Construir una segunda planta en casa, ¿cómo hacerlo y cuánto cuesta?

Cuando la familia crece, levantar una segunda planta en una vivienda permite aprovechar el espacio sin tener que comprar otra vivienda más grande. Además, se revaloriza el inmueble al incrementar sus metros cuadrados y posibilidades de uso, lo que se traduce en un mayor valor de mercado ante una futura venta o alquiler.

Construir una segunda planta es buena idea siempre y cuando se planifiquen los costes y se cumplan todos los requisitos técnicos y legales, por ello, te damos toda la información al respecto.

Hacer una segunda planta en una casa antigua, ¿cuánto cuesta?

El coste de construir una segunda planta puede variar según diversos factores, como el tamaño de la ampliación, los materiales, la ubicación y si la estructura existente necesita refuerzos.

Estos son algunos supuestos de lo que podría suponer levantar una segunda planta en base a la superficie (m2):

Estos precios son orientativos y no contemplan refuerzos importantes en la estructura ni acabados de alta gama.

Factores que influyen en el precio de construir un segundo piso

Para saber con mayor exactitud cuánto vale hacer una segunda planta en una casa, debemos tener en cuenta factores como la estructura, los materiales, el coste de las licencias y permisos, la escalera que va a unir ambas plantas, etc.:

• Tipo de materiales: El material que se elija influye directamente en el coste. Las estructuras de madera o paneles ligeros reducen el peso sobre la planta baja y pueden ser más económicas que las estructuras tradicionales de hormigón o ladrillo. Por otro lado, los módulos prefabricados permiten una ejecución más rápida y, en algunos casos, abaratar el proyecto hasta en un 30% respecto a la obra tradicional.
• Superficie a construir: Este es uno de los factores más importantes a tener en cuenta en el presupuesto. A mayor número de metros cuadrados, mayor será el coste total por materiales, mano de obra, etc.
• La escalera: Este elemento de acceso es imprescindible. Su diseño debe ser funcional, seguro y adaptado al espacio disponible, lo que implica un coste adicional en materiales, mano de obra y posible redistribución interior. Además de ocupar metros útiles, una escalera mal planteada puede dificultar la movilidad.
• Mano de obra y ubicación de la construcción: El precio de la mano de obra varía según la región. En grandes ciudades como Madrid, los costes laborales tienden a ser más altos que en otras zonas del país. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado puede oscilar entre 800 - 900 euros, hasta 1.200 - 1.800 euros, según la ubicación.

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• Instalaciones de agua, luz y climatización: Al construir una segunda planta, no solo se amplía el espacio, también se deben extender y adaptar las instalaciones existentes. Si se va a añadir un baño o cocina en la planta superior, es aconsejable ubicarlos alineados con los de la planta baja para simplificar las conexiones y reducir costes. En muchos casos, será necesario instalar nuevas bajantes, reforzar la presión del agua, cambiar el cuadro eléctrico o mejorar la red de climatización. Todos estos trabajos técnicos implican un coste añadido que debe contemplarse.

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¿Cómo saber si mi casa soporta un segundo piso?

Antes de nada, debes asegurarte de que la estructura actual de la vivienda puede soportar una segunda planta. Si los cimientos, muros de carga y forjados fueron dimensionados para una futura ampliación, la ejecución será más sencilla. En caso contrario, habrá que reforzar la cimentación, lo que puede suponer un coste mayor.

Para determinarlo, es necesario realizar un estudio técnico previo que incluya catas (sondeo del terreno) y revisión de la estructura. También se debe consultar el Plan General de Ordenación Urbana y los planos municipales para verificar que la normativa local permite la construcción de una planta extra.

El refuerzo estructural puede representar entre un 15% y un 30% del presupuesto total, dependiendo del estado de la vivienda.

Licencias y permisos necesarios para levantar una segunda planta

Para hacer el segundo piso de una casa es obligatorio solicitar una licencia de obra mayor al Ayuntamiento correspondiente, ya que modificará la altura, la fachada y la estructura de la vivienda.

Este trámite conlleva el pago de tasas municipales y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que en conjunto suponen alrededor del 5% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM):

• Licencia de obra: Aproximadamente un 1% - 2% del PEM
• ICIO: Alrededor de un 3% - 4%, según el municipio

Además, antes de iniciar la obra, es obligatorio por ley que un arquitecto firme el proyecto de ampliación, ya sea el profesional que diseñó la vivienda originalmente o uno nuevo. En base a los planos originales se diseñará la nueva planta y se evaluará la viabilidad técnica de la ampliación. 

El arquitecto suele cobrar entre un 10% y un 15% del PEM (Presupuesto de Ejecución Material), según la complejidad del proyecto.

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Aspectos que tener en cuenta al construir una segunda planta

Una vez finalizada la construcción de la segunda planta, es obligatorio regularizar la vivienda. El objetivo es que la ampliación conste oficialmente tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, lo que también conlleva un coste asociado:

• Solicitud de nueva cédula de habitabilidad: Lo primero es acudir al Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento para solicitar una nueva cédula de habitabilidad que acredite que la ampliación cumple los requisitos técnicos y urbanísticos.
• Escritura de ampliación de vivienda: Después, se debe acudir a la notaría para firmar una escritura de ampliación de vivienda. Este documento incorpora los nuevos metros cuadrados construidos y modifica la descripción original del inmueble. Para ello, se debe aportar la licencia de obras y, en algunos casos, justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Los honorarios de notaría suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,3% del precio de la obra de una segunda planta.

• Cambios en el Registro de la Propiedad: Con la escritura firmada, se inscriben los cambios en el Registro de la Propiedad correspondiente, donde quedará reflejada la ampliación de la vivienda.

Para inscribir una obra de esta índole en el Registro de la Propiedad se debe aportar el 0,03% del precio total de la construcción.

• Comunicación en el Catastro: También deberás notificar la reforma a la Dirección General del Catastro. Esto ajustará el valor catastral del inmueble y, en consecuencia, es probable que suba la cuantía del IBI.