Estos son los gastos deducibles de la venta de una vivienda

Vender un inmueble es una operación que puede llegar a ser muy rentable si aprovechas las oportunidades y movimientos del mercado en tu favor, pero es importante que conozcas con detalle cuál será la factura fiscal asociada a tu operación. 

Para que aprendas a hacerlo sin errores, te contamos cómo calcular los gastos deducibles en la venta de viviendas, siendo un factor clave a la hora de valorar la rentabilidad de cualquier compraventa.

Gastos deducibles por la venta de una vivienda en el IRPF

Si te preguntas "qué puedo deducir al vender una casa", la respuesta corta es que solo podrás descontar los gastos relacionados directamente con la venta.

El criterio que defiende Hacienda, a través de la Dirección General de Tributos (DGT), es que solo podrán deducirse los gastos por "actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble".

A partir de esta definición, la casuística es variada y depende tanto del contenido de la Ley del IRPF como de la interpretación de esta norma llevada a cabo por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia administrativa (especialmente la procedente de la Audiencia Nacional y del Tribunal Supremo). 

Vamos a analizar cada caso por separado teniendo en cuenta que existen dos bloques diferenciados en cuanto a qué gastos se consideran como deducibles:

• Gastos relacionados con el valor de adquisición
• Gastos relacionados con el valor de transmisión

No olvides que deberás justificar todos estos gastos mediante la correspondiente factura, por lo que es importante que guardes estos documentos en un formato no perecedero.

Gastos deducibles del valor de adquisición

El valor de adquisición se corresponde con el valor de compra del inmueble. Además del precio pagado por el bien, existen determinados gastos que se pueden desgravar porque fueron necesarios para dicha compraventa.

Por tanto, esos gastos se sumarán al precio de venta a la hora de determinar el valor de adquisición a efectos del IRPF.

Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de adquisición: 

• Notaría
• Gestoría
• Abogado
• Registro de la Propiedad
• Tasación
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA
• AJD
• Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (por ejemplo, mejora de la eficiencia energética, accesibilidad, sustitución de instalaciones antiguas, instalación de infraestructuras de telecomunicación...)
• Cualquier gasto que, correspondiendo al vendedor, fuera prorrateado entre ambas partes (por ejemplo, la plusvalía municipal)

A la hora de distinguir qué inversiones y mejoras son deducibles, la DGT ha asegurado que "debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil." 

Gastos deducibles del valor de transmisión

El valor de transmisión es el valor de venta del inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, existen determinados gastos que, al ser necesarios para materializar la operación, se restan del precio de venta para obtener así la cuantía exacta con la que se queda el comprador. 

Valor de transmisión = Precio de venta - Gastos

En cuanto al precio de venta, la LIRPF nos dice que "por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

Hacienda declara que el precio de venta prevalece sobre el valor de referencia de catastro a efectos del IRPF.

Estos son algunos de los gastos deducibles en cuanto al valor de transmisión: 

• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de la hipoteca
• Honorarios de la inmobiliaria
• Notaría
• Gestoría
• Abogado
• Expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad o de estado de deudas con la comunidad de propietarios
• Cualquier gasto que, correspondiendo al comprador, fuera prorrateado entre ambas partes