Trueques de vivienda: descubre cómo cambiar tu casa por otra

Para cambiar de casa, normalmente, hay que comprar o alquilar otra distinta a la que ya se habita… o no. Algunos se preguntan si se podría hacer un trueque de una vivienda por otra, ¿es esto posible? Resolvemos las dudas.

¿Qué es el trueque de vivienda?

El trueque de casas es un acuerdo por el cual dos personas intercambian sus propiedades sin necesidad de pagar dinero, en el caso de que las casas tengan un valor similar. En lugar de pagar por una nueva vivienda, los propietarios acuerdan un intercambio de sus inmuebles. Esto es lo que se conoce como permuta de vivienda.

¿Es posible hacer trueques con casa?

Es completamente legal hacer trueques de casas. Sin embargo, no suele darse un intercambio pleno sin tener que pagar nada. Es muy difícil que dos viviendas tengan el mismo precio y eso lleva a que la parte con el inmueble de menos valor abone la diferencia en dinero. No obstante, sí que podría darse el de un intercambio sin pagar nada.

No existen restricciones respecto a cómo han de ser las viviendas objeto de trueque. Es decir, cualquier casa se podría intercambiar por otra siempre que le interese a otro propietario llevarlo a cabo.

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¿Cómo se regula el trueque o permuta de viviendas?

Según establece el artículo 1538 del Código Civil, “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. En el caso de que las dos viviendas tengan el mismo valor, solo habrá que redactar un contrato de permuta para efectuar el trueque. Si hay que añadir un extra de dinero, se hará un acuerdo mixto: un contrato de compraventa de vivienda y otro de permuta. 

Pasos para realizar un trueque de casas

Para llevar a cabo un intercambio de vivienda, se deben seguir ciertos pasos:

1. Determinar el valor de las viviendas a intercambiar: Antes de realizar el trueque, es necesario tasar las propiedades para verificar que ambas tengan un valor similar. Si hubiera una diferencia de precios entre las dos viviendas, esta puede ser compensada mediante un pago adicional por parte del propietario de la casa de menor valor.
2. Verificar que la vivienda esté libre de cargas: Es crucial comprobar que el inmueble que se va a adquirir no tenga cargas o deudas. Además, es recomendable consultar el Registro de la Propiedad para asegurarse de que la persona que ofrece el intercambio es el verdadero propietario y tiene la capacidad legal de realizarlo.
3. Revisar y firmar el contrato de permuta inmobiliaria: Una vez comprobado todo, las partes deben plasmar su acuerdo en un contrato de permuta en el que se detallen los términos y condiciones del intercambio. Finalmente, este contrato debe ser firmado ante notario.

Gastos e impuestos de un trueque de vivienda

Son similares a los de una compraventa de vivienda. En concreto son:

• Gastos de notaría.
• Gastos de registro de la escritura de permuta.
• Hay que pagar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las dos casas.
• Plusvalía Municipal.
• IRPF: Solo hay que pagarlo si se genera una ganancia patrimonial con la operación, aunque si se va a destinar a residencia principal se podría optar a la exención por reinversión en vivienda habitual.

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Ventajas del trueque de vivienda

Esta modalidad ofrece varios beneficios:

• Ahorro: La mayor ventaja del trueque o permuta de viviendas es el ahorro, ya que te mudas sin necesidad de pagar o pagando tan solo la diferencia. Puedes ahorrarte la hipoteca y sus intereses.
• Rapidez: Los plazos para cambiarte de casa son más cortos, puesto que no hay que esperar a que te concedan un crédito, si no hay que pagar la diferencia.
• Oportunidades indiferentes al mercado: Se puede cambiar de vivienda en función, por ejemplo, de la superficie o el número de habitaciones y no por el valor del mercado, en caso de que alguien esté dispuesto.

Desventajas del intercambio de casas

A pesar de sus ventajas, el trueque o permuta de viviendas tiene varios riesgos o desventajas.

• Valoración equitativa: Puede haber dificultad para encontrar una casa de valor similar a la que se ofrece. Las diferencias en ubicación, tamaño, y características de las viviendas pueden complicar el proceso de encontrar un trueque equitativo.
• Confianza entre las partes: Como en cualquier acuerdo entre particulares, es fundamental establecer la confianza entre ambas partes. No es oro todo lo que reluce.

¿Qué ocurre si una de las casas tiene hipoteca?

Si una o ambas viviendas del trueque tienen una hipoteca, hay que tener en cuenta el capital pendiente de amortización. En este caso, el proceso sería el siguiente:

1. Restar el capital pendiente de la hipoteca
   Si alguna de las propiedades tiene una hipoteca, el valor de la permuta debe ajustarse al capital pendiente. Por ejemplo, si una casa tasada en 200.000 euros tiene una hipoteca de 80.000 euros, esta podrá permutarse por una propiedad de 120.000 euros que no tenga cargas.
2. Aprobación del banco
   Además, el banco con el que se mantiene la hipoteca debe revisar la operación y decidir si la autoriza. El banco analizará el caso para evaluar si permite el intercambio y bajo qué condiciones. Esto puede llevar a la renegociación de la hipoteca, su subrogación o la liquidación de la deuda antes de proceder con la permuta.