El reto de Madrid Nuevo Norte: cuatro ámbitos, múltiples actores y las primeras casas en 2027

Madrid Nuevo Norte avanza, pero no al ritmo de un único proyecto. Su complejidad es mayúscula: no es un ámbito, sino cuatro. Y no una sola junta de compensación, sino cuatro: la estación de Chamartín, el Centro de Negocios, Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas. Para que estas piezas encajen, el desarrollo requiere una coordinación inédita en España, tanto entre actores privados como entre múltiples Administraciones públicas.

Los primeros hitos ya están marcados en el calendario. Si se cumplen los plazos, las primeras viviendas podrían comenzar a construirse en 2027 en el ámbito de Las Tablas Oeste, donde se prevé levantar 741 viviendas (455 libres, 102 libres de gestión municipal y 184 protegidas) y entregarlas hacia 2029.

Urbanizar antes de edificar

Primero, cabe resaltar que todavía no hay suelo finalista, entre otras cosas porque sólo hay formada, hasta ahora,  una Junta de Compensación, la de Tablas Oeste, pero todavía no se ha producido la reparcelación de ningún ámbito. Además, para poder edificar, debe completarse una urbanización básica que permita la simultaneidad entre las obras y la construcción de edificios. Esto requiere avanzar en varios frentes técnicos y administrativos.

Desde la aprobación definitiva del planeamiento de Madrid Nuevo Norte en marzo de 2020, los pasos han ido llegando: la presentación de iniciativas de ejecución urbanística (en dos de los ámbitos) y la creación de comisiones gestoras —la antesala de las juntas de compensación— han dado forma al nuevo calendario.

El proceso implica ahora la tramitación de proyectos de urbanización, que debe completarse en un plazo que normalmente suele durar dos años tras la admisión de cada iniciativa. Recordemos en este punto que hasta ahora esta iniciativa de ejecución sólo ha sido aprobada en los ámbitos de Las Tablas Oeste y de Malmea en octubre de 2023 y en mayo de 2025, respectivamente. 

Las Tablas Oeste: el ámbito más sencillo

Dentro de los cuatro grandes ámbitos, Las Tablas Oeste es el más simple desde el punto de vista urbanístico. Se trata de una ampliación convencional, sin interferencias de grandes infraestructuras. La iniciativa urbanística se presentó en noviembre de 2023, y se estima que las obras de urbanización puedan comenzar a mediados de 2026, con el objetivo de que las primeras viviendas comiencen a construirse en 2027. Por lo tanto estas unidades podrían ser entregadas a sus compradores en 2029.

Malmea-San Roque-Tres Olivos: el reto de la propiedad dispersa

Con 7.138 viviendas previstas, Malmea es el más ambicioso en volumen residencial, pero también uno de los más complejos. El suelo está muy repartido: Crea Madrid Nuevo Norte tiene el 25%, el Canal de Isabel II otro 9%, y luego hay cientos de pequeños propietarios. 

En mayo se aprobó la propuesta de urbanización, pero la complejidad técnica es notable. Entre otras actuaciones, está el retranqueo de las tuberías del Canal de Isabel II, una obra que costará 80 millones de euros y se prolongará durante dos años. También condiciona el desarrollo la nueva línea de metro, parcialmente financiada por Crea Madrid Nuevo Norte con hasta 140 millones de euros. Y existe un riesgo adicional: parte del ámbito está ocupado por un antiguo polígono industrial, con suelos que podrían requerir descontaminación. A pesar de todos estos inconvenientes, Crea Madrid Nuevo Norte, empresa con mayor propiedad de suelo de Madrid Nuevo Norte, espera poder comenzar a urbanizar en 2028.

Centro de Negocios: la pieza más compleja

Aquí se construirá casi un millón de m2 de oficinas y 2.500 viviendas (622 protegidas y 1.000 libres, pero de gestión municipal). El mayor propietario de suelo residencial es el Ayuntamiento de Madrid, aunque Crea Madrid Nuevo Norte concentra un 60%, incluyendo el resto de actividades (oficinas, terciario...). Es también el ámbito más condicionado por las infraestructuras críticas: el nuevo intercambiador de transportes, el cubrimiento de las vías del tren, la nueva estación de Chamartín y el eje soterrado de Agustín de Foxá.

En este caso, se espera que la iniciativa de ejecución se presente a finales de 2025 o principios de 2026, lo que permitiría iniciar obras de urbanización en 2027-2028, aunque el desarrollo completo —incluido el gran parque sobre las vías— se extenderá durante mínimo una década. 

Estación de Chamartín: desarrollo vinculado a Adif

Este ámbito se centra en el entorno de la estación ferroviaria y las torres colindantes. Incluye suelo de oficinas y desarrollos privados, pero está condicionado por la imposibilidad de segregar los usos urbanísticos sin coordinar estrechamente con Adif, que lidera la transformación de la infraestructura ferroviaria. Es uno de los desarrollos con más incertidumbres y sin fecha concreta de ejecución de la poca vivienda que tiene.

¿Qué esperar?

El año 2025 es clave: con varias iniciativas urbanísticas ya aprobadas y otras en trámite, los próximos dos años marcarán el inicio real de la urbanización. Si los plazos se cumplen, en 2027 podrían comenzar a construirse las primeras viviendas de Madrid Nuevo Norte, iniciando así el desarrollo físico del mayor proyecto urbanístico de Europa.