La inmigración copa la creación de hogares y tira de la demanda de vivienda en España

La evolución demográfica en España sitúa a la inmigración como la gran protagonista de la creación de hogares y de la demanda de viviendas.

Así lo ha afirmado Juan Antonio Módenes Cabrerizo, doctor en Geografía, profesor titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos, durante unas jornadas celebradas en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). 

Según Módenes, "el fundamento de la creación de hogares es la pirámida de la población", que en las últimas décadas se está invirtiendo. En 1990, la pirámide poblacional española sí tenía forma triangular, ya que había más jóvenes (protagonistas de la creación de hogares) que mayores (protagonistas de la disolución). Por aquel entonces, según el investigador, "había un desequilibrio entre la creación y disolución de hogares y había una demanda neta, que es lo que alimenta la demanda residencial".

Pero, con el paso de los años, la evolución demográfica está perdiendo la forma de pirámide. "Ese desequilibrio estructural, permanente e inercial se está perdiendo. Ahora tenemos menos jóvenes y más mayores", insiste Módenes. Según el experto, el desequilibrio entre ambos flujos se está reduciendo y está mostrando una tendencia hacia un saldo cero, e incluso negativo, en la creación neta de hogares.

Teniendo en cuenta lo que el investigador califica como "el fundamento endógeno de la población española", no haría falta construir viviendas en España, ya que quedarían libres miles de inmuebles al año por fallecimiento que podrían ser rehabitados por los nuevos hogares. Sin embargo, es aquí donde entra en juego la migración, que es "un factor exógeno a la población española que altera las conclusiones de los fundamentales demográficos".

Módenes recuerda que la llegada de inmigrantes a España tocó máximos en 2006, con un saldo neto de más de 700.000 personas (resultado de salidas del país y entradas), coincidiendo con el pico del ciclo inmobiliario. Esta es la razón por la que el doctor en Geografía e investigador afirma que "el boom inmobiliario no solo tuvo una base especulativa, sino también demográfica". 

La tendencia de atracción de migración se cortó en 2007/2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria, y marcó mínimos entre 2012 y 2014, cuando se produjo la salida neta de migrantes. Hace una década, mientras cobraba vigor la recuperación económica, empezó a volver la inmigración. Ya en 2019, el saldo fue positivo con medio millón de entradas netas, y la cifra ha seguido al alza hasta alcanzar 727.000 entradas netas en 2022.

Aunque todavía no se han publicado los datos oficiales de 2023, Módenes calcula que el saldo positivo podría estar entre las 600.000 y las 700.000 personas, en línea con los años anteriores. Y si se agrupa esa cifra en hogares de tres personas, estaríamos hablando de la creación de unos 200.000-250.000 nuevos hogares al año que necesitan una vivienda. Una cifra que equivale a dar una solución residencial a toda la provincia de Jaén en un solo año. 

"Si esto se mantiene, acumularemos años de que como país tenemos que ofrecer más de 200.000 viviendas anuales", sentencia el doctor en geografía e investigador. E insiste en que "tenemos un sistema económico y social que se alimenta de migrantes. Necesitamos inmigración y tenemos que ofrecerle vivienda. Como sistema, tenemos que conseguir viviendas para los hogares que se crean". 

Además, el experto ha recordado que, aunque la evolución de la población española tienda a ser cero (puesto que se crean tantos hogares como los que se destruyen por mortalidad), la demanda de vivienda anual podría ser superior a esas 200.000 viviendas al año y acercarse a las 250.000 unidades que suele apuntar el sector inmobiliario.

El motivo es que no todas las viviendas que se quedan vacías por fallecimiento son habitadas por nuevos hogares (ya sean españoles o inmigrantes), ya que normalmente son viviendas anticuadas y que no tienen las calidades de los inmuebles más modernos. También pueden influir otros factores como que esas viviendas sean destinadas a otras opciones como el alquiler turístico, o la demanda latente por la emancipación tardía de los jóvenes.

Según un estudio del Banco de España, el 66% de los españoles entre 18 y 34 años no se habían emancipado en 2022. Los datos de España están por encima del promedio de la Unión Europea (donde menos de la mitad de los jóvenes residía en la vivienda familiar en 2022) y son los segundos peores de entre las grandes economías europeas. Tan solo Italia tiene un resultado peor (casi un 70%, frente al 30% de Alemania o al 42-43% de Francia).

"Por tanto, lo que se necesita construir podría ser incluso más", concluye el doctor en geografía e investigador. 

La clave, aumentar la oferta de viviendas

El sector inmobiliario lleva años insistiendo en la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en España para poder satisfacer la demanda.

Una de las últimas voces que ha alertado del desequilibrio que existe en el mercado es el Instituto Español de Analistas (IEA), que recalca que, pese a que el crecimiento vegetativo en España es negativo, la llegada de extranjeros al país arroja una cifra de creación neta de hogares positiva. Y las tensiones se han agravado desde 2020, sobre todo en aquellas zonas donde se concentra el trabajo o son costeras, como Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Canarias, que acumulan más del 70% de los nuevos empleos creados en el país.

Por eso, aseguran que la clave para solucionar el problema es aumentar la oferta a través de la colaboración público-privada, la movilización de suelo y la reducción de trabas burocráticas, y creen que medidas como la eliminación de impuestos a la compra o la puesta en marcha de deducciones en el alquiler deben ser precedidas por un aumento del stock. De realizarse de manera inversa, podría generar aún más desequilibrio.

La migración lleva el alquiler de Reino Unido a niveles récord

Un ejemplo de la presión que ejerce la migración sobre el mercado inmobiliario lo tenemos en Reino Unido. La crisis de los alquileres en el país está siendo agravada por una migración neta récord, ya que la oferta de vivienda no logra mantener el ritmo de crecimiento de la población. El número de hogares de alquiler formados por nuevos inmigrantes ha saltado de alrededor de 80.000 al año en la década de 2010 a más de 200.000 en los últimos años, según un análisis de la firma Capital Economics.

Los resultados sugieren que la dependencia de la economía británica de los trabajadores extranjeros y la falta de construcción de viviendas están colisionando, agravando la crisis del coste de la vida para los inquilinos.

“La elevada inmigración neta ha provocado un fuerte aumento de la demanda de viviendas de alquiler, lo que ha disparado el coste de los alquileres en comparación con el salario medio”, afirma Andrew Wishart, economista inmobiliario senior de Capital Economics, al medio de comunicación Bloomberg.

La inmigración neta se ha disparado en el Reino Unido desde la pandemia, alcanzando la cifra récord de 745.000 personas en 2022. Ha sido impulsada por los estudiantes internacionales, los trabajadores sanitarios y los inmigrantes procedentes de Hong Kong y Ucrania.

Capital Economics afirma que la demanda de alquiler también se ha visto impulsada por los aspirantes a propietarios de vivienda que tienen que alquilar durante más tiempo debido a los altos tipos de interés de las hipotecas. No obstante, la firma añade que incluso si todos estos posibles compradores alquilaran en su lugar, el aumento resultante de la demanda de alquiler sería mucho menor que el de la migración.

Wishart, en declaraciones a Bloomberg, ha advertido de que muchos hogares con rentas bajas están quedando excluidos del mercado del alquiler, con listas de espera de viviendas sociales y un aumento del número de personas que duermen en la calle.