Miguel Ángel Peña (Grupo Lar): "No preveo ajustes del precio de la vivienda nueva en España"

Miguel Ángel Peña, CEO de Lar Residencial, repasa con idealista/news la actualidad del sector inmobiliario y de la compañía en un escenario donde la subida de tipos, la inflación y la inestabilidad política dificultan la inversión inmobiliaria. Peña afirma que a pesar de estas circunstancias no prevé un ajuste de precios en el mercado de obra nueva y confirma que tienen una partida económica lista para realizar alguna inversión en suelo en 2024, aunque matiza que no van a realizar ningún movimiento si no se dan las circunstancias adecuadas. El directivo del Grupo Lar también nos desvela la estrategia de la compañía con respecto a los productos ‘flex’: coliving, cohousing, senior living…  

¿En qué momento se encuentra el sector promotor y constructor?

Yo del constructor puedo hablar menos, pero me voy a referir más al inmobiliario o al promotor. La verdad es que está en un momento desde un punto de vista académico interesante. ¿Por qué? Porque hay muchas cosas que están cambiando, ¿no? El sector inmobiliario es un sector muy vinculado a los tipos de interés y de hecho lo que pasa en los tipos de interés se refleja muy rápido en el mercado. Estamos en un momento de subidas de tipos que ahora parece que se están estabilizando y en algún momento tendrán que bajar. Pero uno de los mayores problemas es que hay muchos operadores en el mercado que han hecho sus compras pensando que los tipos de interés iban a estar al 0% durante 100 años. Y claro, esto no va a ser así. Estamos en unos tipos de interés altos que tenderán a bajar, pero no van a volver a ser lo que eran antes. Esto hace que mucha gente tenga que refinanciar deuda y se encuentre con unos incrementos de precios que le van a obligar a tomar decisiones: vender activos, poner 'equity'… O sea que yo creo que va a haber movimiento y esto es prácticamente para todos los 'asset class'.

¿Va a afectar ese movimiento al precio de la vivienda de obra nueva?

La vivienda en venta, es una maravilla. En el mercado español se venden 600.000 viviendas al año, de las cuales son nuevas 100.000 unidades de media. Sin embargo, el año pasado nuevas fueron 80.000 y este año yo creo que estaremos por debajo: unas 60.000. Entonces somos uno de los países de Europa que menos viviendas de obra construye por cada 1.000 habitantes. Es decir, tenemos una ventaja y es que hacemos muy pocas viviendas. Entonces la vivienda nueva va a seguir siendo un bien escaso y por lo tanto, aunque las ventas se van a ralentizar por el acceso a las hipotecas, el mercado no va a colapsar por el equilibrio entre oferta y demanda.

No preveo ajustes de precios. No tendría sentido, aunque dependerá del sitio también. O sea, pensar en Madrid, por ejemplo, el mercado inmobiliario es tremendamente heterogéneo. Es decir, en Zamora, que puede perder población, es normal que la vivienda se resienta porque probablemente no hay nadie promoviendo. Pero si hablamos de Madrid, que ayer leía un artículo que va a ganar 1 millón de personas en los próximos 15 años, no van a caer los precios porque estamos construyendo 20.000 o 30.000 casas nuevas al año. El problema de la vivienda existe aquí y cada vez es peor.

Hay que fijarse en los datos. España tiene 503.000 km2, pero el 90% de la población se concentra en la costa, en Madrid y en Zaragoza. Eso quiere decir que si tú te vas a una población del interior, a una población en la que viven dos personas y hay dos casas y se muere uno, queda una vacía. ¿A ver quién te la compra? Es decir, el precio puede bajar a cero, pero es que eso es oferta y demanda. O sea, si hablamos del mercado español en general, yo veo ciudades como Madrid, Málaga, que va como un tiro y donde es imposible que baje el precio porque no hay oferta.

"En los últimos diez años hemos entregado 12.000"

¿Y qué va a ocurrir con la oferta?

La oferta debería de incrementarse. Por ejemplo en Madrid, todos los años hay entre 30.000 y 50.000 personas nuevas y sólo se fabrican 30.000 viviendas cada año. Con lo cual tienes un déficit que cada vez es mayor.

Centrándonos en Grupo Lar, ¿en qué momento se encuentra la compañía?

Estamos en un momento dulce. Nosotros ya no podemos ser catalogados como un promotor de viviendas tradicional porque tenemos muchísimos activos: centros comerciales, logístico, residencias de mayores, vivienda en venta, vivienda en alquiler, 'flex', 'living'… Operativamente todos nuestros negocios van muy bien y cuando digo todos es todos. Sí es cierto que hay poca inversión, es decir, se está ralentizando por los tipos de interés, la inflación, la situación geopolítica… Además, no es una situación ni de Grupo Lar ni de nuestros competidores en España, sino que es Europea y diría casi global. Sin embargo, nosotros este año hemos cerrado una operación fantástica que es María de Molina 50. En un momento de poca inversión, hemos desembolsado 204,7 millones de euros en un activo, pero es un proyecto que en ventas puede llegar a los 450 millones de euros. La verdad es que estamos encantados porque es una gran operación en un momento en el que no es fácil cerrarlas.

¿Cuántas viviendas han entregado este ejercicio y cuáles son sus previsiones para 2024?

Una vez más, no somos un promotor tradicional, porque nosotros no solo estamos en España, estamos en Polonia, México, Brasil… La realidad es que tenemos una velocidad de crucero de más o menos 1.000 viviendas al año. De hecho, en los últimos diez años hemos entregado 12.000. Además, al no ser cotizados, no tenemos la necesidad, que es peligrosa, de los promotores cotizados que tienen que mejorar todos los años sus entregas. Nosotros vamos ajustando país a país, pero mil viviendas al año es un poco nuestra velocidad de crucero.

¿Tienen alguna partida destinada para la inversión de suelo en 2024?

Sí, sí tenemos partidas para vivienda en venta, vivienda en alquiler, para residencias de mayores, para flex living… Pero eso no quiere decir que vayamos a hacerlas. Me refiero, tenemos la munición preparada, pero hay que estar muy pendientes de las condiciones de mercado. Este es un momento de navegar a vista, es decir, es muy difícil porque el largo plazo son tres meses por la situación de los tipos de interés, inflación, situación geopolítica, la deuda pública que ha empezado a desbocarse… Tenemos preparado capital para inversiones en distintos vehículos, con distintos asset class, pero veremos cómo lo ejecutamos a lo largo del año según la situación que vayamos viendo.

¿Se plantean alguna desinversión?

Sí, en distintos vehículos podemos hacerlo, aunque dependerá de las situación, plazo, condiciones de cada vehículo… En España, nuestra socimi de Centros comerciales acaba de realizar unas desinversiones y hay alguna más en la rotación normal de activos prevista en el business plan. Habrá que estar atento a la situación porque al igual que no nos corren prisas las inversiones, tampoco las desinversiones.

idealista/news

¿Cuál es la estrategia de la compañía en sus productos ‘flex’?

En Málaga ya estamos construyendo nuestro primer colving y la verdad es que, claro, tiene todo el sentido pensar en productos ‘flex’ en el segmento de oficinas, en el living porque hay mucha gente que no quiere vincularse a una hipoteca y busca estancias más cortas en el alquiler. Por lo tanto, tenemos nuestro primer proyecto en marcha en Málaga y ahora mismo estamos en conversaciones con algunos potenciales inversores para lanzar un vehículo de ‘flex living’ porque nos encanta el modelo. Nosotros pensamos en un modelo de ‘flex living’ más pequeño que algunos de los proyectos que estamos viendo en Madrid con 800.000 apartamentos. ¿Por qué? Porque creemos que el concepto de crear comunidad es muy importante y es muy difícil crear comunidad en proyectos de mil viviendas. Nosotros pensamos en proyectos del entorno de las 200 unidades donde realmente podamos crear un sitio ‘chulo’ para para vivir.

¿En qué localizaciones se centrará el vehículo?

El 75% en Madrid y el 25% en Málaga.

¿Va a acaparar gran parte del mercado del build to rent el sector del ‘flex living’?

En el build to rent hay que distinguir dos cosas. Operativamente funciona. Nosotros tenemos aproximadamente 1800 viviendas en nuestra plataforma de alquiler y la demanda que tenemos es brutal. Entonces, operativamente funciona fenomenal y la demanda es muy alta. Además, los precios siguen subiendo, lo cual puede llevar a otro tipo de problemas. Aunque el principal problema está la inversión, y es que el negocio de la vivienda en alquiler es un negocio de márgenes muy estrechos. La subida de los tipos se come ese margen. Mientras los tipos estén así, salvo que el precio del suelo baje de manera relevante, no se puede cerrar operaciones de BTR. En Madrid es muy difícil, por ejemplo, porque los números a cualquier promotor le salen mejor vender viviendas que alquilarlas. En el BTR, por lo tanto, hay muy poca inversión hoy por la propia situación de mercado, pero va a volver porque los alquileres con el tiempo van recogiendo el efecto de la inflación y será cuando vuelva a ser interesante. Y España sigue teniendo un déficit de vivienda en alquiler brutal para alcanzar a otros países europeos. Funcionará, pero está en una pausa a nivel de inversión.

"Un país que está funcionando fenomenal en materia de vivienda es Polonia"

¿La inversión se centra en el ‘flex’ antes que en el BTR porque el suelo al no ser residencial es más barato?

¿Por qué hoy funciona mejor el Flex que el BTR? Porque los números salen, porque buena parte del ‘flex living’ se está haciendo en suelos terciarios con una limitación temporal del alquiler, pero que te permite comprar suelos más baratos. Estas compras otorgan unos retornos mejores para el inversor en una situación de mercado que no consigues con la vivienda en alquiler tradicional.

¿Tienen algún punto estratégico de inversión fuera de España?

Un país que está funcionando fenomenal es Polonia donde nosotros llevamos desde el año 2006. Polonia es un mercado curioso en el que se vende mejor que nunca. Justo al comenzar la guerra de Ucrania el mercado se paró durante unos meses, pero ha vuelto con una fuerza brutal. Allí el Gobierno ha tomado una medida interesante para fomentar la venta de viviendas: puedes acceder a unas ayudas públicas por las cuales durante los diez primeros años de hipoteca tienes una limitación del 2% en el tipo de interés, el resto lo paga el Estado. Lo que pasa es que eso lo han hecho cuando el mercado ya estaba funcionando fenomenal y lo que ha hecho esta medida es que todavía vaya mejor. Es un mercado interesante, tenemos capital y estamos buscando más para invertir. Hemos hecho varios vehículos de vivienda en venta, incluso, por ejemplo, residencias de estudiantes.

Madrid ha comenzado a plantearse la posibilidad de reducir el precio del módulo de la vivienda protegida en la región. Si sucede esto, ¿se plantean apostar por este producto?

Madrid ha tomado una decisión lógica después de llevar con el mismo precio de módulo durante los últimos 16 años, más o menos. Al final en Madrid no se estaba construyendo vivienda protegida como en el resto de España. ¿Por qué? Porque el precio de construcción en los últimos tres años ha subido un 25% de media y los tipos de interés han pasado del cero a cuatro. Si tú no subes el módulo porque políticamente entiendes que es una decisión impopular, lo que consigues es que no se haga vivienda protegida. Si tú subes el módulo para adecuarlo a la situación real de mercado, pues se va a hacer vivienda protegida. Entonces, Grupo Lar estará muy interesado en la vivienda asequible.

Nosotros llevamos mucho tiempo sin hacer vivienda protegida porque no se puede hacer, pero lo veíamos nosotros y cualquiera. Y si se concretan las medidas, la subida en Madrid o donde sea, haremos vivienda protegida, porque en España hay un desequilibrio tremendo entre la oferta y la demanda. La responsabilidad de las administraciones públicas es ayudar a que la gente pueda acceder a una vivienda en alquiler o en venta. Estos son pasos positivos, desde luego. Lo que no es un paso positivo es que en España no haya una política de vivienda.