienda, lo que debe de hacer incluir disposiciones claras en el contrato de arrendamiento que prohíban expresamente el subarrendamiento o el realquiler de habitaciones sin su consentimiento previo y por escrito”.  

La recomendación de Alfa Inmobiliaria es que el propietario incluya claramente las consecuencias en caso de incumplimiento de esta cláusula, que habitualmente supone la rescisión automática del contrato.

La abogada Goenaga explica que el propietario debe establecer la prohibición expresa en el contrato e incluso establecer alguna sanción pecuniaria si se produce, “para que al inquilino le sea menos atractivo y también debe vigilar el perfil de la persona a la que alquila”. Así comenta que, si es una persona sola la que alquila un piso de 5 habitaciones y no tiene unos grandes ingresos económicos, con toda probabilidad necesitará este complemento. Por lo que asegurarnos antes de quien es el inquilino es realmente algo a valorar y un paso muy importante.

¿Cómo puede demostrar el propietario que hay un subarrendamiento?

La experta de Círculo Legal Barcelona establece que habitualmente se tiene conocimiento por los vecinos que informan al propietario de que hay varias personas viviendo. “Otra forma de saberlo es cuando acude un industrial para una reparación y ve la distribución de la vivienda. Normalmente, para acreditar que el inquilino está subarrendando y para poderle resolver el contrato se acude a un detective que puede emitir un informe con total validez de que se está realquilando”, puntualiza.

La recomendación de Alfa Inmobiliaria es que cuente con el apoyo de un profesional del sector que le ayude a realizar un proceso de selección de inquilinos riguroso, y que así incluya verificaciones de antecedentes, referencias y solvencia financiera. “De esta manera, podrá identificar a aquellos inquilinos más fiables y menos propensos a incumplir los términos del contrato”.

Además del testimonio de los vecinos que dan entender que hay más personas viviendo en el piso de forma habitual de las que estaban previstas, si hay portero en la finca, Jesús Duque, comenta que es otra fuente a consultar. “Y hemos conocido casos de viviendas que han anunciado habitaciones para alquilar en alguno de los grandes portales inmobiliarios o de alquiler turístico, pero creo que son casos aislados”.

¿Qué responsabilidad tiene el propietario sobre este tema?

El propietario es el máximo responsable de la propiedad y, por tanto, de todo lo que pueda suceder en la misma, de ahí su responsabilidad a la hora de proporcionar una vivienda en condiciones habitables y seguras, según el responsable de Alfa Inmobiliaria.

Por su parte, el inquilino o los subarrendadores son responsables de los daños que causen en la propiedad. “Esto puede incluir daños físicos, roturas, manchas, etc. El propietario puede retener el importe correspondiente de la fianza para cubrir los gastos de reparación, siempre y cuando se cumplan los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento”, expone el profesional.

Para Arantxa Goenaga, el propietario sólo tendría responsabilidad si hay un exceso de personas en el piso, “más personas de las permitidas en la cédula de habitabilidad y que se le pueda sancionar por parte del Ayuntamiento o del organismo correspondiente de Vivienda de la Comunidad Autónoma. También puede tener problemas con la comunidad de vecinos”.