El impacto de la inmigración en el mercado de la vivienda en España

El precio de la vivienda en venta y alquiler en España está desbocado desde hace años. La falta de oferta, el aumento de la población, la inseguridad jurídica, la insuficiente construcción de nuevas unidades y de vivienda social, así como las medidas regulatorias poco eficaces, son las principales causas del aumento de precios, opinan los expertos.

El precio de la vivienda en venta en España creció un 9,8% entre enero de 2024 y enero de 2025, mientras que el alquiler aumentó un 11,8%, tal y como revela el informe de precios de idealista.

Según los últimos datos del INE, la población de España aumentó en 115.612 personas durante el cuarto trimestre de 2024, hasta situarse en 49.077.984 habitantes a 1 de enero de 2025, de los cuales 6.852.348 son inmigrantes. Las principales nacionalidades de este grupo fueron la colombiana, la venezolana y la marroquí. La lógica es simple: con más personas, se necesitan más casas.

Elma Saiz, ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, aseguró en una sesión en el Senado en 2024 que España necesita entre 200.000 y 250.000 inmigrantes anuales para mantener el sistema de bienestar y las pensiones, aunque otras fuentes apuntan que no será suficiente.

España necesita inmigración, pero los inmigrantes necesitan casas donde vivir. Con las condiciones actuales del mercado, la inmigración tiene un impacto significativo en el precio de la vivienda, ya que la falta de oferta hace que españoles y extranjeros compitan por una casa.

“La inmigración juega un papel fundamental en la dinámica del mercado de la vivienda en España. A día de hoy, el crecimiento de la población en el país está impulsado principalmente por la llegada de migrantes, ya que la población nativa española está en declive debido a la baja tasa de natalidad”, comenta Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid.

“La mayoría de los inmigrantes que llegan a España no cuentan con redes familiares o económicas que les faciliten el acceso a una vivienda propia, por lo que dependen en gran medida del mercado de alquiler. Como consecuencia, los precios han aumentado, especialmente en las grandes ciudades”, añade.

La repercusión de la inmigración en el precio de la vivienda

Durante la burbuja inmobiliaria (2001-2010), el incremento de inmigrantes elevó la demanda de vivienda, contribuyendo a un aumento del precio de hasta un 2,5%, según el estudio publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana: ‘El impacto de la inmigración sobre el precio de la vivienda española en el siglo XXI’.

Este estudio analiza el efecto de la inmigración sobre el precio de la vivienda en España entre 2001 y 2019. Fue elaborado por Jonathan Torres-Téllez, investigador posdoctoral Margarita Salas en la Universidad Pablo de Olavide y Alberto Montero-Soler, profesor del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga.

De 2011 a 2019, la reducción de inmigrantes y la crisis económica provocaron una caída de precios del 1,12%. La influencia a la baja en los precios durante la etapa recesiva fue mayor que la presión al alza en los años de crecimiento.

El estudio señala que el impacto de la inmigración en el precio de la vivienda varió según la ubicación:

• Costa mediterránea (provincias con costa): El efecto al alza en los precios fue menor (1,25% entre 2001-2010) que en el promedio nacional
• Cataluña y Comunidad Valenciana: La inmigración tuvo una influencia significativa en el crecimiento del precio en la primera década (1,68% y 2,27% respectivamente)
• Baleares y Canarias: Experimentaron una de las mayores caídas de precio en la segunda década (-4,2%)

Las consecuencias de la inmigración en el mercado del alquiler 

En el mercado del alquiler, la inmigración ha tenido una influencia aún más pronunciada. Entre 2010 y 2019, el incremento de la población inmigrante se asocia con una subida del 5,9% en el precio del alquiler, lo que sugiere que la mayor demanda de vivienda en alquiler, sumada a una oferta insuficiente, fue un factor determinante en este fenómeno. 

En este periodo, el impacto fue más notable en algunas regiones, como Cataluña y Andalucía, donde el precio del alquiler se incrementó en un 6,5% y un 5,5% respectivamente. En Baleares y Canarias, el aumento fue del 4,1%, mientras que en la Comunidad Valenciana el efecto fue algo menor en comparación con otras zonas.

El estudio también destaca que la oferta de vivienda ha sido insuficiente para absorber la demanda generada durante los años de mayor inmigración, lo que ha favorecido el sobrecalentamiento del mercado. Durante la burbuja inmobiliaria, la facilidad que había para acceder a un crédito impulsó la compra de vivienda y contribuyó a la subida de precios, mientras que en la crisis, la restricción del crédito desplazó a muchas familias hacia el mercado de alquiler, lo que intensificó la presión sobre los precios en este sector. Por otro lado, la relación entre el desempleo y el precio de la vivienda se hizo evidente, ya que un aumento del desempleo redujo los precios de las casas en propiedad.

De hecho, recientemente, el Banco de España ha alertado de que el déficit de vivienda es una de las principales causas del encarecimiento del alquiler. En la actualidad, la oferta no es suficiente para cubrir la demanda, lo que ha llevado a un incremento sostenido en los precios. La falta de vivienda social y las dificultades para acceder a hipotecas han agravado aún más la situación.

La inmigración ha incrementado la demanda de vivienda, tanto baratas como de alto valor, lo que ha exacerbado el desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en las zonas más densamente pobladas.

“Un dato revelador es que más de la mitad de los inquilinos en España son personas nacidas fuera del país. Sin embargo, este problema no suele recibir la misma atención que otros aspectos del debate sobre la vivienda. La realidad es que la falta de vivienda asequible afecta tanto a migrantes como a jóvenes españoles, quienes compiten por los mismos espacios en un mercado cada vez más saturado”, comenta Jesús Leal.

A pesar de los esfuerzos del gobierno por aumentar la inversión en vivienda, las medidas ejecutadas hasta ahora no son suficientes para resolver el problema. La construcción de vivienda pública sigue siendo baja en comparación con la demanda existente, y el acceso a la vivienda asequible sigue siendo una barrera para muchas personas.

“En términos de inversión, España está por debajo de la media europea en gasto público en vivienda. Para alcanzar los niveles de inversión de países como Francia o Alemania, sería necesario destinar más de 300.000 millones de euros al sector, una cifra difícil de alcanzar sin comprometer otros aspectos del presupuesto estatal”, señala Leal.

Otro obstáculo para aliviar el problema es la dificultad para gestionar el parque de viviendas sociales. “No basta con construir nuevas viviendas; también es necesario garantizar su mantenimiento y una asignación equitativa. En algunos casos, la falta de gestión eficiente ha llevado a que viviendas sociales queden vacías o sean ocupadas de manera irregular”, apunta Leal.

El hacinamiento en viviendas es una realidad que afecta especialmente a la población inmigrante, asegura Leal. El catedrático avisa que muchas de estas situaciones no se conocen, ya que actualmente no existe un método o índice con el que medir el fenómeno con precisión. 

“Muchas familias extranjeras, al no poder acceder a viviendas en condiciones dignas, se ven obligadas a compartir pisos con varias personas, en algunos casos superando los límites de habitabilidad recomendados. Este fenómeno ha contribuido al aumento de los precios del alquiler en ciudades como Madrid y Barcelona, donde la demanda supera con creces la oferta disponible”, apunta el catedrático.

Según datos del INE, en 2023 el saldo migratorio fue positivo en 642.296 personas. Los mayores saldos migratorios con el exterior se dieron en Comunidad de Madrid (150.469), Cataluña (126.804) y Comunidad Valenciana (102.302).

 La inmigración presiona los precios de la vivienda en aquellos lugares en los que más aumenta la población, pero más en el mercado del alquiler que en el de venta, ya que la mayoría de inmigrantes solo pueden acceder a una vivienda en arrendamiento.

¿Y dónde están los mayores saldos migratorios positivos? Lo puedes comprobar en las estadísticas del INE. Sin embargo, antes de nada hay que destacar que la inmigración no es el problema, sino la falta de vivienda, principalmente.

La presión de la inmigración en el precio de la vivienda existe. La escasez de casas afecta tanto a jóvenes españoles como a inmigrantes. La vivienda en España sufre una tormenta perfecta. La fusión de bajos salarios, precios elevados de los alquileres y la falta de oferta de viviendas sociales ha generado una crisis habitacional que, lejos de resolverse, parece tener solución a corto, medio y largo plazo.