La venta de viviendas cae casi un 10% en 2023, pero marca el tercer mejor dato del INE

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el balance de compraventas e hipotecas en 2023, y aunque ambas registran caídas, el volumen de operaciones se ha mantenido alto en términos históricos.

Durante el año pasado se formalizaron 586.913 transacciones, un 9,7% menos interanual, lo que se convierte en el tercer mejor dato anual de la serie histórica, solo superado en 2007 y 2022. En el caso de las hipotecas, la caída alcanzó el 17,8%, hasta las 381.560 operaciones, por debajo de los dos años anteriores aunque por encima de los niveles precovid. 

Compraventas de viviendas en 2023

Según el organismo de estadísticas, la compraventa de viviendas regresa a los descensos tras haber encadenado dos años de incrementos de doble dígito. En concreto, en 2022 y 2021 las transacciones registraron aumentos del 14,8% y del 34,8%, respectivamente. Respecto a 2022, el volumen de operaciones se ha reducido en 63.352 inmuebles. 

El retroceso se ha debido a la disminución tanto de las operaciones sobre pisos de segunda mano (-10,8%) como de las viviendas nuevas (-4,8%). En total, se formalizaron 110.894 transacciones de viviendas de nueva construcción y 476.019 de viviendas usadas, que han representado el 81,1% del mercado.

La única comunidad donde aumentaron las compraventas de viviendas en 2023 fue Asturias (5,6%), mientras que Baleares registró el mayor descenso (-19,9%).

Varias regiones han experimentado una bajada de dos dígitos además del archipiélago: La Rioja (-18%), Madrid (-16%), Canarias (-14,4%), País Vasco (-12,5%), Galicia (-12,4%), Andalucía (-11,3%) y Cataluña (-10,7%). En el resto de autonomías, el descenso ha estado por debajo de la media nacional. Castilla y León, Castilla-La Mancha y Comunidad Valenciana han registrado las bajadas más moderadas, por debajo del 4% interanual en los tres casos.

Las hipotecas caen casi un 18% en 2023

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se desplomó un 17,8% en 2023, hasta sumar 381.560 préstamos, lastrado por las subidas de los tipos de interés. Este volumen está por debajo de los dos años previos, aunque se mantiene por encima de la etapa precovid. En términos relativos, se trata de la mayor caída de formalizaciones desde 2013.

Con este descenso en 2023, la firma de hipotecas sobre viviendas vuelve a las caídas tras haber encadenado dos años de ascensos, con alzas del 11% y del 23,8% en 2022 y 2021, respectivamente, ejercicios en los que los préstamos concedidos para vivienda superaron los 400.000.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 2% en 2023, hasta los 142.074 euros, mientras que el capital prestado por la banca para la compra de vivienda retrocedió un 19,4% en el conjunto del año pasado, hasta superar los 54.209 millones de euros.

A cierre de 2023, el tipo de interés medio para las hipotecas sobre viviendas alcanzó el 3,32%, por encima del 3,27% de noviembre e igual al que se alcanzó en octubre y que supone máximos desde 2015. El plazo medio de los préstamos fue de 24 años.

Por CCAA, todas las regiones se firmaron en 2023 menos hipotecas que en 2022. Los mayores descensos correspondieron a La Rioja (-36,1%) y Galicia (-21,9%).

En cuanto al tipo de préstamo, el 60% de las hipotecas se firmaron a un tipo fijo, mientras que el 40% restante se firmó a un tipo variable o mixto. En el mes de diciembre, el 45,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron  a tipo variable, mientras que el 54,2% se firmaron a tipo fijo.

Fuerte caída en diciembre

En diciembre, la compraventa de viviendas sufrió un fuerte descenso. Con apenas 36.698 transacciones, el dato más bajo en tres años (desde diciembre de 2020), el número de operaciones bajó un 15,6% interanual, y encadena 11 meses consecutivos de bajadas. Las ventas de viviendas usadas cayeron más de un 16%, mientras que las de inmuebles de nueva construcción se redujeron un 11,9%. 

Las operaciones hipotecarias también han bajado con fuerza. En el último mes del año pasado, el número de préstamos para la compra de vivienda se redujo un 17% interanual, tras quedarse en 24.927 unidades, la cifra más baja desde agosto de 2020. Y encadena 11 meses consecutivos de descensos. El capital prestado disminuyó un 18,7% interanual.

Un año mejor de lo esperado

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “los datos muestran lo que muchos expertos veníamos avisando, que el año 2023 no ha sido tan catastrófico como algunos anunciaron. Si bien es cierto que el número de operaciones cerradas se ha reducido hasta niveles de 2008, es también cierto que se trata del segundo mejor año desde esa crisis. El número de operaciones hipotecarias sí se ha resentido más por el encarecimiento de la financiación, pero su retracción no ha sido suficiente para ralentizar la subida de precios, que se han incrementado un 8,1% en 2023. La caída del número de compraventas parece estar más relacionada con la cada vez mayor falta de oferta de vivienda en venta, que a cierre de 2023 era un 8% menor que un año antes, y no a una desaparición de la demanda".

Iñareta también añade que "la subida de tipos y el consiguiente encarecimiento del euríbor durante 2023 han tenido un impacto mayor entre aquellas familias que aún estaban hipotecadas a tipo variable, que han visto cómo sus cuotas hipotecarias crecían de forma considerable. En cuanto a las nuevas hipotecas, las entidades financieras se han visto obligadas a incrementar los tipos a los que formalizaron sus préstamos hipotecarios, pero no han repercutido toda la subida de tipos a los mismos por la enorme competencia que tienen para captar clientes con perfiles cualificados. Posiblemente gracias a esta “guerra comercial” basada en hipotecas fijas y mixtas, el volumen de hipotecas concedidas no se haya desplomado aún más".

Aún así, recalca el portavoz de idealista, "el horizonte para el mercado de compraventas puede ir de menos a más durante este año, ya que el BCE ya ha dejado entrever sus intenciones de bajar ligeramente los tipos a mediados de año, lo que abarataría de nuevo las hipotecas y atraería de nuevo al mercado a muchos compradores. Muchas familias se habían retirado a la espera de que los precios bajaran y que al no producirse este descenso y abaratarse el crédito es posible que vean una buen oportunidad de retornar al mercado. De todas formas, no es previsible que afloren nuevas bolsas de vivienda en el stock de venta, que seguirá siendo bajo. No es esperable un aumento significativo en el volumen de operaciones cerradas en los próximos meses, pero el previsible aumento de la demanda tensionará aún más los precios, que posiblemente acelerarán su subida”.

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE España), sostiene que “el mercado de la vivienda ha resistido mucho mejor de lo esperado el fuerte repunte de la financiación. Desde mediados de 2022 hemos asistido a 10 subidas de tipos de interés y, aun así, cerramos el año mucho mejor de lo esperado. Las cerca de 590.000 operaciones de compraventa superan las previsiones que se hacían hace un año para el ejercicio 2023, que auguraban que la actividad se quedaría en el entorno del medio millón de transacciones”.

Toribio también destaca, al igual que Iñareta, que uno de los factores que explica esta resistencia de la actividad es la falta de oferta, sobre todo de vivienda nueva. Este segmento, según los datos del INE, tan solo aminoró su actividad en un 4,8% respecto a 2022, un porcentaje muy inferior al -10,8% de la vivienda de segunda mano. “Necesitamos medidas que favorezcan un desarrollo y gestión eficaz del suelo para producir más vivienda, sobre todo a precio asequible, además de un marco regulatorio estable que propicie la colaboración público-privada”, señala la secretaria general de APCE España. 

De cara a 2024, la asociación prevé que se haga más evidente la desaceleración de la actividad inmobiliaria en los datos oficiales, como consecuencia del decalaje de estos. El encarecimiento de la financiación, las tensiones inflacionistas y la subida del precio de la vivienda se harán más evidentes en la demanda de compra de vivienda, si bien una posible bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la segunda mitad del año podría reanimar la actividad.

Asimismo, Iñaki Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria, afirma que "el stock de vivienda libre y protegida sigue siendo muy bajo. La oferta de VPO es irrisorio, mientras que para la vivienda libre sigue pesando el encarecimiento de los costes de construcción y de financiación de las promociones por la subida de tipos de los tipos de interés".