El mercado inmobiliario aplaza la gran remontada global del sector a 2025

El mercado inmobiliario global se encuentra en un punto de inflexión. Aºunque el entorno económico y financiero está mejorando gracias a la moderación de la inflación y a la expectativa de que pronto bajen los tipos de interés, todavía hay focos de incertidumbre, lo que aplazará la mejora del sector a escala mundial hasta el año que viene. 

Esa es la conclusión del informe 'Tendencias Inmobiliarias Emergentes Perspectivas Mundiales' que publican anualmente la consultora PwC y Urban Land Institute (ULI). Y en su edición de 2024, este estudio basado en encuestas a miles de directivos del sector de Europa, Estados Unidos y Asia-Pacífico, muestra un escenario entre el optimismo y la cautela, y una recuperación de la actividad inversora que irá creciendo este año y será más patente en 2025. 

Según detalla el documento, "la imagen del sector indica que, con la moderación de la inflación y unas tasas de interés potencialmente alcanzando su punto máximo, y una mayor claridad en la política monetaria, existe cierto optimismo en cuanto a que el mercado se está reconciliando gradualmente con un entorno de tipos de interés elevados 'más altos durante más tiempo'. Varios expertos en la industria esperan que esto conduzca a una eventual aceptación por parte del mercado de un "punto medio" de precios alineado y, a su vez, a una recuperación de una de las peores caídas de la inversión en todo el mundo en años, con la actividad de transacciones en su nivel más bajo desde 2012, aunque se espera que ese repunte sea más pronunciado en 2025 que este año". Sin embargo, añade, "sigue existiendo un cierto grado de cautela, porque aún no se sabe cuál será el impacto definitivo de esta situación". 

Entre los principales focos de incertidumbre que destacan los 'players' del sector mundial destacan los factores geopolíticos, con elecciones previstas en más de 60 países, que representan más de la mitad de la población mundial, así como las guerras de Ucrania y Gaza que siguen afectando al sentimiento general de mercado.

En este sentido, el estudio destaca que "la incertidumbre geopolítica puede tener implicaciones para los flujos mundiales de capital, y se espera que los mercados de Asia Pacífico sean los mayores beneficiarios a corto plazo. Además, el sector necesita refinanciar una inmensa carga de deuda de alrededor de 1,2 billones de dólares sólo en EEUU, y el despliegue de 'capital de rescate' será un factor significativo en la narrativa global en 2024". 

Así, la conclusión del informe es que se está produciendo lo que se describe como un "gran reinicio" que va mucho más allá de la adaptación del sector a la nueva era de tipos de interés más altos y por más tiempo. Y que muchos actores del sector están aprovechando la oportunidad para replantearse su cartera y cómo lograr que los activos inmobiliarios cumplan la estrategia de inversión planteada a largo plazo.

Preferencia por activos alternativos, logística y vivienda

Este año se mantendrá la tendencia de apostar por los bautizados activos alternativos en vez de por los más tradicionales, así como por la logística y la vivienda, que siguen estando entre los más atractivos.

En este sentido, el estudio de ULI y PwC indica que "muchos actores del mercado están marcando una clara preferencia por sectores inmobiliarios alternativos, y muchos de los participantes en la encuesta realizada indican que el factor de comportamiento de los inversores gira cada vez más en torno a 'las tres D': demografía, digitalización y descarbonización. Esto refuerza los argumentos a favor de la inversión en vivienda, logística y sectores alternativos, especialmente los centros de datos, y a su vez complementa la agenda medioambiental, social y de gobernanza (ESG) del sector, aunque las condiciones del mercado pueden ralentizar el progreso en el cumplimiento de las exigencias ESG". 

El documento reconoce que los sectores tradicionales como el 'retail' o las oficinas están siendo superados por la logística y el sector residencial en cuanto a la asignación de capital, y afirma que se observan crecientes niveles de inversión en todo el mundo en subsectores nicho. Por ejemplo, la logística de última milla, las residencias de estudiantes y las residencias para la tercera edad. Otros activos que están despertando interés son los relacionados con las nuevas infraestructuras energéticas, como por ejemplo el almacenamiento de baterías para energías renovables, las granjas solares o el estacionamiento de vehículos eléctricos.

"A través de nuestras conversaciones con los participantes, hemos identificado una fuerte creencia en que un enfoque temático a largo plazo, especialmente centrado en la descarbonización, abre un nuevo mundo de potenciales productos cuasi inmobiliarios para los inversores. Esto incluye la expectativa de un aumento de la inversión en sectores como las nuevas infraestructuras energéticas, que siguen considerándose como los de mayor potencial global de inversión y desarrollo, según los participantes en la encuesta en Europa”, detallan desde PwC Real Estate.

Centros de datos y vivienda

El informe también hace una mención especial a los centros de datos y al mercado residencial. Sobre los 'data centers', afirma que "se sitúan cerca de la cima en cuanto a perspectivas de inversión en 2024 en los tres informes regionales. Los inversores se centran en el aumento del uso y almacenamiento de datos impulsado por la adopción de herramientas de inteligencia artificial generativa, están transformando un sector alternativo poco desarrollado en una perspectiva líder. Sin embargo, también hay cierta resistencia debido al enorme consumo de energía y agua de los centros de datos, lo que ejerce una presión excesiva sobre los objetivos climáticos y las redes energéticas".

En el caso de la vivienda, el documento asegura que hay preocupación en el sector. "Los retos asociados a la construcción de viviendas realmente asequibles para las rentas más bajas es una preocupación sociopolítica destacada entre los líderes del sector en Norteamérica, Europa y Asia-Pacífico. Esto lleva a que los inversores estén prestando mayor atención a la vivienda y también es probable que  genere un enfoque político prominente en las elecciones de este año. En Europa, la equidad/inequidad social y la migración masiva también han cobrado importancia junto con la accesibilidad de la vivienda entre los encuestados". 

Por último, el informe de este año también incluye un análisis detallado de las necesidades cambiantes de los inquilinos y compradores, que abarca las megatendencias transformadoras de la demografía, la digitalización, la urbanización y el cambio climático. "Estas demandas cambiantes de los clientes tienen consecuencias significativas para el entorno construido, lo que requiere una reconsideración de los modelos de entrega y la capacidad operativa del sector. Explorando cómo los propietarios de edificios pueden trabajar más estrechamente con los inquilinos en un modelo de relación que idealmente se convierta en una asociación", recalca el texto. 

Entre los aspectos más importantes que se abordan figuran el auge de los "ecosistemas inmobiliarios", que elevan el concepto de "propiedad como servicio" a un nivel superior y pueden allanar el camino para que los edificios se adapten a su finalidad en la próxima década, así como las repercusiones de la estrategia medioambiental, que ahora influye en todas las decisiones que toman los ocupantes.

Con todo, el estudio concluye que "en general, contando con una mayor claridad en la política monetaria, hay optimismo en las perspectivas para el sector inmobiliario en los próximos años, con oportunidades que surgen especialmente en la intersección entre el sector inmobiliario y el sector de las infraestructuras, por ejemplo, en todo lo relacionado con la transición energética, la comunicación y los datos. Sin embargo, aunque no podemos ignorar que este optimismo sigue viéndose atenuado por la actual incertidumbre derivada de factores geopolíticos en muchos países, está claro que existen importantes oportunidades estructurales que catalizan el crecimiento a largo plazo del sector”.