Patricia Hernández (Vía Ágora): "La inflación, la calidad y los impuestos dificultan el acceso a la vivienda"

Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, destaca los principales desafíos del sector residencial en España en 2025, focalizándose en cómo la inflación, la calidad de las construcciones y los impuestos complican el acceso a la vivienda. Aunque el sector muestra signos de expansión gracias a la reducción de los tipos de interés, persiste un déficit de producto que eleva la tensión en el mercado. Hernández aboga por medidas fiscales y colaboraciones público-privadas para fomentar la oferta de viviendas asequibles. 

¿Cómo describiría el estado del sector residencial en España en 2025?

Diría que el sector en 2025 ha comenzado convulso. Arrastramos problemas de años anteriores. Desde una perspectiva económica, estamos en una fase expansiva desde 2024 gracias a la bajada de tipos, y se espera que esto continúe. Esto significa subidas en las ventas y precios. Sin embargo, no es tan ideal como parece, pues estamos preocupados por la falta de oferta que genera una alarma social. El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 500.000 viviendas, con un aumento anual de 150.000 debido al crecimiento demográfico. España sigue siendo atractiva para vivir, lo cual generará más tensiones entre la oferta y la demanda.

En ciudades como Madrid, esta situación es aún más crítica. Aunque no tenemos cifras definitivas de 2024, se anticipa que hemos superado las 100.000 viviendas anuales construidos, pero aún estamos lejos del ritmo deseable de 200.000. Madrid ha mejorado sus cifras, alcanzando cerca de 24.000 unidades. De hecho, la producción de viviendas protegidas se ha triplicado en Madrid respecto a 2023, gracias a la actualización de los módulos del precio de la vivienda protegida. Cambios normativos como el cambio de uso de oficinas a residenciales y la colaboración público-privada también han contribuido a la mejora de las cifras en la capital

¿Es posible lograr el objetivo de duplicar la producción de viviendas?

Desde luego este año, no. La capacidad productiva es limitada debido a la falta de suelo finalista y los ritmos de producción. Algunos desarrollos en Madrid comenzarán a liberar viviendas, pero el proceso es lento. Si resolvemos el problema del suelo, enfrentaríamos el de la capacidad productiva. Esto es una carrera de fondo y lo importante es sentar las bases para generar un círculo virtuoso de mejora gradual. No resolveremos esto de la noche a la mañana, pero es crucial que todos los involucrados trabajen juntos hacia ese objetivo.

¿Han estimado cuánto podría aumentar el precio de la vivienda este año?

Según los expertos, podría estar entre un 6% y un 8% este año. Son estimaciones iniciales, pero reflejan una tendencia al alza.

Marco Colomer, presidente de Pryconsa, afirma que "el problema no es que no tengamos viviendas, es que tenemos viviendas caras". ¿Cómo interpretas esta idea?

La realidad es que sí existe una falta de vivienda, especialmente accesible. La escasez eleva los precios, permitiendo el acceso solo a quienes tienen mayor capacidad adquisitiva, y dejando fuera a muchos, especialmente a los jóvenes. Puedo identificar tres causas principales para esto.

Primero, la inflación. En siete años, hemos duplicado el coste de producción de una vivienda. La inflación afecta a la vivienda mucho más que a otros productos porque el volumen de inversión es muy grande. A pesar de reducir la tasa de incremento, lo que ya se ha consolidado en términos de costes no retrocede. La inflación es un factor exógeno y actúa como un impuesto oculto, afectando especialmente a los ahorradores en beneficio de los deudores, que suelen ser los gobiernos.

Segundo, la calidad edificatoria. La eficiencia energética y las altas calidades de las viviendas actuales traen consigo un coste adicional. Esto busca no solo el confort para el usuario final, sino también contribuir a un parque edificatorio de bajas emisiones para 2030. Sin embargo, el coste de esta "transición verde" ha recaído sobre los hombros de los propietarios privados y las familias, impactando también los precios de la segunda mano.

Tercero, los impuestos. Un 10% de IVA y los impuestos de transmisiones patrimoniales elevan los precios. Estos impuestos generan un efecto inflacionista porque empujan los costes de forma acumulativa. Este mecanismo es constante, al contrario de otros factores que pueden ser circunstanciales o contextuales.

Estos tres factores—la inflación, la calidad y los impuestos—contribuyen a la dificultad de acceso a la vivienda, incrementando la barrera para compradores potenciales y generando un mercado donde los precios solo pueden ir en aumento.

¿Cómo abordaría cada uno de estos problemas que ha mencionado?

Es necesario un conjunto de medidas y no necesariamente que sean una tarifa plana para todas las tipologías. El principal problema es tanto de volumen como de vivienda accesible y asequible. Para fomentar un parque de vivienda asequible, se necesita un impulso desde los poderes públicos y la administración. No digo que toda la vivienda debe tener bonificaciones fiscales, pero sí la asequible, por ejemplo. En cuanto al código técnico, quizás esa vivienda asequible podría tener ciertas excepcionalidades. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha reducido la obligatoriedad de plazas de garaje cuando es vivienda asequible, facilitando así que la construcción sea más barata y accesible.

Patricia Hernández, CEO Vía Ágora idealista/news

Desde el sector llevan años proponiendo al sector público múltiples ideas para abordar el problema de la vivienda. ¿Sienten frustración cuando comprueban que no las aplican?

Sí, especialmente con temas como el IVA en vivienda protegida, que está regulado para bonificaciones, pero desfasado debido a tecnicismos. Sin una adecuación a la realidad del mercado, la normativa es inútil. Escuchamos mucho sobre estas cuestiones, pero se ve poco movimiento. No obstante, es alentador ver que comunidades como las que preside el PP han propuesto bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales al 4%. Esto ayudaría a mitigar el incremento constante que encarece el valor patrimonial.

Vayamos con Vía Ágora... ¿En qué momento se encuentra la compañía?

Estamos en una fase de consolidación tras cinco años de andadura. Contamos con más de 280 personas y hemos desarrollado una corporación con cinco líneas de negocio, abarcando casi todas las actividades inmobiliarias: promoción, construcción de vivienda libre y protegida, y gestión de suelo y alquiler. Además, hemos lanzado líneas de industrialización y forestales. Esto nos confiere capacidades especiales en el sector. Actualmente, gestionamos y estamos en construcción de alrededor de 3.000 viviendas con una cartera para casi 4.000 más. Enfocamos mucho de nuestro trabajo en la sostenibilidad y la industrialización.

¿Cuántas viviendas han entregado en 2024?

En 2024 entregamos solo una promoción de 111 viviendas, pero 2025 será nuestro año fuerte. Planeamos entregar cerca de 1.000 viviendas y comenzar otras 1.000. Estamos entrando en una fase de estabilización y alcanzando una velocidad de crucero en nuestro negocio.

¿En qué zonas están presentes? ¿Tienen pensado abrir nuevos mercados?

Actualmente, estamos en Madrid y Andalucía. Nos sentimos bastante cómodos allí debido al contexto normativo. Madrid y Andalucía son lugares donde hay voluntad de escuchar y tomar medidas según lo que planteamos. Estamos abiertos a considerar nuevas plazas que tengan sentido, pero para decidir abrir una nueva delegación, necesitamos ver un volumen de negocio que lo justifique y buenas perspectivas de futuro. La seguridad jurídica también es clave para nosotros.

Patricia Hernández, CEO Vía Ágora idealista/news

¿Tienen alguna partida económica fija para invertir en suelo este año o en 2026?

No tenemos un objetivo fijo de inversión. En este sector, las oportunidades surgen y necesitamos evaluarlas según se presentan. Nuestra estrategia es tener flexibilidad y adaptarnos a las oportunidades que aparecen.

¿Se plantean alguna desinversión?

Tenemos una línea de desarrollo de suelo donde nuestro principal cliente somos nosotros, pero también podemos desinvertir si la estrategia lo requiere. Tener competencia en ciertas áreas puede ser beneficioso para acelerar su desarrollo y darles vida a ciertas zonas.

¿Cuál es su postura con respecto a los productos 'flex' dentro del sector residencial?

Estamos investigando todas estas áreas con interés. Cada uno tiene sus riesgos y niveles de seguridad. Nos hemos interesado más en el 'flex living' y adquirimos una parcela el año pasado para este propósito. Pero con la normativa de cambio de uso aprobada en Madrid, decidimos cambiar el enfoque hacia la vivienda asequible. Ahora desarrollaremos 456 viviendas protegidas en Valdebebas.

Pero, ¿continúan interesados en un desarrollos de 'flex living'?

Sí, seguimos explorando estas oportunidades. La ubicación es fundamental para este tipo de producto. A diferencia de las viviendas para venta, orientadas a gente ya establecida en un área, el 'flex living' va dirigido a segmentos más temporales, que muchas veces no tienen vehículo propio y priorizan las comunicaciones y la proximidad a la ciudad, por ejemplo.

Antes, mencionaste a los costes de costrucción como una gran preocupación. ¿Cómo cree que evolucionarán este año?

Espero que no suban, aunque esto es más un deseo que una certeza. Los costes actuales son muy altos y, como promotores, no podemos trasladar todos esos incrementos al precio final. Si bien en el corto plazo podríamos tolerarlo, a largo plazo no es sostenible, ya que podría perjudicar el mercado. Intentamos amortiguar estos costes y no proyectamos subidas de precios futuristas, operamos con la realidad actual sin descontar expectativas.

La industrialización prometía reducir el coste de la vivienda, pero todavía no ha sido así. ¿Qué falta para que esto sea una realidad?

Estoy de acuerdo en que la industrialización debe ser parte de la solución. Hemos creado una línea de negocio específica para esto y probamos los sistemas en nuestros proyectos. Aún estamos en una fase incipiente y debemos desarrollar toda una industria periférica con suficiente peso. El apoyo, no tanto financiero sino regulatorio y logístico, es crucial para que esta red de industriales y fabricantes prospere. Incorporar incentivos para la industrialización en contratos público-privados también ayudaría mucho. El proceso de transición hacia la industrialización requiere años de inversión y un cambio en la forma de trabajar, lo que puede ser difícil en el corto plazo. Sin embargo, fomenta equipos capaces de innovar y adaptarse a cambios constantes, que es un valor fundamental. Aunque puede ser tentador esperar a que el mercado madure, la involucración temprana aporta un aprendizaje valioso y desarrolla habilidades que son cruciales en un mundo que está en constante evolución.

Parece que la financiación alternativa está ganando peso en el sector residencial. ¿Cree que seguirá esta tendencia debido a las trabas en la financiación tradicional?

Actualmente, no veo que la financiación alternativa gane tanto peso. La banca tradicional sigue teniendo apetito por financiar nuestra actividad, aunque hay una parte de los proyectos que no le interesa debido a riesgos y aprendizajes de la crisis inmobiliaria pasada. En esos casos, las financiaciones alternativas cumplen su papel. Pero este es un negocio que requiere grandes inversiones, y el coste es un factor crucial. Los márgenes se reducen cuando los costes suben sin poder trasladarlos al precio final. La financiación bancaria es más barata y permite que los proyectos sean rentables, mientras que un aumento en el coste de financiación con opciones alternativas podría poner en riesgo las ganancias y la viabilidad del proyecto.