CAFMadrid: “La desprotección de los propietarios hace que no salgan más viviendas en alquiler”

El pasado 30 de junio, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) firmó un acuerdo con el Ayuntamiento de la capital para colaborar activamente en la detección y regularización de viviendas turísticas ilegales. Un paso más en el desarrollo del Plan Reside, aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid, en el mes de mayo, y que muy posiblemente entre en vigor ahora en el mes de agosto, tras su aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid. Con este Plan, el Consistorio pretende proteger el uso residencial de los edificios y blindar la convivencia vecinal.

Al frente del CAFMadrid está Manuela Julia Martínez, la primera mujer que presidió esta institución entre 2015 y 2018 y reelegida en 2024 por otros seis años. Madrileña, administradora de fincas desde 1991, también ocupa la vicepresidencia segunda del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España. Desde este cargo representa a más de 3.500 colegiados, que administran unas 200.000 comunidades de propietarios solo en la Comunidad de Madrid, con un impacto directo en la vida de cuatro millones de madrileños.

Idealista News la ha entrevistado para hablar con ella sobre este convenio con el Ayuntamiento, el estado del mercado del alquiler y los grandes retos de las comunidades de propietarios.

La presidenta del CAFMadrid tiene claro el rumbo para los próximos años. Sus grandes objetivos pasan por devolver al administrador de fincas el papel y el respeto que históricamente ha tenido, situándolo como un interlocutor imprescindible ante las administraciones públicas y privadas. Para ello, Martínez insiste en la necesidad de que "el Colegio forme parte de todas las mesas de trabajo donde se decidan políticas que afecten a la vivienda y las comunidades". También reclama una mejora de la retribución de estos profesionales, lo que permitiría que gestionaran menos comunidades, pudieran atenderlas con mayor dedicación y se ofreciera un servicio más personalizado. Y, como pilar fundamental, apuesta por intensificar la formación continua de los colegiados, adaptándola a retos como la digitalización, la sostenibilidad o las nuevas exigencias normativas.

Este lunes firmaron un acuerdo con el Ayuntamiento para luchar contra los pisos turísticos ilegales. ¿Qué supone para ustedes?

Es un paso muy importante. Los administradores de fincas vamos a ser un canal directo para difundir la normativa y detectar irregularidades. Vamos a distribuir tres tipos de cartas informativas en las comunidades: para vecinos con licencia, sin licencia o sin ningún registro, advirtiendo de las consecuencias legales. Además, el Ayuntamiento nos facilitará listados de viviendas inscritas sin licencia municipal, lo que nos permitirá actuar con mayor eficacia y avisar a los titulares. Al final, es un trabajo conjunto para proteger la convivencia vecinal y el uso residencial.

¿Cómo está afectando realmente la proliferación de pisos turísticos a las comunidades de vecinos?

Muchísimo. Los residentes y los pisos turísticos no conviven bien. Hay que buscar un equilibrio, pero hoy por hoy las encuestas muestran que esa armonización es muy difícil. Los vecinos lo sufren en su día a día: hay más ruidos, más rotación de personas, más inseguridad percibida… Por eso creemos que el Plan Reside, que limita el número de licencias en edificios residenciales, va en la buena dirección.

La presidenta del CAFMadrid quiere devolver al administrador de fincas el papel y el respeto que históricamente ha tenido. Foto de Beatriz Arroyo.

También menciona usted la falta de vivienda disponible para alquiler. ¿Qué está pasando?

Es desproporcionado cómo han subido los precios, porque hay mucha más demanda que oferta y eso desequilibra totalmente el mercado. Pero el gran problema es la inseguridad jurídica: la desprotección que tienen actualmente los propietarios hace que no salgan más viviendas en alquiler y que los precios se disparen. Al final muchos optan por no alquilar para evitarse problemas o directamente se pasan a fórmulas como el alquiler temporal, el ‘coliving’, por habitaciones o incluso a los pisos turísticos, buscando más rentabilidad aunque sea en un terreno menos regulado.

¿Qué otros problemas son los más comunes en las comunidades?

El top tres serían: primero, los pisos turísticos ilegales; segundo, la convivencia, sobre todo por temas relacionados con los ruidos; y tercero, problemas estacionales como las piscinas en verano o la calefacción en invierno. 

¿Y la morosidad, no?

La morosidad ha descendido bastante gracias a que ahora las comunidades pueden prohibir a los morosos acceder a zonas comunes.

¿Qué diagnóstico hace del mercado de la vivienda en Madrid?

Hay mucha más demanda que oferta, lo que dispara los precios. Además, falta vivienda en el centro. Se están haciendo esfuerzos por redensificar y convertir locales u oficinas en viviendas, pero aún queda mucho por hacer. Y, como decía, otro gran problema es la desprotección del propietario, que se lo piensa dos veces antes de sacar su vivienda al mercado del alquiler.

¿Qué le piden al Gobierno o a las administraciones para mejorar esta situación y qué reivindican como colectivo profesional?

Lo primero, que se nos incluya en todas las mesas de trabajo donde se toman decisiones sobre vivienda y comunidades. Y a nivel nacional, llevamos años reclamando una nueva Ley de Propiedad Horizontal. La actual es del año 60, tiene solo 21 artículos y muchos están completamente desfasados y obsoletos Necesitamos un marco que permita abordar los retos actuales como la eficiencia energética, la accesibilidad o la implantación de renovables.

¿Cómo está afectando la digitalización al sector?

Muchísimo. Estamos automatizando procesos internos y hay herramientas que nos permiten avanzar hacia despachos sin papeles. Eso sí, la adopción por parte de los propietarios es aún baja: solo un 15% nos consta que usan las apps para gestionar su comunidad.