El nuevo registro catalán de grandes tenedores de vivienda entrará en vigor este mes

Cataluña ultima la puesta en marcha de su registro de grandes tenedores de vivienda. El decreto que regula su funcionamiento se encuentra en fase de exposición pública y el Govern prevé aprobarlo antes de que termine octubre, según confirmó en el Parlament la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque (PSC).

El texto establece que deberán inscribirse en este registro todas las personas físicas o jurídicas que acumulen un mínimo de cinco viviendas en los municipios declarados como zonas tensionadas por la Generalitat. En el resto del territorio, el umbral se eleva a diez inmuebles en toda España o a 1.500 metros cuadrados de superficie residencial, quedando excluidos trasteros y plazas de aparcamiento.

El objetivo de este registro es “identificar” a los propietarios que, según la ley 24/2025, están obligados a ofrecer alquiler social o un alojamiento alternativo en casos de impago. También son estos grandes tenedores los que se han visto afectados por la subida del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que entró en vigor a finales de junio.

La inscripción será obligatoria y el decreto contempla sanciones para quienes no la formalicen. Además, el mismo marco normativo regula el funcionamiento de los registros de viviendas vacías y de pisos ocupados.

¿Qué es ser gran tenedor?

El pasado de febrero entró en vigor el Decreto Ley 2/2025 que obliga a las empresas que sean grandes tenedoras de vivienda a notificar a la Agencia de Vivienda de Cataluña dicha condición de cara a su futura inscripción en el Registro de personas grandes tenedoras de viviendas (cinco viviendas en zonas tensionadas o 10 en zonas no tensionadas). El objetivo de esta normativa es identificar las viviendas que son susceptibles de movilización por parte de las administraciones públicas.

Se crea el registro de personas jurídicas grandes tenedoras de vivienda, con carácter administrativo, que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en el que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tengan la consideración de grandes tenedoras. 

Las empresas a las que hace referencia el apartado anterior, desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedoras, así como el número de viviendas de que son titulares, sin perjuicio de que cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban llevar a cabo esta inscripción, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine el reglamento.

Además, esta normativa amplía el derecho de tanteo y retracto de la Administración. En concreto, están sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat:

• La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional vigesimoséptima de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, o de acuerdo con lo que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta la primera transmisión y las posteriores de las viviendas durante la vigencia de este Decreto ley.
• No están sujetas al tanteo y retracto las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.
• La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.

Mientras no entre en vigor el Decreto regulador que tiene que desplegar el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado deben acreditar mediante certificación registral el número de viviendas de que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa. Esta certificación debe testimoniarse en el título.