Sergio Nasarre Aznar, catedrático de Derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili (URV), doctor europeo en Derecho y máster en Economía inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, es fundador y primer director de la Cátedra UNESCO de vivienda URV.
Gran conocedor del sector inmobiliario, es autor de cinco libros sobre vivienda, el mercado hipotecario y el derecho de daños, siendo alguno de ellos «Los años de la crisis de la vivienda» (2020) y «La gran apuesta» (2021).
Como catedrático que lleva años investigando la crisis de la vivienda a través de la Cátedra UNESCO, ¿cree que pronto nos tendremos que enfrentar a otra burbuja inmobiliaria?
No, porque ha habido una restricción del crédito generalizada, especialmente a partir de 2013, aunque desde 2007 ha sido de facto.
La principal causa por la que el acceso a la vivienda es más inasequible es por la acumulación de propiedades en pocas manos; cuando las familias no pueden comprar, pero el precio de la vivienda sigue siendo alto, quiere decir que alguien compra. Los nuevos propietarios son los grandes fondos, las familias más pudientes, pero también los ayuntamientos están entrando en el mercado con dinero público.
¿Existe alguna receta del Estado para solucionar el problema de la vivienda?
Casi todas las políticas de vivienda que se han hecho en los últimos 15 años han sido erróneas, lo que nos ha llevado a unas cifras de sobre endeudamiento familiar.
En 2021 un 11,4% de las familias en entornos urbanos estaban sobreendeudadas, un porcentaje mayor que en el peor año de la crisis, en 2011 (10,7% de las familias).
Si pensamos muy fuerte que el control de rentas funcionará, no lo hará, porque no ha funcionado nunca en el mundo
La primera Ley de Vivienda de la democracia ha levantado ampollas en el sector, ¿se puede legislar sin tener en cuenta la opinión de los agentes?
No, es un error gravísimo, no se puede legislar por imposición, y menos desde la imposición ideológica, no testeada académicamente.
No se puede insistir en políticas fracasadas a nivel internacional, en reiteradas ocasiones y países, y pretender que eso funcione. Se necesita a los agentes para construir y para que el mercado funcione.
La propia Ley de Vivienda está llena de recetas fallidas a nivel internacional y de mantras ideológicos. Es lo que se denomina el pensamiento mágico; si pensamos muy fuerte que el control de rentas funcionará, no lo hará, porque no ha funcionado nunca en el mundo.
¿La opción de un Pacto Nacional de Vivienda es viable en nuestro país o suena a entelequia?
Lo primero que los políticos tienen que tener claro es cuáles son las bases científicas y académicas que demuestran que ciertas políticas de vivienda funcionan. Después de 25 años estudiando este tema, creo que hay poquísimas recetas universalizables; como conclusión de un trabajo realizado en 2021, varios países coincidieron en que las pocas buenas prácticas que han tenido y se han mantenido estructurales emanan de una política de vivienda constante y coherente.
Si ese pacto está hecho entre políticos y lobbies tenemos un problema. Hay que hacerlo con base académica y científica, y a partir de ahí, ver cómo encajan los agentes públicos y privados.
¿Es comparable con otros países la intromisión del Gobierno sobre la propiedad privada, como se desprende del contenido de la nueva Ley de Vivienda?
De países europeos, no. Pero hemos tenido precedentes como la Unión Soviética o cualquier país de régimen comunista. Los artículos 10 y 11 de la Ley provocan una expropiación de facto de las propiedades de todos los ciudadanos, tengas una u ochenta y tres, porque el Estado se arroga a la posibilidad de controlar a quién alquilas, por qué alquilas, cómo alquilas, por cuánto alquilas… y lo mismo con la venta.
¿Qué rescataría, si hay algo que rescatar, de esta Ley?
Se pueden rescatar cosas, lo que pasa que son tan pequeñas que no compensan para nada el grave efecto que tiene o va a tener esta Ley en el mercado de la vivienda. Si hay que destacar algo es el rol incrementado del tercer sector y el reconocimiento de los administradores de fincas.
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