Los beneficios fiscales que hay con la Nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda trae de la mano beneficios fiscales de distinta naturaleza que pueden suponer una gran ayuda para los contribuyentes de cara a su declaración de la Renta, aunque la aplicación de muchos de ellos, como las bonificaciones al alquiler de vivienda, dependen de la voluntad de las autonomías de declarar zonas tensionadas. 

Por eso es importante que, antes de tomar decisiones con respecto a tus inmuebles, conozcas no solo las ventajas fiscales de la Ley de Vivienda, sino también si éstas resultan aplicables en tu caso. 

Cómo funcionan las ventajas fiscales de la Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda, aprobada el pasado 2023, se encuentra plenamente en vigor este 2024, aunque la aplicación práctica de muchos de sus puntos depende de las comunidades autónomas, incluyendo las bonificaciones fiscales.

Esto es así porque, tal y como recoge el artículo 148.3 de la Constitución, todas las comunidades autónomas tienen asumida, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda. Por tanto, el Estado solo puede incidir, con distinto alcance y sobre la base de títulos competenciales diversos, en la política de vivienda, mientras que “los legisladores autonómicos pueden formular completos programas normativos de la acción pública en la materia.”

A través de distintas medidas, la Ley de Vivienda trata de establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.

También busca facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para ello, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables, y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.

También se busca la mejora de la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso, entre muchos otros puntos. 

Bonificaciones por alquiler con la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda contiene beneficios fiscales para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido. En concreto, desde el pasado 1 de enero de 2024, los pequeños propietarios que ofrezcan en arrendamiento una vivienda en una zona tensionada pueden beneficiarse de:

• Bonificación del 50% para todos aquellos propietarios que alquilen su inmueble como vivienda habitual
• Bonificación del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación
• Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina la vivienda al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica
• Bonificación del 90% si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior

Zonas tensionadas de alquiler

Para que sea posible la aplicación de estas bonificaciones es imprescindible que el alquiler se formalice en una zona tensionada.

En concreto, la Ley trae de la mano la posibilidad de que las administraciones competentes en materia de vivienda declaren zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para orientar las actuaciones públicas en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.

Consulta cuáles son las zonas tensionadas de alquiler.

Reducción en el IRPF al alquilar con la nueva Ley de Vivienda

Un ejemplo de aplicación de la bonificación del IRPF contenida en la nueva Ley de Vivienda sería el del pequeño propietario en una zona pensionada que decida arrendar uno de sus inmuebles aplicando una reducción del 5% con respecto al precio habitual (por ejemplo, pasando de los 1.000 euros al mes hasta los 950). En este caso, el propietario podría bonificar hasta el 90% de su rendimiento neto en el IRPF. 

Siguiendo con este ejemplo, suponiendo que el rendimiento neto anual del propietario sea exactamente de 11.400 euros (frente a los 12.000 euros anteriores), tendremos una bonificación del 90% de esta suma, por lo que solo tributaremos por 1.140 euros. 

En caso de que no resulte de aplicación dicha bonificación, el mismo propietario tributaría por un total de 6.000 euros (el 5 % de su rendimiento neto de 12.000 euros).

Cabe recordar que la bonificación general para las rentas del alquiler de vivienda habitual en el ejercicio de 2024 y en adelante es del 50%, frente al 60% que todavía corresponde en 2023. 

Grandes tenedores según la Ley de Vivienda

Además, es importante tener en cuenta que la Ley de Vivienda también reformula el concepto de pequeño propietario, en contraposición al de gran tenedor.

Así, en el ámbito de las zonas tensionadas, se considerará gran tenedor al titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, mientras que los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

En las zonas no tensionadas, por su parte, se considerará gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

El gran tenedor con la nueva ley de vivienda.

¿Cómo afecta la nueva Ley de vivienda al alquiler?

La Ley de Vivienda afecta al alquiler a través de distintos frentes:

• Introduce la prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, y protege en mayor medida a los inquilinos en caso de desahucio
• Fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)
• Para 2024 se aplica, en todo el territorio nacional, un incremento máximo anual del 3% del precio del alquiler en los contratos vigentes durante 2024: a partir de 2025, se utilizará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta
• Abre la puerta a aplicar un recargo del IBI de hasta el 150% en caso de viviendas que lleven más de dos años vacías y que pertenezcan a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio

La Ley también permite aplicar otros límites al precio de alquiler en las zonas tensionadas aunque, tal y como hemos visto, todavía no contamos con este tipo de área en España.