¿Un vecino ruidoso puede ser considerado como vicio oculto?

Comprar una casa puede ser uno de los momentos más felices de la vida, o convertirse en un auténtico dolor de cabeza si algo no sale bien o se descubre alguna sorpresa desagradable. Por ejemplo, que la vivienda tenga algún problema o defecto que ha pasado desapercibido. Esto es lo que se conoce como vicio oculto. Ahora bien, ¿podría considerarse como tal un vecino ruidoso? ¿Qué dice la ley a este respecto? ¿Qué es un vicio oculto?

¿Qué es un vicio oculto?

Un vicio oculto se refiere a un defecto no visible en un bien mueble o inmueble y que no se puede detectar fácilmente por una inspección ordinaria antes de su compra o uso. Este defecto puede reducir el valor o afectar a la funcionalidad de  lo comprado, por ejemplo, humedades en una vivienda.

La ley protege al comprador sobre estos problemas y le permite reclamar contra el vendedor si el vicio oculto se descubre dentro de un cierto período después de la venta. En el caso de las viviendas o inmuebles, este plazo suele ser de seis meses. 

¿Puede considerarse un vecino ruidoso como vicio oculto?

El artículo 1.484 del Código Civil establece que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

¿Qué quiere decir esto? Significa que si vendes algo y ese algo tiene defectos ocultos que hacen que no sirva para lo que se supone que debe servir, o que hacen que su utilidad sea mucho menor de lo esperado, entonces debes arreglarlos, es decir, debes resolver el problema. Esto puede implicar reemplazar el producto, arreglar el defecto  o devolver el dinero. Sin embargo, si los problemas son muy obvios (todos pueden verlos) o si el comprador es un experto en el tema y debería haber sabido de esos defectos debido a su conocimiento o profesión, entonces el vendedor no tiene esta responsabilidad. 

Por ejemplo, si vendes una casa y tiene un problema de humedades o filtraciones que has tenido que arreglar en numerosas ocasiones pero que en ese momento no se ve, debes solucionar el problema para siempre o avisar al comprador de que existe. Pero si la casa tiene una pared con grietas y el comprador puede verla en una visita, no es tu responsabilidad, ya que se presupone que el comprador la ha visto.

En el caso de vecinos ruidosos o locales cercanos cuya actividad genere molestias auditivas (bares, discotecas, parques, etc.), la cosa se complica. Aunque el vendedor debería informar al posible nuevo propietario o inquilino de la casa de todo lo relativo a ella, un vecino ruidoso no se podría considerar como vicio oculto  y, por tanto, no podría reclamarse, al menos en un principio.

Sin embargo, algunos tribunales han sentenciado que el comprador resuelva la compra por incumplimiento del vendedor, con el argumento de que la vivienda no sirve para la finalidad para la que fue adquirida. Para ello, han de poder considerarse como situaciones graves, no puntuales y que ya se producían desde antes de la venta.

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¿Por qué no es un vicio oculto un vecino ruidoso o molesto

No se considera como tal porque no forma parte de la problemática de la vivienda en sí, sino que es un elemento exterior que, aunque puedan afectar negativamente, no forma parte de un problema que el propio dueño de la vivienda pueda controlar.

¿Qué se puede reclamar como vicio oculto?

Todos aquellos problemas que estaban antes de la compra de una casa y que no sean apreciables en una visita y que el vendedor haya omitido informar, por ejemplo, plagas, mala cimentación, humedades, tuberías en mal estado, filtraciones, etc. Si el posible comprador lo ve o, por ejemplo, los defectos están a simple vista, no se podría considerar como tal.

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Se puede reclamar vecino molesto como vicio oculto

Estos problemas son bastante comunes en España y por ello, como se ha mencionado anteriormente, muchos tribunales se han sensibilizado con los compradores.

Si un vendedor o una agencia inmobiliaria ocultan la existencia de un vecino molesto y se puede probar esto, el comprador o inquilino podría acudir al auxilio legal y solicitar la resolución del contrato de alquiler o una disminución del precio de compra o de renta, esto en el caso de que pudiera solucionarse el problema en un futuro cercano. Una posible solución de la justicia ante estos casos sería el de obligar al vendedor a compensar al comprador y buscar cómo arreglar el problema.

Cómo evitar alquilar o comprar una casa con vecinos ruidosos

Para evitar llevarte sorpresas con un vecino ruidoso, prueba a hacer esto antes de comprar o alquilar tu próxima casa.

• Pregunta al resto de vecinos si existen problemas de ruidos.
• Pasea por la zona y ve qué tipo de establecimientos hay cerca de la casa.
• Escucha el sonido del barrio, de la urbanización, del edificio, de la casa. Hazlo distintos días de la semana en distintos horarios; los fines de semana suelen ser más propensos a tener ruidos que los días laborales.
• Aunque no es habitual, pregunta si puedes ‘probar’ la casa antes de comprarla, es decir, dormir allí unos días. Lo más seguro es que te digan que no, pero intenta darles algunas garantías antes para que te dejen hacerlo. 

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

En el caso de los vicios ocultos en viviendas, el plazo para efectuar una reclamación  es de 6 meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el de las casas de obra nueva, el plazo se extiende a dos años.