Según un informe europeo sobre vivienda, del Consejo Europeo, Lisboa es la ciudad donde el alquiler se lleva un mayor porcentaje del salario de la UE, con un 116%; seguida de Barcelona y Madrid, con un 74% del sueldo en ambos casos. Por tanto, Barcelona se queda en la segunda posición. Analizamos sus causas.
Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, destaca que Barcelona presenta un elevado esfuerzo en el alquiler debido a varios factores estructurales y económicos. “La ciudad tiene una alta densidad urbana y una escasez de suelo disponible, limitada por su geografía entre el mar y la montaña”.
Esto restringe la expansión de la oferta de vivienda. Además, la fuerte demanda de alquiler turístico y temporal, especialmente por parte de extranjeros con mayor poder adquisitivo, ha presionado al alza los precios. Ello se suma a que los salarios locales no han crecido al mismo ritmo que los alquileres, “lo que genera una gran dificultad para los residentes”. El experto no olvida la creciente regulación del mercado que desincentiva la inversión inmobiliaria, reduciendo aún más la oferta.
Por su parte, Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, atribuye este problema al desequilibrio estructural entre oferta, demanda e ingresos. Actualmente, los inquilinos destinan entre un 64% y 74% de sus ingresos brutos al alquiler, uno de los ratios más altos de Europa.
“La ciudad enfrenta una grave escasez de vivienda, con menos de tres meses de stock disponible, muy por debajo del umbral de equilibrio de seis meses. Los precios siguen al alza: en 2025, el precio medio por metro cuadrado se sitúa entre 4.700 y 4.900 euros, superando los 6.000 euros en las zonas prime, lo que representa un incremento hasta 5,6 veces más rápido que el crecimiento salarial”, comenta Decaux.
A su vez el experto también recalca que la demanda extranjera se mantiene sostenida, con aproximadamente un 30% de las compras de vivienda realizadas por no residentes. “Y las leyes de control de alquileres en Cataluña han tenido un efecto mixto: aunque buscan proteger a los inquilinos, las restricciones han reducido la oferta de alquiler casi un 19%, agravando la falta de accesibilidad”.
Diferencias con otras ciudades europeas
En el informe de la UE, el Consejo alerta que el precio del alquiler ha subido un 72% en la última década, superando la media UE (58,33%), aunque muy por debajo del incremento en países como Hungría (237,54%), Lituania (147,69%), Portugal (147,05%) o Bulgaria (137,55%).
Por contra, Finlandia es el único Estado miembro que ha registrado un descenso de precios (-0,4%), mientras que las subidas más ligeras se han dado en Italia (13,3%), Chipre (13,71%) o Francia (26,69%).
Desde Equito responden que los mercados del sur de Europa (Barcelona, Madrid, Lisboa) difieren significativamente de los del norte y centro del continente, tanto en estructura como en políticas públicas.
“En el sur de Europa, ciudades como Barcelona, Lisboa y Madrid presentan un ratio alquiler/ingreso del 60–75%. El mercado se caracteriza por una oferta limitada, la presión del turismo y una escasa vivienda pública, lo que ha llevado a aplicar controles de alquiler y subsidios”.
En el centro y norte de Europa, incluyendo Berlín, Estocolmo y Helsinki, el ratio es mucho más bajo, entre el 25–40%, gracias a una amplia oferta de vivienda pública y cooperativa y mayores derechos para los inquilinos; aquí, las políticas se enfocan más en la oferta y en el desarrollo mixto.
“Mientras que, en Europa del Este, con ejemplos como Budapest y Vilna, el ratio de alquiler sobre ingreso se sitúa entre el 35–50 %, reflejando una fuerte alza de precios desde una base baja y una urbanización rápida, en un contexto de control débil de rentas y mercados institucionales emergentes”, responde Decaux. Barcelona combina demanda global intensa, salarios estancados y poca vivienda pública, generando una crisis de acceso más severa que en ciudades con sistemas sociales más robustos.
Por su parte, Unsain señala el esfuerzo medio de los inquilinos en Barcelona, que ronda el 64% del salario, muy por encima de otras ciudades europeas como Berlín (40%), París (45%) u Oslo (42%). “Estas ciudades suelen tener salarios más altos, mayor disponibilidad de suelo, un parque de vivienda pública más amplio y mercados menos regulados. Todos estos factores contribuyen a que el esfuerzo económico para acceder a una vivienda sea menor en comparación con Barcelona”.
El alquiler de la vivienda no es un problema solo de España
Como vemos por los datos de la UE, la vivienda atraviesa un momento complicado en diversos puntos de Europa. El experto de Equito señala que la UE enfrenta una crisis de accesibilidad a nivel continental. “Los alquileres han aumentado un 58% en la última década, frente a un crecimiento de ingresos de apenas 25–30%.
Tanto es así que, según el Housing Affordability Monitor (2025) de Eurocities, casi el 40% de los alcaldes europeos califican el coste de la vivienda como “inaccesible” para la mayoría de la población. “El problema es especialmente agudo en áreas metropolitanas dinámicas como Lisboa, Dublín, Luxemburgo o Estocolmo, donde el crecimiento poblacional y la inversión superan la construcción de vivienda nueva”, destaca Decaux.
Y señala que, tal como afirmó Úrsula von der Leyen: “Es una crisis social, no solo una crisis inmobiliaria.” Por ello, la vivienda ocupa el centro de la agenda europea con el próximo Plan Europeo de Vivienda Asequible (diciembre 2025).
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