La aluminosis, también conocida como 'enfermedad del hormigón', es una condición que afecta a algunos inmuebles construidos entre los años 50 y 70. Tiene su origen en la utilización de cemento aluminoso, un material ahora prohibido debido precisamente a los problemas estructurales que puede generar con el paso del tiempo.
Si vives en un inmueble construido en este periodo, o si estás pensando en comprar una vivienda que pueda haberse construido con cemento aluminoso, es importante que conozcas los síntomas de la aluminosis y que valores si estás dispuesto a aceptar el riesgo. Un buen mantenimiento es clave para evitar daños irreparables que pueden afectar a la habitabilidad del inmueble y, en última instancia, provocar su derribo.
¿Qué es la aluminosis?
El concepto de aluminosis se refiere a los daños o lesiones que pueden aparecer en las construcciones en las que se ha utilizado cemento aluminoso. Se trata de un material que fue muy popular entre 1950 y 1970 por su rápido fraguado.
Las lesiones por aluminosis suelen presentarse en las viguetas de los forjados de los edificios, ya que el cemento aluminoso fue muy utilizado en este tipo de elemento estructural. En caso de no tratarse, puede provocar a la larga una mayor porosidad del hormigón y una menor resistencia, lo que afectará a la seguridad de la estructura.
Ejemplos de aluminosis
Existen muchos ejemplos en edificios emblemáticos de los 50, 60 y 70 en España, décadas en las que el cemento aluminoso se utilizaba con frecuencia. Quizás el más conocido es el caso del Estadio Vicente Calderón, cercano a la zona húmeda del Río Manzanares, así como al tráfico de la M-30 y la contaminación que ello conlleva.
Los edificios construidos a lo largo de la costa mediterránea en los 60, por su cercanía al mar, también han dado lugar a muchos casos de aluminosis, llegando en ocasiones a su demolición completa, a veces con carácter preventivo. Encontramos muchos ejemplos en Barcelona.
Otro caso conocido es la Universidad Laboral de Alcalá de Henares, que redujo su altura de 12 a 7 plantas por riesgo de derrumbe, así como el Hospital 12 de Octubre en su área de Residencia General.
Causas de la aluminosis
La causa de la aluminosis es la presencia en el cemento de alúmina en altas concentraciones, un elemento que experimenta cambios químicos al exponerse a altas temperaturas y a humedad. En concreto, las partículas de cemento se comprimen ante la eventualidad de determinadas condiciones atmosféricas o ambientales, aumentando la porosidad.
Los climas marítimos, donde abunda la sal, así como las zonas industriales con ambientes contaminantes, pueden favorecer la aparición de lesiones, así como la presencia de grietas que dejen pasar la humedad. Por eso, la aluminosis se manifiesta con frecuencia en las fachadas y cubiertas, así como en las zonas húmedas del hogar (baño y cocina).
El control de la temperatura y de la humedad de una construcción en la que se haya utilizado hormigón aluminoso son aspectos clave para prolongar la vida útil de estos inmuebles. Además, en caso de que aparezca alguna lesión, es importante actuar con rapidez para evitar su expansión.
Síntomas de la aluminosis en edificios
Las lesiones por aluminosis suelen consistir en fisuras y manchas de color ocre que es necesario analizar y reparar para evitar la expansión del problema. Una vez aparece una de estas fisuras, es importante confirmar la causa, eliminar en la medida de lo posible las condiciones ambientales que la provocan y, en su caso, reparar la zona o incluso sustituir todo o parte el material afectado. De lo contrario, la lesión podría expandirse rápidamente.
Una inspección técnica te ayudará a comprobar que efectivamente existe un problema de aluminosis y a adoptar la mejor solución posible para alagar la vida útil del edificio y mantener la seguridad de su estructura.
¿Cómo detectar un edificio con aluminosis?
Detectar si un edificio o inmueble tiene aluminosis puede resultar complicado a simple vista, especialmente si la zona afectada no se encuentra en nuestro inmueble, sino en un área común o en una vivienda en la que reside un tercero, a la que no tenemos acceso.
La principal pista es la fecha de construcción del edificio: si vas a comprar un piso construido entre los 50 y 70, no está de más realizar una inspección técnica que corrobore la ausencia de aluminosis o que te permita analizar la composición del cemento utilizado a través de una 'cata de cemento'.
¿Qué pasa si hay aluminosis?
La presencia de aluminosis en un inmueble supone, en caso de no tratarse, una progresiva debilitación del hormigón afectado, que se vuelve frágil y poroso. Si no se toman medidas y los factores de humedad y/o calor que han provocado la lesión siguen presentes, lo más frecuente es que la corrosión avance con rapidez y que el resultado final sea una debilitación de la estructura tal que resulte necesaria la demolición de la vivienda.
Un buen mantenimiento (ventilación, control de la humedad y de la temperatura...), junto con un tratamiento adecuado de las lesiones, es elemental para alargar la vida útil de los edificios con aluminosis.
¿Cómo se soluciona la aluminosis?
La forma óptima de eliminar la aluminosis consiste en sustituir el elemento estructural afectado -por ejemplo, una viga o vigueta-, colocando en su lugar un sistema estructural adecuado teniendo en cuenta las condiciones climatológicas y ambientales del lugar.
Si la aluminosis está muy avanzada y afecta a todo el edificio de forma más o menos uniforme, la única solución será derribar el edificio.
En caso de que la construcción contenga elementos de cemento aluminoso, pero no existan lesiones, es posible una larga vida siempre que se lleve a cabo un buen mantenimiento, así como inspecciones periódicas.
¿Cuánto puede durar un edificio con aluminosis?
La vida útil de un edificio con aluminosis dependerá de hasta qué punto se encuentre afectado, de las medidas que se adopten para subsanar el problema y de las condiciones ambientales a las que se encuentre expuesto.
Si se eliminan y sustituyen los elementos estructurales afectados y se lleva a cabo un buen mantenimiento, es posible contener el avance de posibles daños durante más tiempo. De lo contrario, la 'enfermedad' se extenderá rápidamente, dejando la construcción inutilizable.
Lo que está claro es que un edificio construido con cemento aluminoso requerirá unos cuidados y un control muy estricto, algo que debes tener en cuenta si vives en un inmueble de este tipo o si te planteas comprarlo: inevitablemente deberás asumir costes de revisión y/o de reparación con el paso del tiempo, motivo por el que este tipo de inmuebles pueden devaluarse entre un 50 y un 80% aproximadamente.
¿Cuánto cuesta arreglar la aluminosis en un edificio?
El precio de reparar la aluminosis en una estructura puede variar enormemente en función de factores como el tamaño y profundidad de la lesión o el tipo de elemento estructural afectado (vigas, columnas...). Es posible realizar reparaciones de pequeño calado desde unos 1.000 euros, pero el presupuesto se encarecerá considerablemente si de lo que se trata es de sustituir materiales en construcciones muy afectadas, pudiendo llegar a gastar decenas de miles de euros.
Me han vendido un piso con aluminosis, ¿qué hago?
Si has comprado un piso con aluminosis sin saberlo, existen distintas formas de proceder:
- Lo primero es comprobar que efectivamente el problema estructural viene causado por la presencia de lesiones relacionadas con el cemento aluminoso. Para ello deberás contratar a un técnico acreditado.
- En segundo lugar, es importante ponerte en contacto con un abogado especializado en esta materia para, entre otras cosas, confirmar que se trata de un caso de vicio oculto, en cuyo caso podrás reclamar de distintas maneras: desistir del contrato (y, por tanto, anular la compraventa), negociar una rebaja del precio del bien o exigir al vendedor el saneamiento del bien.
Es importante saber que la simple presencia de cemento aluminoso puede considerarse un vicio de la construcción, incluso aunque la aluminosis no se haya manifestado.
En cualquier caso, no habrá obligación de sanear aunque el comprador conociera la presencia de cemento aluminoso o incluso de aluminosis antes de la compraventa (ya sea porque el vendedor lo comunicó, ya sea a raíz de una inspección propia). En estos casos, el comprador, conocedor del vicio, habrá tenido la oportunidad de negociar el precio.
En caso de que el vendedor conociera la existencia del vicio o que, razonablemente, pudiera conocer su existencia y no lo comunicara, el comprador podrá reclamar también daños y perjuicios.
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