Borja Carabante: "No vamos a permitir viviendas turísticas en edificios residenciales en Madrid"

Borja Carabante, delegado del área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, recibe a idealista/news en su despacho del Palacio de Cibeles. Durante la charla, Carabante se muestra tajante sobre la presencia de pisos turísticos granulares (dispersos o sueltos) en el centro de la ciudad. "No los vamos a permitir en edificios residenciales", afirma en este sentido. Con el Plan Reside, el Consistorio madrileño busca permitir esta actividad económica sólo en inmuebles enteros. 

Algunas pequeñas empresas y pymes con viviendas de uso turístico dispersas han lamentado esta medida e incluso algunas creen que tendrán que despedir a gente o cerrar. Carabante se defiende y explica que "los pequeños ahorradores que alquilan sus viviendas como turísticas tienen una alternativa sencilla en el mercado del alquiler de larga estancia". 

¿Puede explicarnos el plan del Ayuntamiento de Madrid en relación con los pisos turísticos?

Hemos puesto en marcha lo que hemos denominado el plan "Reside". Nuestro objetivo es que sea una estrategia, un instrumento urbanístico para potenciar el uso residencial, es decir, lograr que los vecinos se mantengan y, en la medida de lo posible, atraer más residentes al centro de Madrid. Hemos notado una dinámica en el centro de las grandes ciudades que está expulsando a los vecinos, porque los turistas ocupan esos espacios. Queremos mantener el equilibrio actual entre residentes y turistas, e incluso aumentarlo, ya que es uno de los atractivos de Madrid.

Para ello, ofrecemos incentivos urbanísticos para mantener el ámbito residencial y para transformar edificios terciarios en viviendas residenciales. También eliminamos la presencia dispersa de viviendas de uso turístico. En un edificio de viviendas, no puede haber una vivienda de uso turístico, ya que esto genera molestias, perjuicios y una sensación de inseguridad para los residentes, como si cualquier persona pudiera entrar al edificio.

Para evitar estos problemas, habrá edificios destinados únicamente a viviendas y otros para uso turístico. Así, se permitirá la oferta turística sin generar conflictos entre vecinos y turistas.

A cualquier medida le salen detractores y en este caso son las pequeñas empresas y pymes dedicas al alquiler vacacional las que afirman que esta medida les perjudica. En este sentido, estas compañías aseveran que el prohibir los pisos turísticos dispersos y sólo permitirlos en edificios enteros favorece a los grandes fondos de inversión y compañías más grandes porque son las que tienen capacidad financiera para acometer estos proyectos. ¿Qué le diría a estas pequeñas empresas las cuales aseguran que incluso podrían desaparecer? 

Es muy difícil encontrar un equilibrio en situaciones donde confligen diferentes intereses, como el de los vecinos y la actividad económica. Nuestra obligación es buscar un balance donde los vecinos estén bien, haya actividad económica y una oferta hotelera adecuada, incluyendo las viviendas turísticas. Uno de cada tres turistas que duerme en Madrid lo hace en una vivienda turística. Queremos que estas viviendas no generen conflictos.

No hay peor imagen para Madrid que un turista alojado en una vivienda turística ilegal que genere problemas con la policía. Esto sería perjudicial para el vecino, el turista y el propietario. Por eso, apostamos por edificios completos dedicados exclusivamente a viviendas o al turismo, evitando así conflictos.

Los pequeños ahorradores que alquilan sus viviendas como turísticas tienen una alternativa sencilla en el mercado del alquiler, que está muy demandado. Al optar por el alquiler ordinario, pueden obtener rentabilidad y contribuir a aumentar la oferta, mitigando así el eventual incremento de los precios. 

Ha mencionado al sector hotelero… Precisamente, los detractores de esta medida explican que se va a perder tejido turístico y en momentos de alta demanda esto va a producir que haya más demanda que oferta y por lo tanto el precio de las noches de hotel también se va a disparar. ¿Está de acuerdo con ellos? ¿Cree que esto puede suceder?

Creo que el modelo debe cambiar de viviendas dispersas a un modelo donde las viviendas turísticas estén unificadas en un solo edificio. Esto llevará meses o incluso años. Mientras tanto, debemos ofrecer oportunidades para que los turistas sigan viniendo. Mantener el equilibrio actual entre turistas y vecinos en el centro de Madrid es uno de los principales atractivos de la ciudad. Los turistas que visitan el centro se sorprenden al encontrar cafeterías, bares y comercios de proximidad donde aún viven personas. No podemos perder eso, y es nuestro principal objetivo. Sin embargo, debemos hacerlo compatible con el turismo, que atrajo a 12 millones de personas el año pasado. Uno de cada tres turistas duerme en viviendas turísticas. Por eso, llegará un momento en que el modelo deberá cambiar de viviendas dispersas a edificios completos, y también debemos considerar ofrecer oportunidades en otros distritos, no solo en el distrito centro.

Afortunadamente, Madrid cuenta con una red de transporte público excepcional. Por ejemplo, desde Villaverde, usando la línea tres de metro, puedes llegar al centro de Madrid en apenas seis o siete minutos. Esto convierte a Villaverde en una buena ubicación para la oferta hotelera. La semana pasada inauguré un hotel en Valdebebas, que podría parecer una ubicación excéntrica por no estar en el núcleo del distrito centro, pero precisamente esto ofrece oportunidades para generar actividad económica en otros barrios.

Es fundamental que los barrios no sean solo residenciales o exclusivamente de oficinas. Queremos una mezcla de usos, que haya oficinas, hoteles y otros servicios para garantizar que los barrios estén siempre vivos. Durante el día, las oficinas y hoteles pueden generar actividad, y por la noche, cuando los vecinos regresan, los barrios deben seguir abiertos y activos para ellos. Por eso, creo que es positivo que esta estrategia promueva la permanencia de los residentes en el centro y, al mismo tiempo, expanda la actividad económica a áreas fuera del distrito centro.

Borja Carabante, delegado del área de Urbanismo de Madrid idealista/news

Ahora el Ministerio de Consumo ha publicado una nueva ley que precisamente lo que busca también es eliminar los pisos turísticos de los edificios de viviendas residenciales. De hecho permite a las comunidades de propietarios votar para prohibir este tipo de viviendas. ¿Qué norma prevalece la de Ministerio o la del Ayuntamiento de Madrid?

Para ofrecer servicios turísticos, debes obtener una licencia urbanística, la cual es otorgada por el Ayuntamiento de Madrid bajo ciertas condiciones. Además, debes cumplir con el resto de la normativa aplicable.

Por ejemplo, en el caso de un edificio único, la aceptación del 60% de los propietarios no se aplicaría porque contarías con el apoyo del 100%. No permitiremos viviendas de uso turístico dispersas en áreas residenciales. Esto es compatible con la normativa porque, antes de cumplir cualquier otra regulación, es necesario obtener la licencia urbanística, y esto no se cumpliría si el uso turístico se encuentra en un edificio de viviendas.

Vayamos con temas más amables…

Este también es un tema amable… Es un momento oportuno para Madrid si somos capaces de gestionarlo adecuadamente. Insisto en este mensaje: Madrid tiene la oportunidad de mantener el equilibrio entre turistas y vecinos. Otras ciudades han fracasado en esto. Si visitas ciudades como París o Roma, no verás muchos residentes ni comercios de proximidad como tabernas o fruterías, porque los vecinos ya no están allí. Madrid todavía conserva todo esto.

Conservar ese Madrid castizo es fundamental. Cuando preguntas a los turistas en el centro qué es lo que más les atrae o sorprende, mencionan nuestra oferta cultural y gastronómica, pero también resaltan que hay actividad en las calles, con vecinos y madrileños presentes.

¿En qué momento se encuentra el desarrollo Madrid Nuevo Norte?

Estamos trabajando porque la normativa urbanística es muy compleja. Desde que se decide desarrollar un nuevo ámbito hasta que aparece la primera grúa, pueden pasar muchos años. Uno de los retos que enfrentamos las administraciones es acortar esos plazos, ya que el tiempo es dinero y eso incrementa los precios.

Recientemente aprobamos en la Junta el proyecto de urbanización de Las Tablas Oeste, al otro lado de la M-30. Una vez que se apruebe definitivamente este proyecto, lo cual sucederá en los próximos meses, podremos comenzar la urbanización. Esperamos que las primeras grúas para urbanizar esa área se instalen en el primer trimestre del año que viene. Esto es una buena noticia, ya que la llegada de las grúas marca un aumento exponencial de la actividad. La gente, los bancos, los inversores y también la sociedad civil ven que esto es una realidad tangible, más allá de los documentos y convenios. Una vez que las grúas están en marcha, el proceso se vuelve imparable. Esto comenzará a partir del primer trimestre del próximo año.

Hace unas semanas, idealista/news publicó una entrevista con Trinitario Casanova en la que el empresario afirmaba que Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín) podría volver a paralizarse. ¿Cree que puede pararse?

No hay quien detenga la Operación Chamartín. Se han presentado recursos en diversos ámbitos por diferentes afectados y no afectados, pero los tribunales han desestimado todos ellos, incluyendo los de los reversionistas. Tenemos plena seguridad jurídica de que la Operación Chamartín, también conocida como Madrid Nuevo Norte, es absolutamente imparable. El Ayuntamiento está comprometido a hacer todo lo posible para que continúe.

Madrid necesita crecer y tiene un déficit significativo de vivienda. Madrid Nuevo Norte, sin duda, aumentará la oferta de viviendas, lo que ayudará a mitigar el posible incremento de los precios. Además, este proyecto representa un centro de actividad económica, con miles de m2 de oficinas, convirtiéndose en un polo de atracción económica y generación de empleo en el norte de la ciudad. Por consiguiente, no podemos permitir que la Operación Chamartín se detenga.

Borja Carabante, delegado del área de Urbanismo de Madrid idealista/news

¿Y qué hay del posible proyecto de Madrid Nuevo Sur?

Hemos hablado muchas veces sobre las grandes oportunidades que se avecinan en los próximos años, especialmente en la zona sur de la ciudad. Si tomas un mapa de Madrid y lo doblas por la mitad, verás que los grandes desarrollos han ocurrido en el norte, como Madrid Nuevo Norte, que comenzaremos el próximo trimestre, además de Montecarmelo, Arroyo, Fresno, Sanchinarro, y Las Tablas. Ahora, la oportunidad está en el sur, o más bien, en el norte de los grandes municipios del sur.

A menudo, el sur se percibe de manera peyorativa, pero las grandes oportunidades de transformación estarán precisamente allí, en lugares como el Abroñigal y los nuevos desarrollos del sureste. También se incluyen áreas en el Este, todas ubicadas por debajo de la mitad de Madrid, representando las oportunidades del futuro.

En el caso del Abroñigal, los terrenos pertenecen a Adif, que está llevando a cabo operaciones para trasladar la actividad ferroviaria a otros lugares, como Vicálvaro, liberando así suelo. Estamos colaborando con ellos para determinar qué necesita Madrid. En estos nuevos desarrollos, me gustaría ver reflejado lo que los madrileños demandan: usos diversos que mantengan la zona viva y criterios de sostenibilidad que generen nuevas zonas verdes y espacios públicos.

Es esencial crear oportunidades para dotaciones comunitarias, ya que sin ellas, y sin espacios públicos sostenibles, la ciudad no será atractiva. Debemos ofrecer una gran cantidad de viviendas, pero sin olvidar la actividad económica, para que no todo el suelo productivo desaparezca. Es crucial mantener un balance que permita el crecimiento residencial y económico, asegurando que Madrid siga siendo un lugar atractivo para vivir y trabajar.

Hablando de actividad económica… ¿En qué punto se encuentra el Plan Renazca que pretende rehabilitar el centro financiero de Madrid ubicado en Azca?

Hemos firmado un convenio con todos los propietarios, y creo que es un modelo ejemplar de colaboración público-privada. Los propietarios están colaborando a través de la inversión, aportando capital privado para transformar un espacio que estaba muy degradado. Ahora tenemos la oportunidad de rehabilitar y regenerar no solo los edificios, sino también el espacio público.

Este es un buen ejemplo de cómo los privados se han aliado con el Ayuntamiento para regenerar el área y hacerla habitable. Anteriormente, los edificios estaban aislados; las personas llegaban a sus edificios sin realmente convivir en el entorno. Aunque hay viviendas y vecinos en la zona, muchos desconocen su presencia debido a esa falta de conexión.

La regeneración de todo ese ámbito busca hacer la zona más habitable y representa una importante oportunidad de transformación. Estamos enfocados en esto como un modelo de colaboración público-privada, donde tanto el Ayuntamiento como los socios privados, en este caso los propietarios, contribuyen para revitalizar un área anteriormente degradada. Nuestro objetivo es crear un nuevo ámbito con espacios colaborativos que sean utilizados tanto para la actividad económica como por los propios vecinos.

¿Existen plazos para la ejecución de esta rehabilitación?

Si todo avanza según lo previsto, las obras podrían comenzar a finales de año. El proyecto ya ha sido redactado por el departamento de Obras, y la financiación, que incluye una parte privada, está disponible. Por lo tanto, esperamos que a finales de año las obras puedan iniciarse.

Recientemente se ha conocido que Madrid es la región donde más vivienda protegida se construye. ¿Qué papel ha jugado en este hito el Ayuntamiento de Madrid y la EMVS?

En el ámbito de la vivienda, hay tres aspectos clave: la oferta, la demanda y el marco jurídico. Esto implica que necesitamos una normativa que facilite la inversión en Madrid y simplifique la puesta en valor del suelo. Por eso, en noviembre de 2023, aprobamos normas urbanísticas que buscan facilitar la inversión mediante mayor edificabilidad, simplificación y acortamiento de plazos, además de agilidad en los procesos.

Es esencial aprovechar el suelo del que disponemos. En lugar de almacenarlo, debemos poner en valor el suelo libre para construir viviendas asequibles y utilizar el suelo destinado a viviendas protegidas a través de la Empresa Municipal de la Vivienda. Nos hemos comprometido a generar 12.000 viviendas. Aunque Madrid no tiene el 50% del suelo ni de la población de España, hemos producido el 50% de las viviendas protegidas. Consideramos esto una obligación.

Participamos en el mercado libre mediante una normativa que fomente el desarrollo y, al mismo tiempo, trabajamos para ayudar a las personas vulnerables a través de la Empresa Municipal de Vivienda. También nos dirigimos a aquellos que no son lo suficientemente vulnerables para acceder a viviendas protegidas, pero que tampoco pueden costearse el mercado libre debido a sus ingresos. Madrid se convertirá en la capital de la vivienda asequible, atendiendo a la clase media que requiere apoyo para acceder al mercado de la vivienda. Esto lo lograremos poniendo en el mercado todo el suelo disponible del Ayuntamiento de Madrid para fomentar modelos de colaboración público-privada en la construcción de viviendas asequibles.

Borja Carabante, delegado del área de Urbanismo de Madrid idealista/news

El Ayuntamiento de Madrid ha utilizado la fórmula de derecho de superficie para poner en el mercado suelo finalista para construir viviendas. ¿Van a seguir utilizando esta fórmula?

Seguiremos con la estrategia de poner en valor el suelo perteneciente al patrimonio municipal del Ayuntamiento de Madrid. Durante años, especialmente entre 2015 y 2019, cuando gobernó la izquierda, se paralizaron todos los desarrollos y se guardó en un cajón todo el suelo productivo disponible. Esto no tiene sentido.

Hemos creado modelos de cooperación público-privada para generar vivienda protegida y asequible. El mayor reto para las administraciones es abordar las necesidades de quienes no son suficientemente vulnerables para las viviendas protegidas, pero tampoco pueden acceder al mercado libre. Nos enfocamos en este segmento.

Hemos lanzado estos modelos de colaboración a través del derecho de superficie y actualmente están en licitación. Además, vamos a licitar 16 parcelas en las próximas semanas, tanto para ámbito residencial libre como para uso terciario. Las oficinas pueden transformarse en vivienda protegida a través de la Ley tres 2024 de la Comunidad de Madrid, normativa que el Ayuntamiento aplica plenamente.

Madrid tiene cerca de 100.000 viviendas vacías ¿Cómo tienen pensado fomentar que estas viviendas acaben en el mercado?

Madrid no enfrenta un problema significativo de viviendas vacías como ocurre en otras ciudades. Hay un porcentaje muy pequeño de viviendas vacías, casi estructural, relacionado con el cambio de domicilio. Sin embargo, lo que puede desalentar a los propietarios de poner una vivienda en alquiler es la inseguridad jurídica a nivel estatal. Existe temor a alquilar debido a posibles ocupaciones ilegales, ya que es difícil desalojar a los ocupantes, y a la regulación de precios. Esto deja al propietario sin flexibilidad y con miedo a alquilar.

La mejor manera de reducir el número de viviendas vacías es ofrecer un marco de seguridad jurídica que permita a los propietarios alquilar con tranquilidad. Al hacerlo, se facilitaría el alquiler de más viviendas. Aun así, Madrid cuenta con uno de los porcentajes más bajos de viviendas vacías entre las capitales de provincia. Esto se debe a que aquí existe un marco de seguridad que incentiva a los propietarios a alquilar y obtener una rentabilidad atractiva.

Comenta el tema de la regulación de precios estatal que Madrid no aplica, pero ¿qué opinión le merecen las medidas en materia de vivienda del Gobierno Central?

Afortunadamente ha pasado más de un año desde la entrada en vigor de las medidas, y es momento de basarnos en datos en lugar de opiniones. En Barcelona, donde se ha aplicado el criterio de zona tensionada, tres de cada cuatro viviendas han salido del mercado de alquiler. Esto es problemático, ya que reduce la oferta y, por ende, genera más tensión en los precios. Existe un claro problema de oferta.

Durante la década de 2000 a 2010 en España, se construyeron 5.3 millones de viviendas, mientras que entre 2010 y 2020, solo se construyeron 734,000. Esto evidencia que la oferta es insuficiente, y la hiperregulación solo agrava el problema. En Cataluña, por ejemplo, se observa esta tendencia. En contraste, en la comunidad y ciudad de Madrid, tenemos un modelo de éxito basado en la seguridad jurídica, la estabilidad institucional y la colaboración público-privada.

Debemos avanzar hacia la desregulación, la agilidad y la desburocratización, y seguir fortaleciendo un marco de seguridad jurídica. Estos son los valores que debemos priorizar para mejorar el mercado de la vivienda.

¿Cómo se imagina Madrid dentro de 10 años?

Me gustaría que Madrid pudiera consolidar el extraordinario momento que estamos viviendo. Hoy, Madrid es la mejor ciudad para vivir, trabajar y visitar, y los datos lo respaldan. Sin embargo, el reto es mantener esta posición de liderazgo, lo cual no es sencillo.

Cuando no eres el mejor, solo necesitas copiar al líder. Pero cuando Madrid está encabezando la transición hacia el modelo de ciudad del futuro, el desafío es mayor. Por eso, estamos trabajando en una nueva estrategia de ciudad y un plan estratégico que nos permita establecer los criterios para el progreso.

Tenemos tres retos importantes. Primero, el reto de la vivienda: necesitamos ofrecer oportunidades para que el talento se quede y pueda venir, lo que implica dar acceso a opciones de vivienda. En segundo lugar, la transformación urbana: no podemos ignorar el entorno urbano más consolidado. Debemos considerar lo que ocurre en áreas como Ermita del Santo y San Miguel Nuevo, así como Nuevo Sur, para transformar la ciudad. Y, en tercer lugar, sostenibilidad: creo firmemente que uno de los vectores de crecimiento de las ciudades tiene que ser el crecimiento verde. Esto implica crear un espacio público más amigable, sostenible, y saludable, haciendo la ciudad más atractiva.

Si logramos hacer que Madrid sea más atractiva para vivir, automáticamente se convertirá en un lugar más atractivo para invertir y visitar, que es nuestro objetivo.