¿Cómo comprar la mitad de la vivienda en un divorcio?

El amor a veces se acaba y cuando hay viviendas y niños de por medio la ruptura se complica. ¿Quién se queda la casa tras el divorcio? Según el artículo 96 del Código Civil “en defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden”.

Puede darse el caso de que uno de los cónyuges, por el motivo que sea, quiera comprar la mitad de la vivienda después de divorciarse. ¿Cómo se realiza esto? Te contamos los pasos a seguir.

Tipos de matrimonio: gananciales y separación de bienes

Antes de nada, conviene explicar los distintos tipos de regímenes que pueden darse en el matrimonio. Los más comunes son:

Matrimonio en gananciales

Las parejas que contraen matrimonio bajo el régimen de gananciales deben tener en cuenta que todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran propiedad común de ambos cónyuges a partes iguales. 

Por ejemplo, si adquieren una casa durante su matrimonio bajo este régimen, ambos tendrán derechos iguales sobre la propiedad, sin importar cuál de los dos haya aportado más económicamente. En caso de separación, la propiedad se divide equitativamente, salvo que lleguen a un acuerdo diferente.

Régimen de separación de bienes

En el régimen de separación de bienes, cada cónyuge conserva la propiedad exclusiva de los bienes que adquirió tanto antes como durante el matrimonio. Por ejemplo, si una pareja adquiere una vivienda conjuntamente, cada uno será dueño únicamente de la parte proporcional que haya aportado. En caso de divorcio, la propiedad se dividirá según la participación económica de cada cónyuge, respetando las proporciones previamente establecidas.

¿Cómo comprar la mitad de la vivienda tras el divorcio?

Los pasos a seguir para comprar una casa después del divorcio dependen del régimen matrimonial bajo el cual se acogió la pareja:

Régimen de gananciales

Cuando el matrimonio es bajo el régimen de gananciales y la vivienda fue adquirida durante el matrimonio, se considera como una propiedad conjunta para ambos cónyuges. Para adquirir la mitad de la vivienda, es necesario:

1. Acordar un precio por la parte de la vivienda que se desea adquirir.
2. Formalizar una escritura de compraventa ante notario, especificando que se transfiere el 50% de la propiedad a tu nombre.
3. Pagar los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
4. Registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
5. Si la vivienda aún tiene hipoteca, habrá que fijar quién continuará con los pagos y cómo se gestionará la deuda restante, lo que podría suponer renegociar las condiciones con el banco.

Régimen de separación de bienes

Bajo este régimen, si ambos adquirieron la vivienda durante el matrimonio, cada uno es propietario del porcentaje que le corresponde. En este caso, tocará:

1. Asegurarse de que el otro cónyuge está vendiendo exclusivamente su parte proporcional.
2. Establecer un precio de compra para el porcentaje de la vivienda a adquirir.
3. Realizar una escritura de compraventa ante notario, detallando la transmisión de la parte correspondiente.
4. Pagar los impuestos asociados y registrar la operación en el Registro de la Propiedad.

¿Y si la vivienda aún tiene hipoteca?

La compra se complica, pero siguiendo estos pasos podrás realizar la operación:

1. Obtener la aprobación del banco

Si la hipoteca está a nombre de ambos ex cónyuges, habrá que informar al banco sobre la intención de transferir una parte de la propiedad. Por su parte, la entidad bancaria deberá autorizar la operación, permitiendo que la mitad de la vivienda pase al nombre del comprador. Además, quizá haya que modificar las condiciones de la hipoteca si uno de los dos deja de ser responsable del préstamo (novación hipotecaria) o una nueva solicitud a nombre de la parte interesada.

2. Asumir la responsabilidad del préstamo hipotecario

Cuando uno de los cónyuges ya no sea propietario, el otro tendrá que asumir el total o parte de la hipoteca restante, dependiendo de cómo se dividan las responsabilidades. Será necesario revisar con el banco si se puede asumir el pago del préstamo en solitario y  negociar las condiciones del préstamo para reflejar el cambio de titularidad y evitar problemas en el futuro.

3. Acordar el valor de la mitad de la vivienda

Para acordar el valor de la mitad de la vivienda de la forma más precisa, es aconsejable realizar una tasación profesional que ofrezca un valor objetivo de la propiedad, o a través de un acuerdo mutuo entre las partes, siempre que ambos estén conformes con el importe establecido.

4. Formalizar la operación

Una vez definido el precio, el siguiente paso es  formalizar la transmisión de la propiedad y la escritura de compraventa ante notario en la que se registrará oficialmente la transferencia de la mitad de la vivienda. Posteriormente, tocará inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad para que quede legalmente reconocido.

En caso de que el banco no autorice la liberación de uno de los titulares del préstamo hipotecario, la responsabilidad sobre la deuda continuará compartida, sin importar los cambios realizados en la titularidad de la vivienda. Por ello, resulta crucial llegar a un acuerdo que permita evitar conflictos en el futuro.

¿Se puede comprar si hay hijos menores?

Según establece el Código Civil, la vivienda familiar se asigna al progenitor con la custodia de los hijos menores. Por ello, cualquier operación de compraventa deberá contar con la aprobación de un juez. Cuando la casa constituye la residencia habitual de un menor, es el juez quien tiene la decisión final. Si el progenitor que se queda con la vivienda también tiene la custodia, es más probable que el juez autorice la operación, ya que no se estaría generando un perjuicio para el menor.

Gastos e impuestos en la compra de vivienda tras el divorcio

Adquirir la vivienda que pertenece a tu expareja implica asumir una serie de gastos relacionados con la operación.

Impuestos

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica para viviendas de segunda mano y su porcentaje varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad.  También podría tener que pagarse el AJD (Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía fluctúa entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma.

Además, en algún caso podría darse que haya que pagar un 10% IVA (si la vivienda es de obra nueva).

Gastos de notaría

La escritura de compraventa debe ser formalizada ante notario, cuyos  honorarios dependen del valor de la vivienda y que han de ser abonados por las partes involucradas en la transacción. Normalmente cuesta entre un 0,2% y 0,5% del precio de la casa.

Registro de la Propiedad

Para que la operación sea oficial, es necesario inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, cuyo coste no  será inferior a 24,04 euros ni superior a 2.181,67 euros.

Tasación

Si no se llega a un acuerdo sobre el valor de la parte de la propiedad a comprar, podría ser necesario encargar una tasación a un profesional independiente. El precio medio de una tasación se mueve entre 160 y 400 euros.