Dónde se construye y se vende la vivienda de obra nueva en España

La vivienda nueva se ha convertido en el objeto de deseo de muchos compradores, ya sea como su primera casa o para aquellos que buscan una vivienda de reposición con mejores calidades. Pero para conseguirlo se enfrentan a un mercado donde la oferta disponible no es capaz de asumir la creciente demanda.

Los promotores llevan avisando desde hace tiempo de que la oferta de obra nueva es claramente insuficiente, y de que se necesita más suelo finalista para poder empezar a construir más viviendas allí donde hay más demanda. Y es que los expertos señalan que actualmente “toda la obra nueva que se levanta se vende”.

Además, existe un importante desajuste entre la creación de hogares y las viviendas terminadas en España, que actualmente supera las 740.000 unidades, según los datos de la Estadística Continua de Población del Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, el número de nuevos hogares en España está creciendo por encima del volumen de viviendas terminadas. Así, el mercado residencial acumula casi tres lustros en una situación de déficit inmobiliario que, a su vez, está tirando al alza de los precios. Solo en 2024, se han creado más de 111.000 nuevos hogares, la cifra más baja de los últimos cuatro años, hasta alcanzar los 19,42 millones de hogares en España a 1 de enero de 2025.

De ahí las peticiones día sí y día también del sector constructor y promotor a los partidos políticos para desencallar las reformas de la Ley del Suelo que agilizarían el desarrollo de suelos urbanos y urbanizables en terrenos listos para levantar viviendas, o los cambios de uso de suelos industriales y de oficinas para residencial, o la subsanación de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) sin caer en la nulidad total del planeamiento, entre otras medidas.

Solo en 2024, se visaron 127.721 viviendas de obra nueva, el dato más alto de la estadística de Obras en edificación del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible desde 2008, y con un incremento del 16,6% interanual. Las regiones que lideraron el peso de los visados de dirección de obra en vivienda fueron Andalucía (35.184), Cataluña (20.210), Madrid (20.036) y la Comunidad Valenciana (16.949). Aunque todas estas comunidades registraron mejoras o mantuvieron las cifras de 2023, no ha sido el mejor dato de los últimos cinco años, salvo en Andalucía. Galicia, con casi 6.000 visados a cierre de 2024 ha experimentado uno de los principales aumentos, con un 71% más de visados frente a 2023, por encima del incremento del 29% de Andalucía, entre las regiones más grandes.

El visado obra nueva es el primer paso para poder levantar las viviendas, aunque hay que dar algunos pasos adicionales más para empezar a construir el edificio. Además de las licencias de obras oportunas, los contratos con constructores y proveedores, las promociones de obra nueva no suelen comenzar hasta que hay un porcentaje muy elevado de preventas, lo que va alargando los tiempos de construcción hasta que la vivienda está completamente terminada, por lo que siempre hay un decalaje de meses (o años) entre que la vivienda se visa y se inicia su construcción, al igual que posteriormente se declara terminada y se oficializa la venta ante notario.

Viviendas libres iniciadas y calificaciones provisionales de vivienda protegida 

En 2024, se iniciaron 112.220 viviendas libres, a las que habría que sumar casi 24.000 unidades que cuentan con las calificación provisional de vivienda protegida según los planes estatales y autonómicos. De nuevo, Andalucía (25.050) encabeza los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) de vivienda libre, pero esta vez seguido por Madrid (18.412), Cataluña (15.244) y la Comunidad Valenciana (12.681), todo ellos anotándose los mejores datos desde 2008, salvo la Comunidad de Madrid, que en 2021 superó las 20.000 viviendas iniciadas.

Por la parte de las viviendas protegidas con calificación provisional, Madrid concentra el 52% de todas las viviendas calificadas provisionalmente como protegidas, superando las 12.600 unidades, muy por delante de Cataluña (3.614) y Andalucía (2.752) y País Vasco (2.005)

Más de 100.000 viviendas terminadas

Según los datos del Observatorio de Vivienda y suelo y la estadística de Vivienda Protegida del MIVAU, el mismo año pasado se terminaron casi 101.000 viviendas, de las que algo más de 86.600 eran viviendas libres y otras casi 14.400 consiguieron la calificación definitiva de vivienda protegida dentro de los planes estatales y autonómicos, y en las que no todas estas viviendas protegidas (al igual que las libres) entran en el mercado de la compraventa. Muchas de ellas pasan a engrosar el parque de vivienda en alquiler social o asequible de Comunidades Autónomas y ayuntamientos. 

Andalucía volvió a encabezar las cifras de viviendas libres terminadas, rozando las 19.000 unidades, y sumando su mejor dato desde 2010, con Málaga liderando los datos, rozando las 6.500 viviendas terminadas. 

Por detrás, la Comunidad de Madrid cerró el año en algo más de 13.500 unidades acabadas, pero solo mejorando uno de los datos de los últimos seis años, el de 2020 entre el periodo 2019-2024. Antes de la pandemia se terminaron más de 18.000 unidades anuales.

A continuación, le sigue Cataluña, superando las 11.750 viviendas acabadas, siendo el mejor dato desde 2011, con la provincia de Barcelona concentrando el 73% de todas las casas terminadas.

Mientras, en la Comunidad Valenciana llegaron por primera vez a las 10.500 unidades desde 2010. Alicante lleva liderando la construcción de viviendas en la región en los últimos dos años (2023-2024), superando las 5.900 casas acabadas el año pasado.

En 2024, se vendieron más de 65.000 viviendas nuevas

En buena medida, un gran número de estas casas que se van terminando confirman la reserva de su preventa ante notario, o salen al mercado de la compraventa. Los datos del MIVAU confirman que en 2024 se vendieron 65.486 vivienda nuevas, un 8,7% más que en 2023, pero por debajo de las cifras de 2021 y 2022. De hecho, ese año se vendieron más de 71.800 casas nuevas, el mejor dato desde 2012, cuando la vivienda nueva superaba las seis cifras.

En total, en 2024 se vendieron 715.429 viviendas, con un incremento del 12% frente a 2023. Este dato supone que solo el 9,1% de todas las casas transaccionadas el año pasado fueron nuevas.

En Andalucía se vendieron 13.677 viviendas nuevas, con la provincia de Málaga destacando por encima de las demás provincias, con 5.410 unidades, frente a las casi 3.000 de Sevilla. En la Comunidad Valenciana se cerraron 10.793 transacciones de viviendas nuevas, siendo Alicante (6.478) mucho más destacado que Valencia (3.315). 

Le sigue Cataluña, rozándolas 9.200 ventas de vivienda nuevas, donde la provincia Barcelona acapara casi la totalidad, con 6.737 operaciones. Mientras en la Comunidad de Madrid se cerraron 9.107 ventas de viviendas nuevas.

La ciudad de Madrid fue el municipio donde se vendieron más viviendas nuevas, 3.729 unidades, un 24% interanual más. Le siguen Málaga (1.312), Barcelona (1.166) y Sevilla (1.082), todas ellas con incrementos de más el 60% de operaciones. 

Todavía por encima de las 1.000 operaciones de compraventa de vivienda nuevas aparecen Valencia (1.068) y Orihuela (1.006), el primer municipio fuera de una capital de provincia del listado.

La población alicantina se adelanta a Zaragoza (953), y donde también aparece Estepona (730) entre las 10 localidades donde se vendieron más casas nuevas en España en 2024. Murcia (711) y Córdoba (699) completan el top 10.